银根放松成交企稳 投资人豪赌市场前景---

　　近期多个城市的商业银行重启个人首套住房贷款利率9折甚至8.5折优惠。不少人认为，此举让购房成本有较大幅度下降，有利于推动"刚需"购房者加速进入市场。一些惯常在市场中进行投机的买家也借此机会蠢蠢欲动，押宝市场回暖而抢先入市。专家提醒，当前市场环境与以前已大不相同，房地产价格中期来看没有快速上升的可能，投机者由此可能面临比以往更大的风险。

　　●银根放松抵押贷款增多

　　部分买房需求伺机而动

　　在刚刚结束不久的北京春季房展上，前去参展的某担保公司业务员小张接连遇到了好几位前来咨询的客户，询问办理抵押担保贷款的事宜。仅在春展结束后的一周之内，小张就与其中一位客户签了合同。"近期来办房屋抵押贷款的人很多，比春节前办理的人数增加了好几倍。"小张说。

　　据小张介绍，随着央行多次下调存款准备金率，一直紧缩的银根有了松动迹象。从春节后开始，上浮到基准10%-20%的首套房贷款，逐渐开始下行，目前北京、上海等一线城市的主流首套房贷款利率已经从2月份的基准，再次下调到9折左右，而且相比之前的有条件9折，目前，只要购房者符合正常的首套房条件，很大部分均可以享受9折的待遇。除此之外，个人房产抵押贷款的办理也比以前顺畅了许多。

　　"春节以前，办理房屋抵押贷款审批很慢，有的合作银行甚至对已经审批下来的客户也迟迟不放款。而且对于能审批下来的优质客户，利率也都要比贷款基准利率高出15%到20%。而现在审批和放款的速度都提高了不少。"

　　业内人士表示，从办理房屋抵押贷款的用途来看，现在办理的人绝大部分都以购买汽车、装修等大宗消费作为用途说明，不过在实地访问过程中他们发现，不少贷款人还是表示，如果房地产市场回暖势头持续的话，他们也会考虑用贷出的款再买别的房产。而为了应对政府出台的"限购令"，商铺以及一些"商住"楼成为了他们优先考虑的对象。

　　●自住需求回暖投资抬头

　　投资者豪赌市场转向

　　投资者为什么愿意背负远远高于基准利率的贷款利息投入楼市呢？经过调查我们发现，年后住宅市场的回暖以及外资投资需求的回升都刺激了投资者的投机情绪。

　　"伟嘉安捷"指出，进入2012年一季度以来，北京多家银行先后下调首套房贷利率到基准利率，甚至优惠到9折至9.5折不等。尤其在两会央行鼓励各银行在控制风险的情况下，适当放开首套房贷款的优惠利率，使得沉迷于去年宏观调控政策导致深度观望的首次置业者，放开脚步逐渐投入到市场交易中。据伟嘉安捷数据统计显示，3月上半月首套房贷利率优惠政策刺激北京房贷市场交易量出现"小阳春"，环比上月增长22％。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，北京信贷市场的首套房利率在近期随着信贷政策导向微调，已经经历了一轮从"上浮"逐步回归"优惠"的过程。

　　而与此同时，国内大型金融机构以及一些国外的投资机构也纷纷看好今后一段时间的房地产投资市场。第一太平戴维斯研究及顾问咨询部董事王琼表示，由于住宅市场限制性政策的延续，加之货币政策预计将进一步松动，使得商业地产市场的投资活动更显得活跃。"由于获得资金相对容易，一些保险、基金、专业投资机构以及一些外资投资机构积极看好中国的商业地产市场，尤其是二三线城市，以及一线城市的底商、商住等细分市场。"

　　专业人士表示，在这种氛围之下，一些激进的投资者纷纷豪赌未来市场会发生局部转暖，因而纷纷抢先进入。"他们预期某些小类产品会因为逆市上涨而带来投资机会，然而这种预测的基础却并不牢固。"

　　●市场下行趋势难改

　　专家提示风险

　　虽然投资者的思维有着其特定的逻辑，但是在专家看来，外部市场风险以及法律的风险是抵押贷款买房者的最大负担，综合考虑会大大增加他们的成本。

　　专家表示，银行推出首套房优惠的政策有两个方面考虑，一方面是响应政府号召，通过优惠政策把已经销售不旺的住宅市场带动起来；另一方面，与银行5年期存款利率的成本相比，8.5折贷款现在可谓无利可图，但可以用此来占有贷款市场的规模，贷款合同都是利率浮动的，今后政策的变化会改变当前银行这种不利格局，先让购房者进入贷款市场再说。而对于抵押贷款买房者来说，政策的放松根本是定向的，产生的影响也是局限在某一部分市场，而不会带来整体楼市的转向。与首套房享受的优惠相比，抵押贷款买房的投资者要背负更高的利息，这使得他们处于更加不利的地位。

　　其次，从当前房地产开发商破产及不少大房地产开发商对当前住房市场的价格趋势判断来看，当前中国各地住房市场的价格仍然处于一个下降趋势中，而这种趋势在短期内不会改变。在这种情况下，如果商住类房产价格继续下行，投资者很可能会遭遇重大亏损。

　　第三，银行对房地产抵押贷款的使用用途有着非常严格的规定，要求不得用于房地产投资等领域，如果在市场下行的波动下造成银行本金的损失，投资者将面临难以预期的法律及经济风险。