“目前的房地产行业正进入冬天模式，这时，房企恐怕得学学冬泳、加强冬训”；“调整预期和心态，包括调整项目的入市时间、开发周期、货包配置和预期收益，因为现在房地产的玩法已经改变了”；“由于城中村项目的大量面市，昆明房地产市场的潜在供应量在放大，加之有昆明特色的团购现象蚕食市场，当前每平方米七、八千元的价格是否守得住？没谱。”……在春季房交会期间，《春城晚报》主办的“营销创新与楼市破局”主题沙龙活动，20余家房企代表与业界专家就当前的市场格局、营销举措与楼市未来走势，进行了为期两天的热烈探讨。

    4月12日、13日，在熙熙攘攘的春季房交会现场，“营销创新与楼市破局”主题地产沙龙分3场进行，每一场均气氛热烈。云南城投、实力、同德、经典、华夏、御行中天、云报地产等本土主流房企，以及至祥置业、中原、风之铃、易事达等第三方机构，对本次春交会的市场表现和后市发展进行了研判。值得一提的是，活动现场，多位购房者也参与其中，表达了自己对房价的看法和购房的纠结。

    然而，我们仍无法回避此次房交会所折射出的市场困境：客群质优量少，观望情绪犹重，降价并非主流，营销创新有限，成交仍不理想。如果再深入一些，我们还会发现，今年的展会，外围市场减少，州市项目到昆明“抢客”现象已然消退；从2月份的市场稍微回暖，到3月份温总理讲话后落入冰点，再到随后个别房企降价导致的刚需抬头，购房者的心理变得更加敏感和微妙。

    市场困象当前，宏观调控持续步入“深水区”，房企资金依然紧绷，本土楼市如何破局？或许，从此次“营销创新与楼市破局”主题沙龙的众多观点中，我们可以窥见一二。而这，也是我们举办此次活动的初衷。本报记者 曾佑南

    区位营销：地段决定价值

    御行中天 李玉峰

    御景新城销售情况一直良好，作为别墅项目，主要客户群体集中在首次改善置业、养老型置业以及小部分投资置业者，其中包括机场相关工作人员。在营销方面，新机场的转场推动着区域发展，但提出空港经济区的概念，更多是区域地产企业的联合行为，如果政府能够明确并牵头来推动，区域发展将会更为清晰。

    耀兴地产 黄世友

    经开区一直以来都不被昆明视为宜居片区，因为交通物流集中，相关配套不尽健全……但经过多年发展，经开区目前相关供水、供电等市政配套已经逐步完善，进驻企业越来越多，从业人员非常集中，未来发展前景很好，地产企业在营销时更注重对渠道的把握，对客群的梳理，宣导产品户型等品质的价值体现。

    堃驰地产 杨俊

    在滇池旅游度假区寸土寸金土地上，公园1903强调对城市的尊重，对文化的传承，研究产品时充分从市场和消费者需求出发，规划600亩公园，自持20万平方米商业。同时辅助其他营销方式，将产品推向市场。

    龙宇地产 陈卓

    谈到未来昆明商业体量的迅速膨胀，有人称是“火药桶”。如果单从昆明传统内需消费驱动来看，的确不容乐观。但，商业营销的视野应更为宽泛，比如润城毗邻政府规划的金融产业区划，长水航城则可借助空港泛商业等优势，这样一来，商业定位与规划的驱动力就比较明晰。

    腾俊物流 李加麟

    在房地产市场，做住宅的是小学生、做商业的是中学生、做别墅和旅游地产的是大学生，而工业地产应该算是研究生，是这其中最难的。工业地产开发要先培育人流，再炒地块、区域，最后才是项目销售，比普通的房地产开发要困难，对开发企业实力的要求也较高。未来，工业地产将会有较大发展，也是房地产开发的一个大趋势。所以，至少对工业地产来说，我是信心十足的。

    另外，就市场而言，高成本不等于就是高品质，好的项目考验的是综合实力，当下控制好回款和成本是开发企业要注意的关键。

    澄德地产 文奎

    旅游地产开发要达到好的效果，还必须先炒热区域，这不是某一家开发企业所能单独完成的，联合炒作是做好旅游地产的关键。再看客群，据我了解，云南的旅游地产客户5%来自东北、10%来自西藏、35～40%则是来自四川、重庆，另外一大半才是省内客户，而且省外客户的数量仍在逐年上升，这为旅游地产开发企业指出了一个方向，所以，旅游品牌就显得尤为重要，希望媒体能联合区域内的多家开发企业，共同打造云南旅游地产名片。