1月26日“新国八条”公布，1月28日沪版房产税“落地”，一系列的房产新政给今年的楼市打上了浓重的“政策”烙印。到今天，新政算是“满月”了。有购房者感慨，新政后买房很纠结：“不仅费脑筋，还是个体力活和耐力活。”

　　从本期起，晨报《楼经》请来汉宇地产的分析人士为读者盘点一个月来的市场变化并答疑解惑，并介绍一些新政下买房的门道，敬请关注。

　　未来的两三年内，房价大幅下跌的政策目标和市场动力都不大，10%-15%幅度内的上下震荡属于正常的市场波动。业内人士分析，未来调控将持续一段不短的时期，目的不是让商品房价降下来，而是在房价不再大幅上涨的环境下把保障房机制的“功课”补起来。

　　对于目前已经有首付实力的群体来说，即使是年轻的婚房刚性需求，要等待保障房门槛放松到惠及自己是几乎不可能的。因此这些购房族如果能在目前的行情下淘到一套有10%左右降幅的房子，就赶快出手吧！此外，购房者心中要有个原则：减少换房次数以节省税费。

　　淘法1

　　首套房：选带小学配套的

　　刚需的首套房多半是婚房，考虑到婚后数年就将面临孩子入园和入学问题，尤其是小学，所以与其几年之后再改善购置学区房，不如一步到位，首套房就选择带有幼儿园和小学配套的住房，虽然可能因为单价略高会使得面积小几个平方米，但考虑到买卖的税费和装修精力的节省，还是值得的。

　　淘法2

　　首套房：选上家有贷款的

　　在目前政策环境下，本地户籍居民的首套房不受限制，未来政策也不大会进一步限制。相对二套房、三套房的业主，首套房置业在贷款利率上有一定的优惠。在今年加息周期中，虽然贷款利率在不断上调，但首套房的贷款利率还是不太会高于通货膨胀率的。所以对于首套房业主来说，不论是公积金贷还是商业贷款，还是划算的。

　　但对于有贷款的二套房、三套房业主来说，持续的加息会对其产生较大的月供压力，所以如果上家的物业是带有贷款的第二套、三套房，首次置业时不妨就这个问题与上家坐下来好好谈谈。同样持有一套房子，月供压力是不同的，或许上家会意识到压力，快速降价出手。

　　淘法3

　　改善房：大面积或市中心房

　　在限购令和抬高二套房首付比例的局面下，受限制较大的是改善型需求，仅有的一次购买权要好好珍惜，最好选择市中心或大面积的户型，一步到位。一来是避免再次置换的税费，二来也可以在房价长期上扬的通道中获得较大的增值。因为从长期来看，商品住房还是可以做到保值增值的。

　　淘法4

　　用公积金买首套婚房

　　对于绝大多数本地户籍的年轻人，婚房还是可以按照首套来购买。

　　如果一套三房两厅的婚房需要40万元的首付，通过两个年轻人工作几年的积累和双方家长的支持，门槛也并不高。若通过公积金贷款，大多数工作了几年的年轻人都能贷款到最高的每人30万元，双方合计就达到了60万，如果其中有一方有补充公积金的话还能再增加10万元。以工作几年，月净收入4000元的普通白领来算，纯公积金贷款30万元，贷款期限30年，总月供在1500元左右。其中700元是从月公积金中扣除的，只需要从可支配收入中扣除800元即可，对生活水平的影响不会很大。

　　淘法5

　　“被二被三套”房东的急卖房源

　　目前具有议价潜质的房子肯定是“出了问题”的房子。这里所说的出了问题不是房子的质量问题，而是由于新政的出台或者周边环境的变化使得房子处在一种不利出售的状态。对于急于购房的购房者来说，可以抓住这个机会。

　　汉宇地产黄浦区分行最近成交了一套紧急降价案例，该套房源在黄浦区中档楼盘弘辉名苑，目前市场行情单价在28000-30000元/平方米。今年1月底，一名刘姓业主将一套141平方米的中低层装修3房以360万元的价格挂牌出售。房东挂牌时还特别关照尽快找客户看房，诚意客户的话，房价还好商量。其实刘先生的这套房源挂牌初始价格仅为25532元/平方米，已经明显低于市场行情价格。几天后，业务员带客户看房，客户随口开出340万元的价格，没想到刘先生一口答应了，该套房源顺利成交，折合单价仅为24113元/平方米。成交后，业务员才了解到刘先生当时已经买入位于汤臣高尔夫千万级别墅，定金已支付100万元，尚未签约，但当时已出台了限制第三套购房的政策，刘先生不得已只能抛售原来打算长期出租的物业来完成别墅的购买。

　　淘法6

　　产证满不满5年，房价大不同

　　同一个楼盘，产证满不满五年，营业税有很大分别。购房者可以淘那些产证满5年的房子以减少税费。

　　比如松江的上海奥林匹克花园，一期房源至今已经满5年。该楼盘一房面积约55平方米，目前市场总价在98万元，属于普通住宅，不需缴纳营业税。但若是上海奥林匹克花园三期的物业，由于是2009年的新房，需要全额缴纳营业税。目前，上海奥林匹克花园三期55平米的一房总价约为110万元。需缴纳营业税为：110万×5.55%=6.11万元。也就是说这两套不同期的房子一起挂牌总价差距达到18.11万元。

　　所以相对于一期房源的价格竞争，奥林匹克花园三期房源已经出现了明显的降价趋势。

　　淘法7

　　优质客户能争取到更多优惠

　　如果你是优质客户（比方说可以全款购房），在目前市场行情下可望用更低的价格淘到房子。

　　家住浦东航头附近的李女士最近挂牌的一套海洲桃花园的房源，有两组客户对其产生兴趣，其中一组客户需要贷款7成，愿意接受99万元的价格；而另一组客户一次性付款但要求房价是98万元。对于挂牌价为100万元的这套海洲桃花园来说，选择不同的付款方式本来影响不大。但是李女士恰巧急需用钱，当时挂牌时就要求客户最好一次性付款，所以经过再三衡量，李女士毅然选择让价2万元与一次性付款的客户签约。

　　其实，李女士的选择是正确的，目前信贷政策已经非常紧，按照市场价格评估获取7成贷款几乎不太可能，所以贷款额度较高的客户虽然可以多支付1万元，却有无法贷款而违约的风险，即使获得足额贷款李女士收到全款也需要2-3个月，这对于急需资金使用和工作繁忙的李女士来说，确实不是一个好的选择。