2010年即将远去，2011年将迎面而来！回顾2010年的楼市，如果以“神马都是浮云”的心态去看待，那浮云就是一场戏，在今年将尽之时，如何从即将过去的一年吸取经验与教训，面临明年楼市，我们又能预测到多少表情，或许专家学者、开发商及购房的观点，可以让我们看出端倪。

　　专家观点

　　明年楼市形势不会比今年乐观

　　南昌大学 刘湖北教授

　　尽管调控政策多，对楼市的影响主要是心理层面上的，而在对价格的干预程度上却不强，或许人们对这么多调控政策已经习惯甚至麻木了，开发商并不在乎，购房者选择等待观望的结果，可能还是涨。

　　从深层次来讲，目前人民币升值压力不小，而老百姓投资渠道不多，相对而言，投资楼市是很多人的选择。当前，楼市热钱过多，外资和从别的行业转来的内资有不少，调控政策针对的是短期市场，而未从根本性的结构方面进行调整。

　　调控政策可能对真正的刚性需求购房者产生了较大影响，如果连续加息会对楼市产生比较大的影响，像2007年连续加息政策对楼市就产生了深刻影响，导致2008年的楼市下滑。

　　对明年楼市的走势预判，需要看政策变化，我国信用体系还未建立完善，个人购房难以知道他拥有几套房产，保障房、廉租房等需要更多而且要落实到位，要发挥利率的杠杆作用，调整市场。总的来说，明年楼市形势不会比今年乐观，高端物业受政策影响小，仍然受市场追捧，估计明年高端物业继续会火。

　　楼市明年还是看好

　　江西省社科院经济研究所副所长 程宇航

　　从股市上的地产板块动态来看，今年地产板块业绩普遍不错，说明上市开发商的经营状况都很好。

　　楼市新政调控目的是控制房价涨幅过快，希望房价平稳，尽管政策出台了不少，对市场产生了影响，可是刚性需求依然旺盛。今年以来，南昌房价逐月上升，但价格涨幅不如2009年那么大。从调控政策的目的来说，这基本上达到了控制房价上涨幅度过快的目的。

　　尽管房贷政策收紧，但真正的刚性需求购房者还是要买房的，他们对首付比例提高、贷款利率上调并不是很在意。从国家十二五的规划来看，民众的收入水平预期会提高，个人认为，如果收入涨幅跟得上房价涨幅的话，多数购房者还是承受得了房价上涨的。

　　明年房子会依旧好销，房价也不会下降，而是会稳步上升，这是符合房价长期看会上涨的规律，老百姓预期收入提高、整体国民经济看好、消费保持旺盛，这些因素会使得楼市明年还是看好。

　　自住型需求将进一步主导明年楼市

　　江西盈科房地产营销策划有限公司副总经理 赵鹏

　　个人认为，随着楼市调控政策效果的逐步显现，投资性需求将进一步受到抑制，市场整体销售速度将放缓，可售存货量将有所增加，自住型需求将进一步主导明年的楼市。

　　受调控影响，开发商会在明年的经营计划中充分考虑这一因素，此次调控的影响到底有多大，市场还需要时间消化。不少大的品牌实力开发企业今年销售面积和销售收入不错，资金周转不会有问题，使得其对明年的市场依旧充满信心，在建面积基本能满足明年上半年的销售。在土地储备方面，一些房企已在朝阳洲、城东拿地，目前土地储备能满足两至三年的开发要求。

　　明年，政府、开发商和购房者之间的博弈可能还会持续一段时间。随着购房者情绪逐步理性化，观望僵持，或许会让一些中小开发商出于资金回笼的需要，松动价格促销，这还要看库存的状况，如果库存上升将对房价产生影响。

　　购房者观点

　　明年楼市仍看好

　　吴先生 28岁 公务员

　　我大学毕业几年了，早在两年前，眼看房价只涨不跌，出于长远考虑，父母便通过银行按揭的方式为我买下了一套房，当时考虑到与父母一起居住，所以买了面积较大的。随着父母退休，房子以后的按揭都将由我自己完成。我考上了公务员之后，工作地点离住的地方太远，我又想在工作地买套小户型的房子，但我参加工作没几年，两套房的按揭显然难以承受；而另一方面受政策因素的影响，以及房价上涨，现在不买的话，以后就难以买得起了，就算能买也可能要付出更多代价，这样就面临一个两难的境地。

　　最近很多地方都出台了“限购令”，还有房产税、限贷令等等一系列政策，不知道南昌会有什么新政的细则出台。不管是什么政策，对于二套房来说，肯定要受到影响，我怕现在不买的话，等南昌“限购令”或其他什么政策出台，想买都买不起了。现在的房价虽高，但只怕以后还要涨。从今年4月开始，国家就陆陆续续出台了一系列调控政策，但调控的效果我们有目共睹，至今房价也没降过什么，只是遏制了快速上涨的趋势。根据以往的经验来看，我觉得明年的房价还是会涨，所以尽管压力大，我还会选择今年底或明年初再购一套房。

　　作为一个购房者来说，当然希望明年的楼市会走向一个健康合理的发展道路。国家出台调控政策是为了楼市走向稳定健康的轨道，希望这些政策落实到位，让楼市步入良性发展轨道。只有让老百姓都能买得起房，买房不再成为百姓的负担，那才真正达到了调控的目的。

　　楼市无定数

　　刘先生 29岁 公司职员

　　现在谁不想买房，谁不想有个温馨的家？可问题是房价高，买不起。买不起怎么办？等嘛！总会等到买得起的时候，实在等不到，那也没办法，只好蜗居了。

　　我和我妻子新婚不久，婚房都是用租来的房子，装饰一下也很漂亮，为什么非得要新房？我们俩都是80后，没那么多传统观念，所以就算是蜗居，那也乐得其所。

　　不过话说回来，新房总是让人向往的，我们也一直在努力改善我们的居住条件，但就目前的状况来说，买房还是比较困难，要买房只有等，等房价降到一定水平才会考虑出手。然而房价究竟会不会降，我想现在谁也说不准。有人说根据以往的经验及目前的趋势，房价还会上涨；也有人说今年国家调控力度空前，政策频出，房价会下降，这都有可能。降还是不降，那得时间说了算。

　　我认为房价高根源还在于泡沫太多，楼市中也有马太效应，投机炒房的人赚更多的钱买更多的房，而买不起房的人则面对越来越高的房价更买不起房。这样日积月累，房价不涨才怪。目前的宏观调控也主要是针对这样的投机炒房行为，希望能起到一些效果，只要投机者一退出市场，将极大地改善楼市的供需状况，挤出泡沫，楼市才有可能回归正轨。文/王良君

　　开发商观点

　　抓住机遇明年再挖项目升值潜力

　　正荣大湖之都营销经理 王岳川

　　正荣大湖之都2010年至今销售总面积已达10多万平方米，销售总额逾4亿元，整体销售态势良好，销售总量、销售额与2009年同期相比均良势上行，显现出了大湖之都不可限量的升值潜力。

　　国家新政出台，对南昌楼市产生了不小的影响。南昌正荣置业一方面着力产品的研发和打造，以“为消费者提供更高的价值”为指导，塑造出了不俗的项目口碑；另一方面，大湖之都周边配套日臻成熟，多条公交路线直达的交通便利，地铁3号线的升值潜力，小学、幼儿园的配套齐全，昌南客运站所带来的版块升值拉动力，均提升了大湖之都的产品价值空间，使其得到了潜在目标客群的高度青睐。

　　近期，国家新的调控政策连续出台，将对行业产生深远的影响，这对南昌正荣置业而言，既是挑战，也是极佳的提升机遇。个人认为明年楼市趋势会呈现稳中有升，我们将沿承“正品立世，厚德长荣”的企业理念，不辍努力，获取更大的成绩。

　　以高性价比产品迎接明年的挑战

　　保集半岛营销总监 于萍莉

　　基于年初对2010年全年房地产运行判断：第一季度放量上涨，第二季度见顶下跌，第三季度触底反弹，第四季度量价齐升。4月新政出台之后，保集半岛采取产品组合拳，以高层产品推向市场，适用刚性需求客户，采取低开高走、小步快走的策略，逐一推盘，逐步价量齐升对应房地产季度运行特征，从结果来看，第三季度是南昌保集半岛销售最为火爆的一个季度，月月销售过百套且销量稳步上升。采取低开高走的价格销售策略，在实现产品价值的同时，也赢得保集半岛客户的认可与肯定。基于大势的判断思路基本对路，不断在产品性价比提高和刚性需求的挖掘方面做文章，是项目提前完成既定营销目标的关键所在。

　　国家宏观调控政策的出台是促使房地产行业健康稳定持续发展，在国家宏观调控的大趋势下，如何打造出高性价比的产品，高质量的服务，高品质的人居环境是每个房产项目、也是我们南昌保集半岛一直以来以及以后坚持的重点所在。

　　高价的2010升级至高品质的2011

　　香溢花城营销总监 郑琳春

　　2009年时，我们认为2010年的楼市依然会在中高位运行，走过2010，南昌房地产市场从整体来看果然印证了这个推断。2010年经历了多次国家政策的调控后南昌市区楼市价格依然高位运行，从“销售量、供应量、需求量”综合来看，价格高位依然保持销售良好，并不是所谓的泡沫楼市。而是红谷滩、市区等区域供应有限，拆迁需求旺盛的结果。

　　2010年均价过万元项目的热销局面为2011年高端市场奠定了信心，但在2011年均价过万元的项目供应量增加，在高端市场竞争的压力下，品质优化和产品创意的升级将推动南昌高端市场进入新的阶段。所以，南昌房地产市场目前价格走势还是处于一个平稳震荡期，大幅度的降价不可能出现，大量的刚性需求，成为支撑南昌房价的基石，此外，高地价出现，极大拉升整个房地产市场价格水平，更造就了南昌未来看涨的市场行情。

　　抗跌性产品是降低风险的保证

　　满庭春MOMA营销总监 杜沁然

　　2010年是个让人兴奋的一年，当代集团在今年进军南昌是明智的，不仅赶上好时候，也赶上好政策，从项目立项到报建，再到一期开盘，一年不到的时间即完成。同时，满庭春MOMA在11月6日开盘当天2小时售罄是继当代集团十大建筑奇迹后，创造了地产界又一销售神话。

　　从宏观大势来看，中国的房地产市场或者是房价还是会走高的，因为中国的房地产市场仍然具有庞大的需求量，在供应量无法满足需求量的情况下，房地产市场持续走高的态势还将呈现。

　　在此给观望状态中、或等待抄底的购房者一些建议：凡是投资就会有风险，房地产投资的风险性相对较少，观望也好，想抄底也罢，都是一种投机心态作祟，其实，无论您是久经沙场的房地产老手还是新进投资者，都无法保证抄到房地产的价格冰点，但是降低风险确实是有方法的，选择抗跌性产品就是降低风险的有力保证，而抗跌性产品的两个明显特征性就是性价比高和流通性好，抓住这两个特征去选择房产，无疑能够大大降低投资风险。

　　市场有可能报复性反弹

　　罗马象湖壹号营销总监 刘悦

　　9月底，35个城市中，20个城市成交面积环比上涨，其中银川涨幅最大，环比上涨81.49%，厦门、深圳的环比涨幅亦超过50%；南昌排名在第二十三位。更主要的是，南昌地产还处于上升阶段。区域分布过于集中，区域发展不平衡，中心很强，区域较弱。京东、红谷滩中心乃至于我们象湖板块正逐渐形成规模，但要形成大的规模还需要时间的积累。何况，现在南昌正在进行大拆迁和旧城改造，所以绝大部分购房者还是以自住为主要目的。棚户区改造大拆迁，是一个城市的新陈代谢，是城市发展的必然，是目前南昌经济建设的主要发展目标。

　　前段时间的限购政策其实也就是政府在行政上对需求的“管制”，又回到了“计划经济”。而经济需求、生活需求是不会因为管制、计划而消失，只是赢得一个调整的时间。一味的“管制”不是长久之策，应将合理的需求分流到其他市场，变“禁止“为“指导”，“管制”变为“疏通”。如果不着力于改善供求关系，调控预期，土地政策等等，一旦限购政策放开，市场很有可能报复性反弹。

　　楼市依然稳步向前发展

　　绿地南昌事业部营销总监 戴咏春

　　今年的南昌房地产市场从感性上说可谓“一波三折”，此起彼伏，市场呈波浪式上升状况，在经济全面复苏的大经济背景环境下，房地产业迅速恢复并得到较快发展。初步统计分析，到2010年10月31日，南昌住宅房地产市场成交量呈现今年4月和10月的两个峰值点，其月度总体成交量分别为36.66万㎡和42.36万㎡。然而，每个峰值来临之后中央政府总有适度的跟进政策，今年最为严厉的调控就出自4月中旬，关于二套房门槛提升策略以及9月底对三套房的“限购”政策，这些政策都产生了影响。

　　因此，今年房地产市场可大致划分为三个阶段：一是，2010年一季度，市场开始复苏，此期间由于市场环境不够明朗，许多开发商对经济环境发展存在担忧，故意放缓工程节奏，使得市场供应量严重受到挤压，市场面上一直处于供不应求的景象之中。二是，2010年二季度，受市场情况转好现象，市场供应量呈现突破式发展，但鉴于宏观调控政策的政策影响，市场较为谨慎，由前半段的“量跌价涨”过度到后半段的“量涨价跌”，绿地集团就是从6月份推出全国促销政策，响应政府号召稳定楼市发展，为地产未来进入良性发展轨道做出一定的市场贡献。三是，2010年三季度，市场开始自我调整，尤其是后面的金九银十，在供应量大幅跟进的情况下，市场仍呈现出“量价齐升”的景气景象，这不仅是区域市场的复苏与恢复，更是全国经济快速发展的必然结果。

　　因此，可以预计明年南昌房地产市场也还将在市场的自我调控与中央政府宏观调控双重环境中稳步向前发展。

　　寻找能接受项目产品和理念的客户

　　新地阿尔法国际社区 黄君

　　作为以打造低碳社区为理念的项目，新地阿尔法国际社区是南昌首个全新按节能建筑标准设计的项目，事实上在2006年以前这个项目的设计工作已然完成，对于是否重新按节能建筑的标准设计，公司内部也争议很多，反对的理由包括开工时间延迟，成本增加，施工及管理的复杂牲增加等。但最终公司仍然决定重新按节能建筑的标准设计并一贯实施至今。这也是新地阿尔法在今年才推出产品的原因之一。

　　近年来，新地集团在低碳环保、绿色建筑方面不断探索与实践，确定所有新的项目必须按节能建筑标准进行设计，不低于LEED金级标准。新地阿尔法国际社区建成后将成为区域最具生活舒适度和人居氛围的高端社区，正是因为此，项目在建设方面投入了大量的是时间和资金，本着为客户提供精品的原则，新地在建筑舒适度与节能方面应用了多项低碳技术。今年进入楼市以来，都比较低调平稳地销售，我们所要寻找的也是能够接受项目高端产品和居住理念的客户，期望与大家一起以房地产领域内的切实行动和举措将中国绿色建筑与环境保护事业不断推向新高度。

　　为明年房地产稳步发展打好基础

　　奥克斯盛世经典营销经理 邓宇明

　　2010年是国家政策密集发布和落实的一年，和以往不同，今年的新政在下半年，接近年底，金融机构是采取相对紧缩的市场政策，因此今年新政的效率应该大于以往，为明年房地产市场的稳步发展打好基础。

　　从项目上来看，2010年项目开盘遭遇4月新政颁布，经历了开盘冷清的尴尬和连续3个月的滞销。但在销售困难时期公司做好了未雨绸缪的准备，虽然销售不好但引起市场关注，所以8月、9月、10月份我们的销售一路飘红，提前2个月完成全年的任务。我们认为，随着整体经济的发展，人民群众的收入水平持续上升，CPI不断创出新高，所以房地产市场依然会健康发展，机遇依然存在。2011的房地产市场应该依然低幅度的稳步上升，同时今后几年对于开发企业来讲将是关键的几年，行业内的优胜劣汰即将开始，开发企业的资金实力和开发能力将成为企业赖以生存的关键因素。落地到奥克斯项目来讲，位于优势的板块，拥有优秀的规划，坚持实效的开发策略，我们对2011年充满信心。