2010年，省城楼市跌宕起伏。从年初的开门红，至5月的成交冷清，到秋季一房难求，再到冬季的平平淡淡，开发商的表情随着市场行情而不断变化。

　　邓先生是省城某房地产名企的营销总经理，其在并的两个项目历经年内的两次市场观望，公司的全年销售任务提前一月超额完成，而其房子价格也上涨了10%至15%。岁末，记者采访邓先生时，他满脸的喜悦。

　　楼市表情喜

　　一季度开门红

　　2010年元旦假期一结束，邓先生就职的地产公司例行召开了新年度工作会。在2009年年末，取消营业税等系列政策的影响下，公司高层主流的意见认为，2010年政策、市场变数多，政府可能进一步调控市场。二三线城市在2009年楼盘热销的惯性作用下，一季度业绩仍会保持不错。但二季度之后，市场去向难判定。此外，已在太原圈地的诸多名企将在2010年亮相开盘。太原分公司制定的销售计划为30万平方米，销售额20个亿。

　　“像我们一样选择低调的项目不少，但某些雄心勃勃的高端项目，2010年元旦一过就开始高调营销宣传，元旦放量入市的楼盘，销售非常不错。”邓先生称，该公司胜利东街项目1月下旬放量230套新房，在开盘当日即售出70%。度过2月的销售淡季之后，该盘3月放量170套大户型，两周之内售出九成。

　　同期的其它名盘在一季度业绩不俗，恒大绿洲一季度的销售面积约4万平方米，海尔·十二院城成交面积为4.3万平方米。上海克而瑞信息技术有限公司太原研究院提供的数据显示，今年一季度，省城商品住宅交易面积达56万平方米，比2009年同期多出8万(约800套)平方米。

　　楼市表情愁

　　5月市场迅速转冷

　　一季度供销两旺的态势持续升温，4月省城楼市提前进入全年第一轮销售高峰，当月全城近20个新盘入市，商品住宅月成交面积21.64万平方米，开发商个个摩拳擦掌，为即将到来的“金五月”备战。然而，4月中旬，国务院陆续发布一系列楼市调控政策，令众多开发商始料未及，市场在5月份急速转冷。“售楼处人气下降，每日看房的客户比一季度缩水了四五成。售楼人员工作量加大，对意向客户接待时间增长，并且有关楼市的政策走势、区域优势、楼盘前景等细致、专业的问题都得一一给客户进行深度解读。”邓先生称，这在旺季完全没有必要，该公司旗下的两个项目签约意向比4月缩水了三分之一。

　　5月，省城在售项目遇到了全年最艰难的时候，省城商品住宅成交面积缩水到15.22万平方米，部分本打算入市的楼盘推迟了开盘时间，已开盘的楼盘有意缩小了市场供应。多数项目开始大手笔地投放广告、推出营销措施，人为搅热市场，暗地却为下半年的销售犯愁。

　　楼市表情兴

　　年中进入销售火爆期

　　到了6月份，邓先生发现，市场好像起了微妙的变化。首先，该公司旗下两个项目的售楼处人气逐渐有了好转，慢慢地，出手买房的人又多了起来。“从2009年年末，国家已开始了调控，相当一部分刚需对楼市调控政策理解偏差过大。”邓先生称，国家调控政策是为了抑制炒房，打压部分城市楼价上涨过快的态势，并非让所有项目价格大幅下跌。经历过半年的等待之后，多数楼盘的经典户型已售出，全城在售楼盘价格坚挺，刚性需求客户失去了观望耐心，又开始辗转在各售楼处看房。

　　从7月份开始，省城楼市成交量稳步上升，一些项目纷纷上调价格，这时调价幅度在每平方米100元至300元。邓先生供职公司胜利东街项目均价从年初的6000元/平方米上涨至6500元/平方米，长风西街项目均价从年初的6000元/平方米上涨至6550元/平方米。

　　经过5月、6月的短暂观望期后，7月省城楼市快速回暖，量价齐升。至8月，省城商品房交易面积为18.56万平方米，9月省城商品住宅交易面积为23.06万平方米，进入全年销售的第二个高峰。

　　楼市表情淡

　　年底再现平静

　　不过，9月底国家出台了今年的二次调控，楼市又一次陷入了观望。“与5月相比，这一次购房者的反应不太激烈，楼市转入历年的冬季淡季。”邓先生说，经历了年内两次波折，购房者并没有看到楼价的下跌，购房态度变得平和理性。

　　邓先生所在的项目只是省城楼市的一个缩影。2010年，到11月底，价格比年初涨了10%以上的项目比比皆是，全城楼盘均价从年初的5805元/平方米上升至11月的6540元/平方米。省城12月新开盘项目由旺季的20余个缩水至4个。

　　已经按预期完成销售的开发商们开始预备来年的开发计划，售楼处平静等待新年的到来。“我们两个项目的成交面积和成交额已超过了年初计划，太原公司的任务达标率仍会排在全国子公司的前三甲。”邓先生称，“省城楼市2011年的表现完全好于年初预期，心情自然高兴。”

　　开发商感言

　　今年的调控政策频出，市场环境峰回路转，这是我们没想到的。我们的项目，每次开盘价格都上涨，但是每次都卖得好，有时候涨得越多反倒卖得越快。明年会有大量保障性住房入市，市场应该不会再像今年那么疯狂了。——薛武(南中环某项目销售)

　　省城市场仍然有巨大空间，改善性刚需在明年会继续释放。从目前来看，省城楼市的成交量和房价还存在上升的空间。一方面，土地成本的增加将使房子的成本增加，促使房价进一步上升，另一方面，产品升级，通胀压力增加也会刺激房价提高。

　　——邓韬(太原富力营销总监)

　　2010年我们项目的价量都走得很好。5月份时,明显感觉市场冷起来了，看房人减少，到了下半年，我们剩的房子不多了，所以并没感觉量上有所突破，但是据我了解，省城房价在平稳上升。对于本土开发商来说，这一年我们学习了很多，进步了不少，销售圆满。

　　——毕女士(辰兴地产营销经理)

　　2010国内楼市热词点击

　　央企退市：3月18日，国务院国资委新闻发言人杜渊泉表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，78家不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，退出房地产业务。

　　新国十条：4月14日，国务院常务会议表示要坚决遏制住房价格过快上涨。4月17日，国务院发出 《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，连续打出了一系列政策组合拳——实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于三成；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例提高到五成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，在房价过高、上涨过快或房源紧张地区可暂停发放贷款。

　　11月13日，中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。

　　二次调控：9月29日，五部委分别出台措施巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展，即“新国五条”，被业内冠以“二次调控”的名号。

　　“新国五条”对抑制部分城市楼价上涨过快，在落实政策、信贷、税收、供给、市场秩序5个方面给地方政府提出更高要求。

　　随后，上海、深圳、广州、厦门等一二线城市纷纷响应，出台地方调控细则，其中最大的亮点就是限购令。各地限购略有不同，但基本是以家庭为单位，不能购买第三套以上房产。

　　严打囤地：9月26日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发 《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。为防止企业囤地，《通知》要求严格划拨决定书和出让合同管理。各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起3年内竣工。

　　蛋屋：日本人的“胶囊公寓”带给北漂小伙戴海飞灵感。因为承受不了北京疯涨的住房成本，今年夏天戴海飞回湖南老家花了6400多元打造出一间用竹条钉成的“蛋屋”。白天，戴海飞在公司里工作、学习，晚上12点，从楼上的公司下来，钻进“蛋屋”睡觉。

　　“蛋屋”引发网络关注后，热心人甚至建了“蛋形蜗居”QQ群，“蛋屋”现象折射出住房分配不合理、城市房价过高等等社会深层次问题。

　　两次加息：12月26日，中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。这是继10月20日央行加息后的今年第二次加息。这将增加开发商的开发金融成本，购房者的持房及买房成本增加。数字链接：

　　成交面积及成交套数：

　　国家统计局太原城调队的统计数字显示，省城1月至9月商品房和商品住房累计成交面积达244.01万平方米和222.35万平方米，同比分 别 增 长 25.21%和37.49%；商品房和商品住房的成交套数分别为18156套和17007套，同比分别增长17.91%和21.45%；商品房和商品住房成交金额分别为187.55亿元和165.50亿元，同比分别增长74.64%和113.91%。

　　价格水平：

　　前三季度，太原市房屋销售价格同比总指数为 103.7,价格上涨3.7%,涨幅较2009年同期扩大3个百分点。从各月环比价格指数变动情况来看，1月、2月、7月、9月份商品房销售价格环比上涨均为0.1%；3月 、4月 环 比 上 涨 为0.5%；5月 环 比 上 涨0.7%；6月 环 比 上 涨0.3%，价格一直保持稳步持续上升的态势。

　　开发投资：

　　今年前8个月，房屋在 建 施 工 面 积 为1956.25万平方米，同比增长38.97%；其中，住宅施工面积1613.85万平方米，占比达85.5%。

　　业界人士判断，省城2010年商品住宅的投资额、成交量、成交额及销售均价将再创历史新高。