即将过去的2010年，可谓是名副其实的楼市“调控年”，无论4月份的新“国十条”，还是下半年的限购令，以及即将于明年出台的房产税，“调控”政策一轮紧接一轮，今年的楼市给房地产行业留下了太多的印记和悬念。2011年，楼市走势又将如何？回首过去、展望未来，或许多少会给我们留下一些启发。

　　政策频出

　　楼市调控年名副其实

　　在宏观调控方面，今年4月国家开始陆续颁布 “国十条”：要求贷款购买二套房的首付不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。首套住房且套型面积小于90平方米的贷款首付比例不低于30%。至17日，国务院规定，暂停发放购买三套及以上住房贷款；6月，住建部发文规范二套房认定标准以家庭住房数量进行认定。

　　国庆前夕，正当开发商期盼传统的“金九银十“能否使楼市回暖时，国家又出台巩固楼市调控成果的措施。措施包括，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高、上涨过快的城市将“限购”；在房贷政策方面，今年央行五次提高存款准备金。随着4月“国十条”的出台，限贷政策也在不断完善。4月11日，银监会规定，银行不得对投资购房贷款：15日，贷款买二套房首付不得低于50%；17日，房价过高地区可暂停发放第三套房贷，未能提供一年本地纳税证明的非本地居民暂停发放房贷。

　　此外，2010年国土部也是重拳出击，使出浑身解数。8月国土部将一份涉及1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查，其中80%的闲置土地可能被收回。9月国土部要求进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场向好的方向发展，对闲置土地一年以上的企业禁止拿地。

　　落实调控政策

　　效果将在明年3月后显现

　　近年来，楼市调控政策几乎年年都有，相较于以往，2010年的宏观调控效果有何不同？

　　对此，全程机构总经理蒋晓冬认为，如果说以前的调控政策有头痛医头、脚痛医脚之嫌，那么，今年的调控政策应该是一个系统的政策体系，对症下药，针对性更强，金融杠杆和行政干预交叉掩护、步步为营，直指老百姓关心的“房价”问题。从效果来看，虽然经历过多次调控的开发商们经验丰富，但是，对这次的调控还是十分重视，他预测明显的效果将在2011年3月以后显现出来。“今年的调控政策，主要体现了稳定房价的特点，和以往调控开发商的举措有所不同，不论是‘国十条’、新‘国五条’、二套房标准还是限购令等，今年几乎所有的调控都是严控投机。从需求源头上直接进行封杀。”成都地产界资深策划人士赖翰林如是说。

　　在一系列调控政策中，二套房标准的认定、二套房首付比例的提高以及三套房停贷政策被认为影响最大。业内人士分析认为，这是因为该政策直接抑制的是改善型需求和投资者。赖翰林称，中国房地产市场泡沫主要是投资性需求造成的，对二套房的抑制，使得更多的投资客调整了购房计划，直观的影响就是成交量的变化。蒋晓冬则称，土地增值税和银行限贷政策的出台，阻断了部分开发商企图通过囤积土地来获取更大利益的打算。同时，限贷政策也使很多以信贷资金为主进行开发的企业拿地、开发更为谨慎。

　　尽管如此，业内人士仍然觉得政策总体上对成都楼市的影响不大，赖翰林称，成都楼市的单月实际成交量就是一个明证。当全国其它十五个城市巳相继出台限购令后，成都“限购”的靴子却迟迟没有落下。

　　明年走势

　　未来房价将更加平稳

　　令人期待的2011年即将来临，楼市的生存环境又将如何演变？成都楼市来年的走势如何？

　　“2011年，成都楼市不会有更多的悬念，仍然是企稳、并稳中有升”，这是记者在采访中业内人士普遍的共识。蒋晓冬称，应该从政策的需要、和谐的需要、市场的需要三个角度同时来考虑成都的房地产市场。一方面，成都的宜居城市地位稳固，而房价相对来说又不太高，虽有政策干预，降价的预期比较小；另一方面，和谐旋律之下的成都也不太可能“逆势上扬”，相应的调控干预效果也会有所体现。因此，他认为，短期内房市“稳中有降”，长期“稳中有升”。因此，他建议购房者，如果是自住，需要就买，投资可观望。

　　另一方面，赖翰林分析认为，商业地产供应过剩的现象会表现更加突出，尤其是城市综合体。此外，从成都区域发展趋势来看，在东村概念的刺激下，城东正在蓄势待发、未来发展会有一波高潮迭起。而城南在金融城、CBD以及地铁等多重利好下，还会迎来下一波发展高潮。