与北京等一线城市年末成交趋弱不同，天津11月新建商品住宅成交仍维持高位，成交面积比去年同期有所下降，机构人士预计，由于合同数据有一定的滞后，11月份新开楼盘的项目仍将使12月楼市数据维持目前水平，楼市淡季节后出现的可能较大。

　　新房带动总体成交平稳

　　数十新盘的集中面市，使天津楼市承接了金九银十热销势头，临近年末的11月份，天津商品住宅量价继续小幅上涨。
据某研究院天津分院等机构统计，11月份本市共成交商品住宅115.18万平方米，环比10月上涨2.50%，环比9月份上涨20%左右，比去年同期下降7.41%。价格方面，11月全市商品住宅均价9587元/平方米，环比上月上涨1.96%，环比9月份上涨2%左右，同比去年同期上涨22.38%，连续三月站上9000元/平方米一线。

　　中原地产（天津）投资顾问部人士分析，11月楼市保持高位，与三季度楼市量价上涨行情不同，三季度成交量上涨，主要原因是通胀预期引发了新政压抑后楼市的反弹行情。而10月—11月份天津楼市在二次调控的严厉政策背景下成交量价仍创新高，主要原因是供给放量。近两月大量楼盘开盘或加推新产品，使市场有更多选择，促进了成交量的提高，其中市内六区高档新盘的集中开盘，也拉动了全市商品住宅均价的上涨。

　　据某网数据监控中心统计，10月—11月份，本市逾40个新楼盘或组团面市，其中近三成为市内六区新盘，环城四区占到四成左右，滨海新区占两成以上。受新政影响较重的二手私产住房市场保持了9月以来小幅上升趋势。我爱我家(微博)（天津）月度报告显示，11月本市二手私产住房共成交6802套，环比上涨13.0%，同比下降37.3%；成交面积54.8万平方米，环比上涨11.7%，同比下降43.0%。成交均价6953元/平方米，环比下降0.8%，同比上涨14.3%。我爱我家（天津）分析人士认为，11月成交量的环比上升属于合理范围内的自然回升，主要基于商品住房较活跃及交易旺季时期的惯性，因此总体上活跃度仍处于较弱状态。

　　市内六区成交环比量价平稳

　　由于新建商品房供应增量，市内六区商品住房成交环比仍小幅增量，据某网数据监控中心统计，11月份天津市内六区商品住房成交18.21万平方米，环比增长1.51%。价格方面，成交均价17060元/平方米，环比上涨3.11%，可见，二次调控政策对市内六区成交均价影响不大。

　　但是，与去年同期相比，今年市内六区成交面积降低了27.8%，比全市平均降幅低近20%，而价格同比增长了31.75%，比平均增幅高约15%。分析人士认为，总体供应量的减少及价格涨幅较大，在使成交量和成交均价走势大幅背离的同时，也显示出市区新建商品房以稀为贵的特质。

　　据机构人士介绍，10月—11月份，市内六区有十几个新楼盘面市，以和平区保利香槟国际 (论坛 新闻)、河东区红星国际 (论坛 新闻)广场，以及南开区富力城华庭等为代表的新推房源带动了区域成交量的提高，其中红星国际广场等升级新盘对区域成交均价提升起到了重要作用。

　　与新建商品房相比，市内六区二手住房成交面积涨幅超过新建商品房，但是成交均价基本未涨，成交量同比去年降幅超过商品房。我爱我家（天津）统计，11月，市内六区共成交二手私产住房3128套，环比上涨10.8%，同比下降37.5%；成交面积23.7万平方米，环比上涨8.3%。成交均价9074元/平方米，环比微涨0.01%，同比上涨14.0%。

　　另外，11月二手房面积120平方米以上的房源成交比例呈逐周下滑的趋势。我爱我家人士认为，调控政策组合拳出台造成部分购房者购买力不足，是目前大户型成交乏力的主要原因：由于目前首套房首付三成、二套房首付五成，利率上浮1.1倍以及三套房停发贷款等差别化信贷政策的执行，使得市场中的投资需求及部分改善型需求的入市门槛大幅提高，加之大户型房源总价高，更是增加了这部分需求的购买成本。

　　环城四区成交环比量增价跌

　　调控政策对楼市的影响作用，在环城四区表现明显，据某网数据监控中心统计，11月环城四区新建商品住宅成交3955套，成交面积42.4万平方米，环比上涨12.1%，同比增加31.2%；除东丽区下降了18.7%外，其它三区均有一定上涨，其中涨幅最大的是西青区，为54.1%；成交均价9692元/平方米，环比下降0.3%，其中降幅最大的北辰区达13.6%。显示出与市内六区相背离的量增价跌走势。

　　据统计，11月，环城四区新盘供应主要集中在津南区和东丽区，环城四区有50多个楼盘打折优惠销售，最高优惠幅度超过15%。由于新盘定价及促销力度较大，很多新推楼盘均开盘即售罄。市场人士分析，供应放量及优惠销售，促进了环城四区成交量较大幅度上升，以价换量已成为边缘区域规避楼市风险的主基调。和商品房走势一样，11月，环城四区二手房成交环比也呈量增价跌走势。据我爱我家（天津）统计，环城四区二手房成交共1270套，环比上涨11.3%，成交均价6118元/平方米，环比下降0.06%。

　　区域成交分化走势将持续

　　“市区可供房源减少，大部分新建项目都在边缘的趋势，将使区域成交分化走势日益明显。”据机构人士介绍，目前楼市热销项目主要有两类，一是市中心地段或自然资源优势地段的品牌楼盘，二是靠近地铁等交通设施、配套成熟环城四区等边缘区域高性价比楼盘。业内人士预计，普通型住宅市场会在政策调控中通过价格调整取得高成交量，市中心及资源型高端市场，由于需求相对稳定而供给量较少，受调控影响也相应较小，因此，未来市场区域成交分化趋势将更明显。

　　我爱我家分析人士认为，“二次调控”后，市场成交以刚性需求和部分改善型自住需求为支撑，经过政策洗礼买卖双方对于市场的判断均较为理性，一方面二手房业主定价较为理性，另一方面购房者也不会盲目地追涨，因此房价难以出现上涨势头，而是保持相对平稳的水平小幅波动，尤其在中心城区范围内刚性需求较为集中的区域房价走势更加稳定。

　　不过，二套房契税上调后，对二手房交易抑制作用明显，这将迫使边缘区域二手房出手价降低。同时，市内六区限购政策将使市区优质房源业主惜售心理增强，而一些居住环境或产品品质较差的房源将降低姿态。因此，未来一段时间内，二手房价格将进一步分化。