据《经济参考报》报道:最近一周35个城市中，20个城市房屋成交量环比下跌，比如，10月中上旬北京住宅期现房的成交量和价格都环比下降。

    应该说，第二轮房地产调控政策已经起了作用。目前政策也因此面临抉择——维持现状，还是继续加力，抑或是有所放松？不过，这三种选择解决的只是调控力度问题，不一定能让房地产市场既让百姓满意又能让自身回到健康发展的道路上来。因为目前的调控政策和成交量与价格的对应状态，我们都似曾相识。在2004年历次调控后，都是短期内成交量明显下降、价格小幅回落，然后出现报复性的大涨局面。

    造成历次“空调”的根本原因在于，几乎所有的调控措施都把主要焦点集中在打压需求上，着力点主要在购房者身上，其次是稍微触及炒房者和开发商，使用的手段也主要是行政手段和税收手段。一旦需求冲破限制，或者为了GDP的增长而取消打压，楼市就会出现量价齐涨的局面。

    2010年出台的二轮调控措施虽然力度上远超以往，但政策重点仍然是以限制需求为主，辅以“限购”等行政性手段，与以往并无不同。所以，这些临时性的行政手段一旦取消，长期压制的需求一旦爆发，楼市也可能再次重复量价皆涨的局面。

    这表明，这些调控政策只有短期的、表面的作用，没有本质的、长期的作用，着力点落脚不当。而目前的量萎缩、价回落的局面，为出台系统性、长期性的房地产政策提供了难得的时机。未来政策的关键就是找准调控着力点，把焦点集中在造成房地产市场价格不理性上涨的主要因素上。

    首先要把着力点从需求因素转移到供应因素上。目前的调控措施，主要作用力压在了购房者身上，其中就误伤了很多正常的消费者包括“刚需”。而需求不可能长期强行压制，所以一旦放松就出现井喷。控制房价，主要应该扩大供应。目前许多地方的保障房、经适房等计划规模显著与居民的需求不成比例，实际完成又打了折扣，因此造成僧多粥少的局面，并因此促成各地出现经适房成为公务员小区、开宝马住经适房等严重的作弊谋私的现象。未来的房地产市场，应该以保障房为主，这才是调控政策应该达到的目的。

    其次，要把政策着力点按照购房者、炒房者、开发商、土地财政的方向依次转移。这四个造成房价上涨的因素中，越是后者责任越大，但是目前政策力量却越是前者着力越大，甚至土地财政问题几乎没有触及。因此，为了房地产市场的健康发展，必须彻底改革土地财政制度。不妨如此，以后凡是批地造商品房，土地出让金不再征收，而是一律交纳“房产税”。至于已经缴纳过土地出让金的房子，则不再交纳“房产税”，不然会出现重复征税（税加税）和对税征税（税的平方）的问题。一旦土地出让金的问题解决，“房产税”的问题自然迎刃而解，更重要的是，房价可以回到合理的水平，房地产市场回到健康的轨道。

     因此，为了吸取过去“空调”的教训，必须趁目前量价回落的良机，把政策的着力点转向供应因素，转向那些造成房价大涨的主要对象上，转向于重点建立可以保持房地产市场健康发展的机制上。