今年以来，史上最严厉的楼市调控政策出台，而自9月29日起，中央政府又发起了第二波房地产调控，地方政府随即跟进，无论是信贷，还是“限购”，都可谓史上严上加严。进入三季度以来，在新一轮调控不断加强的预期下部分高档住宅项目的开发商对未来市场走势抱谨慎观望态度。

　　“一座真正的建筑，需要满足设计者对城市文化、现代科技、周边环境等因素的充分考虑，建设出来的作品需要经得起时间的考验和历练，它应当是一座真正的建筑，而绝非仅仅是一个满足简单使用功能的房子。”

　　今年以来，史上最严厉的楼市调控政策出台，而自9月29日起，中央政府又发起了第二波房地产调控，地方政府随即跟进，无论是信贷，还是“限购”，都可谓史上严上加严。特别是继连番楼市调控之后，央行决定自2010年10月20日起加息，这是自2007年以来，时隔34个月后央行首度加息，市场观察人士表示，这或将加重部分人士对楼市未来走势的消极观望态度。来自世邦魏理仕2010年第三季度北京优质物业市场回顾及展望报告也显示，进入三季度以来，在新一轮调控不断加强的预期下部分高档住宅项目的开发商对未来市场走势抱谨慎观望态度。

　　三季度末，为了巩固此轮调控成果，相关部委出台了楼市二次调控措施，在贯彻落实第一轮调控政策的基础上继续完善差别化的住房信贷政策，提高住房交易环节税费水平，增加住宅市场有效供给。新一轮调控中的大部分政策4月份以来已经在北京严格执行，提高首次购房首付比例、取消房产交易环节的契税和个人所得税优惠等新政策对普通住宅市场的影响相对更大。对于客户支付能力较高的高档住宅市场而言，新一轮调控的影响更多的是在市场预期和心理层面。受市区土地稀缺的影响，高档住宅的稀缺性越来越被认可，但是在目前政府密集调控的形势下，严格的信贷政策、房产税即将开征的传言都会加重高档住宅市场潜在客户的观望气氛。

　　“调控一方面使一些开发商的资金链面临着严峻考验，而另一方面也令房地产投机得到进一步的遏制。”日前，在以“世界城市背景下的中国建筑”为主题的国际青年建筑师双年展红玺台分会场高峰论坛上，与会专业人士表示，在此种市场变局中或将酝酿着新的契机，就建筑本身而言，那些代表着未来居住发展方向和需求的品质建筑，或将脱颖而出，成为逆势强者。

　　“随着新技术日新月异的发展，建筑已经越来越多地把人和环境因素放到了最为核心的位置，从某种意义上说，这才能真正体现出建筑的宜居性，让建筑更适合于人，更适合人与环境的结合。这才是评判建筑好坏的核心标准，才能称之为品质建筑。”与会的专家学者们表示，真正的高端品质住宅建筑，其核心应该是人与环境因素。

　　“当北京与纽约、巴黎等一样成为世界城市时，建筑也在逐渐告别对西方的一道追随和简单模仿。真正的建筑在满足功能属性的同时，更要实现精神层面的呼应，使居住者在其中能感受到由文化传承所带来的归属感。”专业人士表示，因为现代文明与凝聚在其中的精神属性是建筑具有的基本特征，人的精神归属感永远脱离不了其根深蒂固的文化背景。作为代表北京未来居住方向的品质建筑级住宅，一方面需要拥有一切从人自身需要出发的户型空间，结合现代生活方式传递的居住理念，实现住着舒服、空间实用的建筑服务于机能的目标；另一方面，又不是完全的西化，而是一个拥有国际视野、同时体现中式内涵的品质住宅建筑。

　　“一座真正的建筑，需要满足设计者对城市文化、现代科技、周边环境等因素的充分考虑，建设出来的作品需要经得起时间的考验和历练，它应当是一座真正的建筑，而绝非仅仅是一个满足简单使用功能的房子。”清华大学建筑学院教授徐卫国表示，像红玺台采用的是四进式院落、青花瓷门头、彩釉玻璃幕墙等用“西方之器，东方之心”思路建造出的住宅，这使其中西合璧较为完美的和谐统一到了一起，更能满足高端人群的需求。

　　记者在走访一些高端住宅项目中也发现，从富力十号、红玺台、霞公府，到钓鱼台七号院、盘古大观、远洋万和城等一系列高端项目，它们除了拥有优越的区位和优良的品质外，都是将人的感受融入到了整个建筑中。

　　住宅的尺度应该是恰如其分，而不是大而不当。在这一点上，国内外的建筑大师的观点非常一致。

　　随着中国经济的飞速发展与新财富阶层的日益壮大，旧式的居住方式以及炫富豪宅已经不能完全满足人们的需求，而居住者的心理需求也比以往任何时候更加为建设者们所关注，这是由于，居住空间与整体环境和居住者的心理感受息息相关。作为建造者，必须追求“一切从人的感受出发”，并最终落归到虽不乏奢侈但却一定要内敛上。

　　将传统审美情趣与现代精工技艺结合，同时运用一整套包含周边自然环境、建筑内外效果、庭院园林、配套设施等综合体系，这是作为一个真正的百年建筑-品质建筑的根本要素。

　　虽然三季度是北京房地产市场传统的销售旺季，但是在调控政策频出，开发商和购房者普遍观望的市场形势下，本季度高档住宅销售市场新开盘项目数量并没有出现大幅增长，在售项目价格提升幅度也普遍有限。本季度高档公寓平均报价为每平方米5.0574万元，较上季度上涨了5.4%，涨幅出现回落。高档别墅平均报价则继续稳步上涨，达到每平方米4.4143万元，较上季度上涨了4.0%。

　　虽然三季度北京高档住宅市场价格同比和环比涨幅均出现回落，但是短期内政府对房地产市场的调控还将继续。尤其是在中央政府明确提出加快房产税试点工作后，房产税试点的启动工作只是时间问题。虽然目前关于房产税的征收范围和标准仅限于业内传闻，但是开征房产税的预期无疑会加剧投资性需求的观望。预计高档住宅市场短期内成交量将出现下降，从而带动价格的向下调整。另外，北京在严厉打击囤地的同时，计划在四季度推出近50块住宅用地入市交易，其中包括位于海淀、丰台等城区的地块以及年内通车的地铁沿线地块。一方面严格落实“限购”、“限贷”等调控措施抑制需求，另一方面推出大量土地保证市场有效供应，从供需双方面着手的调控有利于改变房地产市场供求结构，扭转开发商和购房人对楼市的预期，从而平抑地价和房价。