专家认为，受新一轮调控影响，未来半年楼市或保持下行

    近日，上海、深圳、广州、厦门、南京、杭州等多个城市相继宣布实施“限贷”令，记者在采访中了解到，“限贷”令对投机、投资性购房形成精准打击，效果初步显现。专家认为，严厉的“限贷”政策传递了管理层调控房价的决心，同时亦是“以时间换空间”，在控制需求的同时增加保障房供应，从而促进房地产市场供需平衡。

    银行严控“擦边球”

    9月29日出台的楼市“二次调控”让差别化信贷政策进一步加码：暂停第三套及以上住房贷款、提高首付款比例至30%，用公积金贷款买第三套房的做法也被叫停。记者走访发现，在如此严厉的“限贷”令面前，银行纷纷收紧钱袋，并严控擦边球。

    沪上各大银行客服人员均表示，目前首套住房首付提高至三成，利率最低在8折到8.5折之间；二套房认房又认贷，最低首付五成、利率为基准利率的1.1倍；三套房贷款更是一律说“不”。在一家媒体工作的杨先生为了能让女儿进入重点小学，打算卖掉手上两套房子中的一套，在上海徐家汇换购一套学区房。但咨询银行后他发现，由于他已经有两次贷款记录，新购房将视作第三套房，无法获取贷款。

    记者采访发现，与以往“留有余地”的信贷执行不同，此次楼市收紧银根可谓“动真格”，银行甚至采取措施防范一些擦边球行为。国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌表示，中国房地

    产根本性、方向性、道路性的问题是，房地产要回归到以消费品为主导的市场，而不是投资市场。毫无疑问，近期从中央到地方出台的一系列房地产调控政策，正是让房地产回归“消费品”属性的必然之路。

    组合拳下 楼市再降温

    从各地出台的细则来看，除了限贷外，还包括限购以及土地、税费、保障性住房等调控手段，形成组合拳，广州甚至还另外规定未满18周岁的未成年人不得购房。专家认为，受新一轮调控政策强势出台的影响，市场再度降温已成定局，未来半年可能保持下行和低迷形态。

    凯盛经略（上海）投资管理有限公司副总经理表示，十一后，交易量都有显著下降，预计10月下半月这种趋势会更明显。未来随着有效需求下降、供应量增加，估计开发商的资金链会趋于紧张，对房价形成一定压力。

    一位上市银行上海分行副行长则表示，当前的信贷政策再持续半年，相信房价会有一定程度的回落。中原地产三级市场研究总监张大伟表示，短期来看，市场连续几个月的回暖势头将被压制，包括成交量有所下挫、价格上涨趋势亦会止步。预计10月份一线城市二手住宅成交量环比将出现两成至三成的下降，第四季度房价再度下跌可能性越来越大。

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    14个城市限购商品房全国楼市冷热两重天

    10月19日，大连限购令的出台使我国采取限购措施的城市数量升至14个。在此之前，已有北京、上海、天津、深圳等13个大城市出台了限购令。这是在9月29日“国五条”提出限购之后，各地随后纷纷出台的楼市调控地方性细则。

    根据各城市颁布限购令的宽严程度，深圳、南京直接对第三套房“限购”，被称为“严厉版”的限购令，而上海、杭州等其他城市对原有住房既往不咎，每个居民家庭仍可再购一套新房，由此被称为“温柔版”限购令。“严厉版”和“温柔版”限购令目前产生的调控效果已开始出现分化，深圳成交量急跌六成，退房潮涌动；南京的限购令颁布一周内出现了购房者赶末班车，火速签约过户的现象，而当地投资客也几乎销声匿迹。相反，出台了限购令的上海、杭州等地楼市却波澜不惊，房价甚至继续走高，上海豪宅热销均价大涨。

    对于调控效果的明显分化，业内人士表示，“限购”之后，增加供应成关键，否则限购令不能真正取得成效。“即便新一波调控已经登场，依然会有部分资金想要通过投资房地产达到保值升值的目的。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为。

    全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，限购是调控政策的一柄“双刃剑”，只能作为暂时性的过渡政策。“需求并没有消失，限购就像闸门一样暂时拦住了洪水，但水位会越来越高，特别是在流动性充裕、CPI上涨的局面下。”聂梅生表示，限购必须辅以必要的配套举措，如切实加大供应、进行长期制度变革，才能真正取得成效，否则只能成为市场的巨大隐患。