4月14日，“新国四条”出台，4月17日，“新国十条”出台，中央调控政策组合拳密集打在楼市上，无论是二套房必须首付五成，还是第三套房可暂停发放贷款，或是异地购房暂停放贷，住宅市场受到前所未有的“冷遇”。因本轮调控未涉及商业地产项目，一时间，购房者将目光转向酒店式公寓及写字楼，并大胆预判素来不够强势的商业地产即将迎来发展契机,而开发商加大了商业地产的供应量。

    出乎意料的是，酒店式公寓及写字楼未如之前预料的那般“走俏”。据杭州透明售房网的数据显示，多数酒店式公寓及写字楼项目成交不足五成，甚至个别项目开盘数月来零成交。

新推房源成交不足五成

   为反映新政期间酒店式公寓及写字楼的销售情况，记者对杭州透明售房网所公示的销售数据进行了统计，时间跨度自“新国四条”出台之日4月14日到9月20日。

   4月，楼市新政出台，开发商动作谨慎，酒店式公寓及写字楼开盘项目并不多，只有钱江新城的东杭大厦推出22套房子，截至目前零成交。

   5月，酒店式公寓及写字楼入市节奏明显加快，之江转塘板块的西房·云溪印象推出142套房源；滨江区的银丰大厦推出155套房子；华丰板块的海辰水岸晶座推268套房子；钱江新城的钱江国际时代广场首次开盘便一次性推出512套房源。

   销售方面，截至目前，西房·云溪印象已售11套，销售率仅约8%；银丰大厦已售69套，销售率约为45%；海辰水岸晶座已售60套，销售率约为22%；而钱江国际时代广场凭借地段优势，情况有所不同，已售431套，销售率近85%。

   到了6月份，滨江区的江锦国际大厦推出427套房源，开盘3个多月来，无预定无成交。钱江新城的钱江国际时代广场再次推出新房源，热销期明显已过，成交放缓，320套房源只销售42套预定9套，销售率约为16%，而西溪天堂悦居推出102套房源，目前只售出15套，销售率近15%。

   7月，华元·天鹅堡首次开盘，437套精装修房源目前已售26套，销售率近6%；西房·云溪印象再次推出122套40年产权精装小户型压轴房源，虽然每套价格约40-60万/套，但销售情况仍不乐观，只售出37套房子，销售率为30%；滨江一桥区块的天鸿·君邑推出297套40年产权精装修房源，已售125套预定1套，销售率为42%

   8月，只有位于金沙湖板块的杭州东部国际商务中心开盘，开盘当天推出491套房源，截至目前已售223套，销售率为57%。

   进入9月份，楼市步入传统的“金九银十”旺季。位于下沙的和达自由港和钱江新城的圣奥中央商务大厦都是首次开盘，截至目前，前者已售208套，销售率约为55%；后者142套房源只预订24套，暂无成交，销售率约为17%。

    据数据统计，自4月14日至9月20日，有14个酒店式公寓及写字楼项目领出预售证，共推出3178套房源，已售和预定的房源套数共1368套，销售率为43%，成交不足五成。

商业地产未成“香饽饽”

    新政伊始，不少业内人士预测酒店式公寓及写字楼将迎来“春天”，而实际上，未如之前预料的那般“走俏”。

    滨江区的江锦国际大厦开盘3个多月仍零成交，记者获悉，目前该项目定价为2万元/平方米左右，户型面积以50多平方米为主，至于零成交的原因，据销售部相关负责人解释称，“行情不好”。

    钱江新城是酒店式公寓及写字楼的主要供应区，据业内人士人士表示，不少项目因为客户累计不足，只得一再推延开盘，如万银国际还有最后一批酒店式公寓，一共有660多套，开盘时间一直不明朗，另外由于客户累计不理想，有些开发商想出了外销的策略，申请办理外销证，试图争取香港等境外潜在消费者。

    浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为，楼市调控实施后，酒店式公寓的成交量一直很稳定，没有出现大起大落的现象。“销售率不高也要看市场的供应量，供应量和成交量有很大关系，如果供应量增加了，需求稳定，会出现销售率不高的现象”。

   浙江省社科院房地产研究员王永大表示，楼市调控政策打压了住宅市场，使住宅一度处于低迷状态，导致了住宅所占份额快速萎缩。商业地产所占的市场份额明显增大，但销售的数量并没有同时增加。

   王永大说，结合去年一份商业地产报告，目前杭州商业地产的销售情况是“既不好，也不差”商业地产最看重的就是投资回报率，而回报率的多少主要由地段和位置决定，但目前而言，其回报率并不高。此外酒店式公寓等类似产品，价格不便宜，投资成本也不低。

    至于成交不足五成的可能原因，杭州赢商商业投资管理有限公司总经理方芳认为，其一购买酒店式公寓的多数为投资客，投资者必须考虑投资回报率问题；其二，投资惯性，多数投资客还是习惯性投资住宅；其三，新政调控期间，住宅市场受到影响，不少酒店式公寓及写字楼提前入市，供应量增加，而相应需求未增加；其四，与整个市场大环境有关，楼市调控政策出台，购房者对房产投资信心不足；其五，与所处的区域有关，一些项目周边的产业结构比较好，销售情况理想，如阿里巴巴入住滨江后，需求增加了，对滨江的租赁市场产生影响，但一些处于非核心区的项目，租赁市场不好，销售也会受到影响。

   “除此之外，当然也不排除，住宅市场受到影响，都在认为商业地产将迎会走俏，某些酒店式公寓及写字楼趁机提高定价，这样导致与住宅的投资成本相差不大，不少投资者将目光投向住宅。”方芳表示。

“陪嫁丫头”

难成“新娘”

    方芳表示，购买酒店式公寓及写字楼的多为投资客，目前杭州酒店式公寓二手房市场不活跃，大都流入租赁市场，而平均投资回报率只有3.2%-3.6%；商住倒挂现象明显。

    相对于住宅市场，酒店式公寓等商业地产成交却“不景气”，近期楼市成交量呈现回暖态势，是否会带动其销售？虞晓芬对此表示，目前住宅市场成交量上升的原因有很多种，但原因之一是刚性需求之前没有得到满足，住宅市场有刚性需求，而购房酒店式公寓的多数为投资客，受其影响的可能性不大。

   方芳则认为，目前还很难判断商业地产后市如何，但对住宅市场的调控仍未放松，住宅投资仍然受限，而有些酒店式公寓面积小，总价低，一些投资客买不起住宅会继续垂青这类商业项目。

   王永大认为，随着“金九银十”传统旺季的到来，特别是新开楼盘在价格方面的一些让步，住宅市场呈现出价跌量升态势，日成交量可达上百套。住宅近段时间量的上升，其市场所占份额也会同时上升。这样一来，即使商业地产在销售数量上呈稳定状态，相对的市场所占有量也会缩水。

   “不过，住宅销售情况也不会持续太久，十一、二月会有小幅下降。”对于杭州楼市下半年的走势，王永大说，降价引发的量升会再持续一段时间，但下半年商业地产的走势，目前很难作出判断。