预测世界杯的难度之大，让球王贝利成了有名的乌鸦嘴，但章鱼保罗在南非世界杯期间却大出风头，章鱼哥的神奇预测，让球迷为之疯狂。楼市的走势，也是让广大购房者挠头不已，房价是涨是跌，该何时出手，问题一个接着一个。如果楼市也有一个章鱼哥的话，也许就是大家的福分了。

　　压力渐显，价格依然坚挺？

　　对于下半年济南楼市的走势，普通购房者希望房价能有所下调，但对此却没有太多信心。而研究者和房地产业内人士对房价涨跌也看法不一，但他们都认为下半年成交量会继续减少，开发商的压力会进一步加大。

　　“我最多只准备了四成的首付，要是此时盲目下订单签了购房合同，就面临着首付五成、利率增加的压力。我算了算，利率上涨，我平均每个月要多出 300元，本来两套房子的贷款压力已经不小，又多出几百元，所以不敢轻易冒这个风险，还是观察一下市场变化再说。”市民李先生表示，近期他暂时不会选择购房。也有不少市民表示，虽然近期成交量不大，但济南的房价并未有多大变化。

　　另一位多年关注房地产的企业经理认为，下半年济南楼市成交量可能较上半年有所萎缩，但房价仍很可能呈现上涨趋势，但涨幅会减小。他说，由于国内外经济环境复杂，如果房地产调控政策再念“紧箍咒”，经济增长可能会放缓，这可能带来一系列的问题。因此，房地产调控很可能维持在目前的状况，济南房地产价格仍可能小涨，但由于观望气氛笼罩，下半年成交量会萎缩。

　　一位业内专家表示，新政出台之前，也就是4月份之前，济南受2009年“疯涨”行情的影响，成交量一直不错，但是新政后成交量明显下降。经过三个多月的低迷期，房地产公司原先普遍较好的财务状况开始出现紧张的现象，再加上银行的信贷进一步收紧，可以说房地产公司的财务状况是雪上加霜。从目前的销售情况看，下半年市场形势不会发生太多的变化。目前部分期房楼盘随着工程的进度，用钱也逐渐增多，所以房地产公司的财务状况还要恶化下去，开发商的压力也会进一步加大。

　　笔者通过对济南典型楼盘的调查发现，近期大多数楼盘价格没有出现大幅的波动，基本维持在现有的价格水平上，偶尔有些期房楼盘随着工程的进展价格向上有点小调整，但一般最多一平方米调整50—100元。向下调整价格的现象还没有出现，开盘打折也大多是促销的噱头，可以看出还没到房地产开发商必须降价回笼资金的时候，所以笔者也认为虽然开发商压力渐显，但下半年济南房价会继续坚挺。

　　(记者彭亚男)

　　政策真空期能持续多久？

　　2010年上半年，针对楼市的调控政策频出，从“新国十条”出台开始，一系列相关措施及实施细则的逐一面世，让楼市陷入深度观望的窘地，“成交量大幅下滑”、“零成交”等字眼频频见诸报端。而且，在国家宏观调控政策出台的同时，一线城市的地方调控政策也纷纷亮相。楼市走势在政策的影响下，让人难以揣测。

　　然而，在进入6月份以来，鲜见针对房地产行业的新政策出现，下半年楼市是否会步入一个政策真空期，这无疑是影响下半年楼市走势的一个重要因素。

　　“政策对楼市的影响效力正在衰减”，一位业内人士表示，“一方面，今年的楼市新政多密集出现在4月份，随着时间的推移，政策的心理影响正在减弱；另一方面，新政出台后，对于房价大幅下降的预期，是对楼市最大的影响，但近三个月后，房价的极小幅调整使得人们开始调整预期。”

　　而“6月份全国70大中城市房价环比下降0.1%”的消息，成了前期一系列房地产政策最好的注解。据统计，这是15个月以来，全国70大中城市房价环比增幅首次由正转负。这似乎显示出，自4月份以来，国家为遏制部分城市房价过快上涨而出台的一系列政策正在发挥效用。在此数据基础上，有分析人士认为，下半年再次出现“二次调控”的可能性不大，国家会以稳定和严格执行上半年的相关政策为主调。

　　而在目前的政策真空期里，楼市正在逐渐活跃，成交量有所放大。业内人士认为，下半年，严格来说是在三季度，如果市场出现量涨价跌的局面，无疑绝不会存在“二次调控”的可能；反之，如果一线城市房价在政策影响有所削减的同时，出现强势反弹，新的调控政策很可能会在四季度随时出现。从这一角度来说，新政策的出台与否，主动权更多的掌握在开发商手中。

　　从目前的楼市来看，越来越多的楼盘或是优惠促销，或是低价开盘，特别是一线开发商的示范作用极其明显，种种迹象表明，房价正在有所松动。在这种情况下，我们更希望下半年会是一个真正的政策真空期，供需双方在房价小幅下调或是滞涨中，逐步化解观望，实现楼市繁荣。 (记者王治国)

　　心态决定市场走势，观望或出手？

　　在当前的楼市中，很多人热衷于通过“物业税颁布与否”、“地产股的涨跌”、“地产商降价与否”、“刚需释放与否”等等问题去推测楼市的走势，但这一切的一切仅仅是事件的表象，不断变化的表象导致“流言”漫天飞舞，让人们更加不知所措。事实上，表象背后的参与各方才是重点，他们各自不同的心态才是问题的根源，心态的差异决定了不同的判断和行为。从楼市各方不同的心态入手，从而把握各自的市场态度：观望or出手，也许会使我们对楼市的方向看的更清、更远。

　　作为楼市的指导者、调控者，政府在中国房地产业发展中一直扮演着重要的角色。就本轮地产调控而言，目前的市场状况可以说已经达到了最初的调控预期：严厉打击了投资、投机性购房，控制了房价的过快增长，保证了房地产业的健康发展。因此，政府当前心态应该是相对平和，对市场的态度应该还是以观望为主，这也是目前一直处于调控真空期的主要原因，如无意外，下半年不会出现象前期如此严厉的调控举措。

　　通过半年的楼市调控，各房产商都对新政有了各自的解读，心态与调控初期相比平稳了很多，就目前总体而言仍旧采取观望的态度，这也是市场一直处于“量跌价不降”的根本所在。虽然不时有降价促销的情况发生，但大多都应是营销策略的转变，当然也存在部分实力不强的地产商不得已而为之。就整个下半年而言，相信受于全年计划压力等自身原因，地产商的心态也许会进一步发生变化。

　　相比前两者而言，普通购房者的心态用“纠结”形容应该很贴切，最主要的原因还是来自于购房者调控预期与政府调控预期的巨大差距。本以为调控会使房价大幅下降的购房者使自己陷入了两难的境地，由此也出现了观望与出手心态并存的情况。相信下半年大部分购房者还会在楼市中不停的“纠结”，但无论怎样，大家还应放松心态，根据自身情况，冷静分析，该出手时就出手。

　　楼市中各方心态相互交错、相互影响，心态影响了各方的态度、各自的决定，当然也决定了楼市各方的行为。换句话说，下半年各方的心态变化将很大程度上影响楼市的走势。 (本刊记者王鹏)

　　区域分化加剧，济南走出独立行情？

　　“最严厉”的调控政策出台至今已近百日，调控对于价格上升过快、房地产泡沫大的一线城市影响还是颇为明显的。数据显示，深圳1-5月商品房均价均达20000元/平方米以上，6月份均价17000元/平方米，创下上半年各月均 价 的 最 低 ， 环 比 跌15.8%，较2月最高点下跌了29.8%。在新政环境下，一线市场成交量锐减，房企资金链日趋紧张，一线城市的高风险性使得大批开发企业转战二、三线城市。一些嗅觉敏锐的地产大鳄们更是在2009年就把市场战线的重心很大程度上转移到了二、三线城市。统计显示，保利去年二、三线城市的销售额首次超过了一线城市，而恒大地产早已以二、三线城市为主力发展区域，2010年第一季度二线城市的销售额已占集团总额的90%以上。

　　随着外来地产大鳄进入到济南，对济南本土的房地产企业造成了很大的冲击，但客观上却推动了济南房地产市场的发展，逼迫着本土企业不断提高自己，以适应在新的市场环境下的房地产市场竞争。“优胜劣汰，适者生存”是市场竞争的法则，本土企业一方面加快提升品牌影响力，以增强与这些外来大鳄的正面竞争；另一方面，本土实力一般的企业，则利用自己独有的条件，灵活多变地开发出面向大众客户物业产品。

　　近年来城市建设的快速发展也为济南楼市增添了活力。在西部，西客站的建设以及周边配套设施的逐步完善，给西部新城的建设带来了契机，为西部新城的快速发展做了铺垫。在东部，“后全运时代”的到来引领济南地产进入里一个新高度，而围绕着奥体中心的娱乐、休闲、社保等建设项目从未停止过。在南部，得天独厚的自然环境始终是开发商和市民最为钟情的“宜居”区域。在北部，小清河的改造让该片区有了从麻雀到凤凰的蜕变，为北部大发展增加了新的价值增长点，成为最具发展潜力的新兴区域。西部新城、东部新区、滨河新区一个个片区跳脱出来争奇斗艳，老城棚户区的改造也渐行渐稳，济南的城建有了新飞跃。

　　一线房企转战二、三线城市，外来地产大鳄与本土房企的良性竞争，济南城市建设的快速发展使得占尽天时、地利、人和的济南房地产市场能否在一条具有济南独立行情的道路上稳健发展？我们拭目以待。