“布局二三线城市”，自去年年底以来，这已成为很多大品牌开发商的发展战略之一。自4月新政实施以来，该战略的推进速度有所加快，除了珠三角外，济南、石家庄等比较平静的二线城市也被大品牌开发商搅起了波澜。与此同时，东北重镇哈尔滨也成为众多开发商全国布局中的关键“棋子”，他们纷纷来哈考察市场，寻找合适的地块———

　　>>> 现  象

　　高调、低调者一起涌入哈尔滨

　　前不久，温州市房协携十几位开发商来哈考察投资，我市相关部门向这些房地产商提供10片棚户区改造项目，总占地面积约163万平方米。温州开发商的造访被业界称为是“高调”之举，欲直接参与到哈尔滨的大开发之中来。除此之外，那些私下派人来哈先期考察的开发商，则被称为是行为低调，他们甚至不肯对外透露自己公司的名称。

　　就在本月，记者已经接触了两拨来哈考察房地产市场的一线城市开发商。第一拨来自浙江，他们先是来到哈市从报纸上看到记者的电话，于是，就直接找到记者希望能为他们提供一些市场的基本讯息。据他们讲，把触角从一线城市向外延伸已经成为一种趋势，二线城市的成长空间更是一种巨大的诱惑，因此，他们希望寻找到新的开发热土。第二拨来自北京，实力强大的这伙开发商有着很大的胃口，他们的目标是一定要在哈尔滨进行开发，进行公司收购或直接参与大规划整合都可以。在记者的带领下，他们先后考察了香坊、平房、哈西、群力、松北、利民等区域。考察后，他们对哈尔滨表示出极大兴趣，认为市场潜力巨大。

　　哈尔滨市保障和住房管理局的一位工作人员告诉记者，近期，他们经常接待外地来哈的开发商，这些人多数都是希望了解到各区域的发展情况，热点区域的地块情况，其中不乏一些知名大牌开发商。由于来哈开发除了棚改项目外，基本都需要进行“招拍挂”拿地，因此，只有等新的一轮“招拍挂”后，才能看出端倪，那些开发商已经铁定进入冰城。

　　>>> 背  景

　　“开发商往地多处走 资金往价低处投”

　　如果要问“为什么一线城市的开发商在往二三线城市走？”虽然会有不同的答案，但是一个基本的大背景就是：一线城市的过快增长和政策的制约，以及一线城市土地开发渐趋饱和，使得不少开发商已经厌倦了地王之争，希望尽快从白热化的竞争中抽身；但是，开发商没有地搞开发就等于退出市场，于是，一种企业生存和发展的本能促使他们转战二、三线城市。

　　从北京来哈考察的秦先生告诉记者，相比于一线城市的成熟，二线城市房地产市场处于上升周期。随着二线城市加速城市化进程，及产业转移促使经济、人口容量提升，带来二线城市多种购房需求释放，推动楼市快速发展。这是一种诱惑，更是一种市场调节。他说，市场总是趋向于供需平衡调节的，从总体情况看，二线城市处于快速发展期，更需要资金与开发商，而开发商更需要适于自己的开发地块。

　　近期，有关机构的一项监测显示，一线城市成交比去年同期降幅均达到两成以上，有的甚至达到5成以上。这在一定程度上挫伤了开发商的信心，从而增长了到二线城市拿地的热情。尽管各地住宅市场成交低迷、土地供应捉襟见肘，但房企土地储备和发展的势头却没有减退，主攻二三线城市的趋势愈加明显。市土地局的一位工作人员告诉记者，他们接待的外地来访人员越来越多，多数都直截了当地咨询有关土地出让的情况，甚至有的开发商对个别地块表现出势在必得的姿态，显然，他们来哈尔滨考察的确是对这个城市及其市场潜力有信心。

　　>>> 影  响

　　产业升级、竞争加剧在所难免

　　外地开发商来哈真的是“狼来了”吗？虽然有些本土小开发商表面上不以为然，但他们真的感到了竞争的压力。业界人士张立迎告诉记者，在他们所接触的本土开发商中，已有不少老总有意识地进行品牌提升，对企业管理、企业文化进行从新定位，目的就是要适应新的市场环境，应对即将发生的更加激烈的竞争。

　　从最早的保利进入哈尔滨，再到世茂开发滨江地产，直至绿地、盛和，外地大牌开发商给哈尔滨楼市带来了什么？产品的丰富，开发理念的提升，甚至在广告设计方面都有所改变。哈尔滨宏业地产副总经理霍凯斌认为，外地开发商来哈对整个城市及同行业而言是一件好事，就像注入了一股活力，只有不断注入新鲜血液，才能保证市场更加理性更加成熟，才能促使地方企业更加快速成长。与此同时，地方小企业应该保持危机感，从拿地到销售，小企业的策略、战术有时都要略差一些，优胜劣汰的市场环境下，小开发商很容易处于被动，甚至被淘汰出局。

　　温州的一位开发商就表示，如果他们进入哈市，将会对开发理念、销售模式进行重新梳理，以往一些做法已经不再适于新的市场竞争。他们甚至会在销售时期就让物业公司入驻，对每一位业主进行沟通了解，让业主都能对小区有感情，甚至于生活寄托，这就会无形中提升小区品质。同样，两年前，世茂开通业主班车，保利地产所举办的一些文化活动，都为开发商的企业文化、销售活动扩宽了思路。

　　竞争会带来压力，但更多的是动力，外埠大开发商的入驻能为冰城楼市带来什么，这或许是本土开发商最应思考的问题。

　　>>> 看  法

　　品质提升？房价上升？ 　

　　对于一线城市开发商纷纷来哈考察的事情，我市市民王殿成持一百个反对意见，他说，这些人一来很容易抬高了地价，进而提高房价。同他一起坐在江边聊天的张先生观点与他不同，大开发上来了，棚户区改造、郊区开发都会加快速度，城市面貌变化快，楼盘的档次也会提升。

　　对外埠开发商的到来，百姓心中有杆秤，各有各的小九九，然而，这种步伐却是谁也阻挡不了。

　　北京的秦先生告诉记者，他们属于大牌开发商，如果来哈尔滨，其打造的楼盘肯定是高端楼盘，起码在环境、细节规划方面要有大盘风范，但价格不一定要比周边楼盘高。人们不应该把大盘与高房价等同看待。但是，同样的地段，大盘的后续项目势必要比先期项目价格高，这是基本规律，哈尔滨本土开发商也无法规避这种规律，购房者则更应清楚这种买房规律。

　　业内人士张立迎认为，大牌开发商所能给购房者带来的更多好处是，他们往往采取正规的市场化运作，而非不规范的暗箱操作，这就使得销售市场更规范、透明，购房者可以有更多选择的机会。当然，他们所开发的楼盘如果在品质上属一流，价格自然不会低。反过来讲，如果供应量增大，市场开发速度快，能保证连续供应，竞争也必然会形成买方市场的利好，价格会保持稳定状态。按照这一逻辑，哈尔滨的房价会在一定程度上保持稳定状态，不会出现大幅变动。

　　>>> 前  景

　　看中冰城热点多 期望值大增

　　“原本以为哈尔滨是省会城市，又是东北名城，这次来到哈尔滨了解市场后才发现，远比想象中的市场要好得多。”来自浙江的开发商韩某认为，哈尔滨就像一个青年，有朝气，有发展，从群力到哈西，从松北到利民，从香坊到阿城；新客站、地铁、两岸繁荣等等，有着诸多的热点，有着很大的成长空间。

　　房地产市场靠什么来支撑？需求与投资。来自北京的开发商秦某认为，哈尔滨的需求仍然存在，很多地段的可利用空间仍没有释放。他们希望能与政府共同打造一些新的热点地块，营造文化中心、娱乐中心等。他说，今后过江交通将更加便利，地铁开通后也将成为贯穿东西的大动脉，届时哈尔滨的交通将会把城市向外延伸，更多的城市副中心、亚中心会出现，如果有实力的开发商能够将综合体项目进行到底，就会有更多的购房者出现，因为交通、地段、购物等等一系列问题的改善，就会产生新的需求，从而为热点区域锦上添花。群力开发办的一位工作人员告诉记者，一些外地开发商得知群力的地块很紧张后都有些失望，他们觉得两年后群力会赶超现在的开发区一带，而松北、哈西也将为更多人带来新生活。

　　对于地价、房价问题，众多外地开发商认为，虽然哈尔滨的房价也经过了两番上涨，但同一线城市相比，毕竟其热钱流入较少，投资所占比例并非很大。因此，随着交通、环境改善，部分区域的房价仍有上涨空间。而哈尔滨二、三类低端的基础地价要比北京低几倍，因此，他们觉得在哈拿地风险更低，前景更好。

　　>>> 热  门

　　松北哈西群力最受关注

　　记者在与几位外埠开发商的接触中发现，他们一般不希望仅拿一小块地进行尝试性开发，而是希望拿一大块地连续性开发。于是，香坊、道外、哈西、群力、松北、利民成为他们的关注对象。更多人还是对松北、哈西情有独钟。对于群力地块很紧张的说法，他们都表示出遗憾或者要继续等待。

　　来自北京的秦先生不但非常看好松北的发展势头，还表示希望能参与到文化中心的建设中来。他表示将会与相关政府部门进一步商讨公益性开发事宜。他表示，松北在未来三年内将迎来几次飞跃，其一便是三座跨江桥，每年通车一座，都会形成整个大松北的实质性利好；其二是松北的生态环境非常适于人居，如果配套设施齐备，松北将会迎来大批改善型居住人群，需求旺盛；其三是松北房价相对较低，这既吸引购房者，又为今后的开发留足了空间。

　　也有外埠开发商表示，哈西、东南板块的开发空间也很大，但二者的区别是哈西更适于进行商业地产或高档住宅的开发，东南板块更适于中档大盘开发。此外，大家对利民开发区表示兴趣的同时，也显现出担忧，今年下半年开始，利民开发区的新盘很多，市场趋于半饱和状态。当然，松浦大桥开通将成为利民开发区的最大利好，届时，将有大批需求者涌入。

　　>>> 业界观点

　　市场不会区分你来自哪里

　　北京一开发商 

　　在向二线城市的扩张版图中，哈尔滨是这盘棋中很重要的棋子。最重要地一点是要做出品质，才能创出品牌，才能赢得市场。只有融入到当地的生活习俗，再注入一些新鲜元素，楼盘才能让购房者接受。市场不会主动区分你来自哪里，只会区分你产品的好坏。

　　哈尔滨地产正在趋于成熟

　　浙江一开发商

　　来自浙江的韩先生认为，实际上，对南方开发商而言，进入哈尔滨需要有很多改进的地方，比如墙体设计、保温窗等等。从这方面讲，哈尔滨的地产商正在趋于成熟，他们有着东北开发的经验，对人文、气候的把握更到位。但是，从总体而言，哈尔滨开发商的庭院细节处理、空间利用仍有欠缺之处。

　　本埠开发商一定要正规起来

　　九鼎飞扬 张立迎

　　有人说去年的市场让所有开发商都赚到了钱，但细数我市开发商，也有几家错过了机会仍有较多存量房。分析而言，这与开发商的策略、管理有关，说白了，有些开发公司没有一个正规的运营体系，没有正常的管理目标体系，散沙一盘，遇到问题或机遇就很难处理和把握。如果外埠开发商大量进入哈尔滨，这势必要令竞争更加激烈，本土小开发商应正视并正规起来。

　　房价与开发商来自哪里没关系

　　宏业开发 霍凯斌

　　到底什么决定了房价，与需求有关，与政策有关，与大环境有关。我们认为房价与开发商来自哪里没有关系，但开发商数量、规模的增多增大，将直接关系到楼盘品质。不可否认，相比之下，高品质的楼盘会销售出一个好价格。可市场自然会有平衡，在价格期望值之内，你愿意在同一地段内买什么样品质的楼盘呢？这种价格差是一种正常现象，就像我们买电视，大品牌在哪个商场都比小品牌贵，与商场无关。同样的道理，哈尔滨一些本土开发商的楼盘，只要在科技、规划等方面超前，其价格同样要相对较高。