武汉楼市中考喜忧参半

　　6月，是一年之中最为密集，也尤为关键的“考试季”，人生中的两次大考——中考、高考，以及各个学校暑期前的期末考，都集中在这个月份。学生时代，最紧张也最兴奋的时刻，莫过于大考之后的发榜之日，分数和排名，总会牵动着各人不同的喜与忧，这既是总结自己、了解别人的最直接途径，也是指导下一阶段学习方向及应试策略调整的重要参照。

　　6月的结束和7月的开始，对于楼市而言，同样也意味着2010年上半年的全场考试已经结束，到了该对各科进行阅卷评析，并为应试企业和项目发放成绩单的时候了。

　　7月6日下午，本报特联合武汉市房地产开发企业协会、武汉世联兴业房地产顾问有限公司、DTZ戴德梁行房地产顾问(武汉)有限公司、深圳世方商业地产顾问机构，结合真实的市场数据，站在专业的阅卷角度，共同点评分析了2010年上半年武汉楼市交出的各科答卷。

　　整个上半年，从4月开始，在“严厉精准”的政策调控冲击下，楼市高开低走，总体销售行情呈现“冰火两重”的场景。具体来看，土地市场虽表现得“稳中有变”，但住宅市场却在5、6两月成交急速下滑，以及下半年供应即将井喷的变化下，呈现出“调整在目”的态势，而商业地产则被公认为这场调控的受益者，市场表现“别样红火”;此外，写字楼市场处于“持续活跃”状态，市场潜力为多方看好，二手房市场在成交套数下降的情况下，却转而表现为成交价格和房屋租金快速上涨的“两升一降”现象。

　　整个半年看下来，楼市成绩虽总体令人欢喜，但在不容乐观的后市预期下，实已暗藏不少隐忧。

　　正如业界之前预测所言，2010年将是楼市调控年，对于市场各方而言，调控都将是一场长期的攻坚战。随着调控的深化和市场的变化，下半年的楼市考试难度无疑进一步加大，如何备战应试，将成为诸多考生所面临的一场新的考验。

　　2010[上] 武汉楼市政策科“中考”：严厉精准

　　4月，2010年楼市调控正式拉开序幕，随后，一系列配套政策密集出台。此轮调控被评价为“最精准、最细化、最具操作性”的调控，旨在“精准打击投资客、遏制高房价”。

　　新一轮房地产调控政策实施已近三月，目前楼市仍处于走向未明的“混沌期”：高涨的房价总体稍现松动，但热点地区投资投机性需求仍显活跃;地方调控细则陆续出台，却似乎越来越显“柔性”……种种迹象表明，尚不能对调控成效过于乐观。

　　【成绩综述】

　　本轮房地产调控一方面提出在部分房价上涨过快地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款及暂停非本地居民购房贷款,严厉遏制银行贷款购买多套住房的投机投资性行为;另一方面新政还提出临时性限定购房套数的措施，封堵住了投机客避开银行贷款进行炒房的空间，“双管齐下”实现严密而精准的打击。

　　此次新政在对投资性需求严格管理的同时，继续支持房地产开发企业增加供应。一方面，新政并没有提高去年下调的开发企业20%的资本金比例，保护了房地产开发企业的积极性;另一方面，政府通过大幅提高商品住宅用地供给，增加了商品房的有效供给。

　　在保证商品房供应的同时，政策提出确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务，并以签订目标责任书的方式落实工作责任，以确保增加供应。

　　同时，5月至6月，国家税务总局密集出台加强土地增值税征收的一系列政策，这些政策将压缩房地产企业的不合理利润空间，对整个房地产行业产生较大威慑力。

　　具体到武汉楼市，7月1日，武汉市房管局出台《关于加强房地产市场监管 完善商品房预售管理工作的通知》，从九个方面严管商品房预售，打击捂盘惜售，被称为“汉版”调控细则。

　　总体上，本次房地产新政通过供需双向调节、全方位管理形成多重政策叠加效应，有力遏制了房价的继续上涨。

　　【后期表现】

　　短期内房地产调控已进入效果观察期，过严政策恐难再出。但是，本轮政策中打击短期投机行为和规范房地产市场秩序的措施，很可能将成为常态政策，并逐步引导商品房回归居住属性。另外，房产保有环节征税不可避免，但土地出让金制度不会改变。就目前情况看，只要坚决执行已出台的一系列政策措施，楼市调控的威力就将逐步显现。