新政之初，不少人都认为这不过是场“雷阵雨”，雷声大，雨点小，来得猛，停得快。然而，两个月已经过去，这场“大雨”还没有停下来的迹象，这场新政的影响已毋庸置疑。在新政正在成为一种常态的时候，下半年的楼市将何去何从？面对前路不明的市场，作为楼市的第三方——营销机构作出了自己的专业判断。本报采访了数位成都房产专业营销机构老总，看他们如何预测成都楼市……

　　从一些统计数据就知道，新政对成都房地产成交量的影响已不言而喻。成都房地产虽然有自己市场的特殊之处，但也属于中国房地产市场的一部分，新政的影响不可避免。我认为下半年新政对楼市的影响会更深远。

　　不能太乐观也不能太悲观

　　蒋晓东 成都全程机构总经理

　　购房者的决策放慢

　　从购房者角度看，新政影响最大的是购房者的心态。此次调控新政，提高了二套房首付比例，打击了投机、投资型购房，同时对自住型购房也有很大影响。政策出台后，对楼市的影响，价格下降的预期，都抑制了冲动型购房者的形成，并放缓了购房者的决策速度，增大了购房者的观望情绪。现在这种市场情绪仍然十分浓厚，下半年要彻底打破并不容易。

　　成交量短期不乐观

　　从成交量角度看，我认为下半年的情况既不能太乐观，也不能太悲观。短期来看，成交量不太乐观，我分析，2010年下半年至2011年上半年成交量将还面临着一个调整期，成交量将持续低迷。从大局来讲，房价过快上涨的危害性不容忽视，此次调整，将有利于后市发展。当然，我对未来长期的房地产市场仍持乐观态度，市场低迷的时间不会太长。

　　房产行业面临洗牌

　　从开发商角度看，他们将再次面临行业洗牌。首先，市场成交量降低，开发公司必要时牺牲一定的资金来换取发展空间将成为可能；其次，受新政影响，资金回笼速度降低、资金成本增大、投资效益降低、与社会平均利润的差额变小，短期内使不少开发企业的投资信心受到影响；再者，一些有远见、有实力的企业，尤其是经历了2002年、2008年洗礼的企业，更能把握好新政下的拿地机遇而占领市场复苏后的先机。

　　新政对楼市的影响会经历三个阶段，第一阶段：价稳量跌；第二阶段：价跌量跌；第三阶段：价稳量升。从目前楼市反应来看，第一阶段已接近尾声，第二阶段的特征已隐隐出现。下半年的楼市，我认为会出现一些明显的变化和新的发展趋势。

　　楼市进入价跌量跌阶段

　　兰飞 成都御风行营销顾问有限公司总经理

　　房产开发速度将放缓

　　在新政调控下，房产开发的速度将放缓。这不仅意味着销售的放缓，也意味着供应的放缓。在新政下，购房者和开发商都会更加谨慎，房产正从非理性时期的投资品转变为理性时期的必需品。必需品的常量不会有很大变化，但投资品的需求量却在大大减少。我们公司做了一个简单的统计：新政前，3月15日—4月18日，成都市区平均每日成交量为293套；新政后，5月17日—6月18日，成都市区平均每日成交量为161套，日平均成交量下滑45%。这个数据，换个角度来看，我们可以简单地认为，新政前房产投资需求约占45%。如果新政成为一种常态，对投资性需求将会长期抑制，需求量也会保持一个较长时期的“冷淡”局面。因此，开发商的供应也会放缓，拿地的速度也会放缓，整个开发节奏将在调整中重新达到平衡。

　　“伪豪宅”将被抛弃

　　在房产非理性时期，各种“伪豪宅”也在各路诸侯的呼风唤雨及区域炒作中应运而生。真正的豪宅具有稀缺的资源、顶尖的设计、有成功经验的开发团队，三者缺一不可，而“伪豪宅”要么是高成本地价的产物，要么是追求高利润的产物，三个要素往往只具备其一。在房价上行时期，只要贴上“豪宅”的标签都会受到市场的追捧。但房价下行时，“伪豪宅”就露出原形了，下半年，必然有一些“伪豪宅”产品会遭到市场的抛弃。

　　房产营销专业度将提升

　　今后的楼市，营销的重要性重新得到认识，专业营销机构的竞争会加剧。营销不仅是广告，不仅是几场活动，不仅是促销策略，不仅是对产品的钻研，不仅是对顾客心理的把握。房产营销将进入“整合营销”时代，逐步从单兵种作战扩展到多兵种作战。总之，当新政成为常态，房产开发和营销也将进入一个“正常”的状态，“速成”和“暴利”将成为“过去时”。

　　新政已经有两三个月之久了，这段时间我们公司一直在分析市场，说得俗气些就是看开发商们还能“坚挺”多久。在这段时间里不光开发商在观望，买房的也在观望，就连刚性需求的人们都想坚持再观望一下。在这段时间里，一周成交量多的时候能达800多套，少的时候只有400来套。什么时候才能有所改观，谁也不知道，但观望已经无用，必须有措施来度过未来的日子，而购房者真的需求才是打开市场的钥匙。

　　未来三个月价格将明显下调

　　马永林

　　成都嘉进房地产顾问有限公司副总经理

　　中小开发商日子不好过

　　有那么多的传闻说某某开发商又降价了，某某开发商又开始赠送大礼了，但在消息爆出后又就会遭到开发商的否认。这和开发商的心态有很大关系，在销售量下滑的情况下，有实力的开发商依然能把握一定的市场主动权，但中小开发商的日子肯定不好过，这一市场因素将导致市场上房价的不稳定，所以在未来三个月首先价格将会有一个明显下调过程。

　　迎合消费者需求是关键

　　要打破市场的僵局，从个盘来看，必须回到营销的原点，重新审视消费的真相。如果不得不再次面对2008年的市场情况，房地产营销该如何应对？购买房产，无论自住还是投资，都受到最终使用者消费习惯、生活态度等多方因素影响。无论是迎合需要，还是创造需求，只有真正了解消费者的真实想法才是最根本的沟通起点，才能真正找到行之有效的沟通方法、营销之道，更是开发商确立产品类型与形态的重要手段。由此，探寻消费者生活习惯、消费习惯，从中寻找消费真相，挖掘隐藏在表相之下的精神需求成为楼盘的破局关键。