关于房价涨跌的话题是永远的热点。据媒体报道，由于开发商推出降价促销措施，上周(6月7日-6月13日)深圳新房出现了价跌量涨的情况，全市新房共成交528套，成交面积42043平方米，成交均价仅为16867元/平方米，继上上周后全市新房均价再次降至2万元/平方米以下。

    曾几何时，人们纷纷抱怨深圳房价太高，成交均价在2万元/平方米以上，而且有继续狂奔之势，有实力者纷纷买进，意欲高位击鼓传花博取暴利。更多人没有想到，房产新政推出仅仅两月，深圳的新房价格就由2月份的高达24166元/平方米(数据来源为深圳市规划国土委发布的《2010年1-2月深圳市房地产市场形势分析报告》)，狂泻7000元/平方米。彼时，关内新房均价曾经令人吃惊地逼近了4万元/平方米。面对此情此景和数据对比，还有人认为房价会永远上涨吗？还有人认为是刚需推动房价上涨吗？

    房价的涨跌至少在今时今日这个价位与刚需没有什么关系，诚如瑞信董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬所言，“目前房市购买力中，有七成为投资性需求”，此前，中国社科院的调查以及央视财经频道对住房空置率的调查，也从数据上部分证实了这一说法。

    楼市的秋天已经来临，如果调控政策在短期内不放松的话(请注意这个前提)，接下来将是漫长的严冬。不要指望2009年的楼市神话会在2010年上演，2009年过于宽松的货币投放，其恶果已经逐步显现，而且在银监会昨日公布的2009年年报报告中被明确提出，其表述为“2010年经济发展环境可能好于2009年，但银行业稳健运行仍面临风险和挑战。房地产市场不确定性增加导致房地产贷款风险隐患增加、09年信贷大规模投放带来不良贷款双控压力加大。”

    央行实际上已经用不断提高银行存款准备金率的调控政策，明白无误地告诉我们：货币政策换档进入适度宽松阶段，换言之，相比之前的极度宽松，货币政策进入收紧的区间。央行今年以来三次上调存款准备金率，5月2日是最新一次调整，商业银行的存款准备金率达到17%，离历史最高点17.5%仅一步之遥。数量型工具的高频率使用已经让银行头寸紧张，各大银行各出奇招拉存款也说明银行即使有心放贷，仓中也无米可放。投资者搏杀楼市的武器是金融杠杆，当货币流动性被收紧的时候，意味着弹药减少，后果如何，完全可以想见。加之楼市调控重拳连出，房贷门槛提升，金融杠杆作用再次打折。

    房价跌至相对合理区域，刚需自然会逐渐释放，就如我们在前述新闻中所看到的价跌量涨一样。不过，刚需在目前这样的价位进场，需要冒着极大的加息风险。数量型工具继续使用的空间已经较小，接下来央行需要观察C PI数据的情况，如果年中即见高点，年末回落，尚可不用出台更严厉的紧缩政策。如果CPI在较长时间内居高不下，快则四季度，慢则明年上半年，中国经济一旦继续企稳回升，面临过热压力，加息当难以避免。我们现在是处于一个加与不加的过渡期，但过渡的结果必然是加息。一旦进入加息通道，那些在高位买房的刚性需求者动辄贷款几十万甚至上百万，则肯定会面临较大的经济负担。

    届时，对于央行而言，是否加息的首要考虑因素是对经济全局的影响，同时也会考虑对国有大中型企业和民营企业的影响，至于对房地产的影响，至少不会被作为最重要的因素优先考虑。因为转型中的中国经济正在力图告别一个以房地产拉动G D P的过去式，虽然步履艰难，甚至走起来有点踉踉跄跄，但是目标已经明确，方向难以改变。

    另外需要强调的是，公众普遍关心房价下跌对银行的影响，甚至有人断言政府为了救银行不会让房价下跌。不过，大家必须关注到这样一个事实，在上个月乃至更早以前的银行压力测试中，较多银行认为房价下降30%，银行风险在可控范围内。民生银行行长洪琦公开表示，房价下降40%也不会影响民生银行资产质量(见5月6日《南方日报》)。这样一种表态，作为一种参考因素，至少部分地影响了决策者加大楼市调控力度的决心。房价下跌30%，会有多少开发商开始恐慌？房价下跌40%，会有多少地产公司撑不下去？恐怕只有任志强会继续乐观。