房地产调控政策似乎已经是布好的棋局，一步紧似一步，在“新国十条”以组合拳的形式精准打击投资和投机需求之后，住建部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，再次将调控放在了更加微观的视野之内。

　　楼市乱象

　　乱象一   “销控表”的秘密：房子为何越卖越多？

　　“我们的12、13号楼现在又拿出了15套不同户型的房子，需要的话我可以马上带您去现场看房。如果一次性付款，我们可以给您做到全款5个点的优惠，按照现在的情形，建议您别选择贷款。”时隔4个月之后，记者第二次来到位于石家庄西南的一家楼盘销售中心，在销售人员出示给记者的一份“楼盘销售示意图”上，记者注意到，可供购房者选择的房源竟然比4个月前多了不少。

　　显然，这张用红色铅笔标注的满是“已售出”字样的表格，即是目前房地产销售过程中最为常见的“销控表”。这张小小的表格，往往被售楼人员当成制造房源“供不应求”假象的最好工具。记者质疑为何楼盘卖了4个月之后反而房源越来越多时，售楼人员轻描淡写地解释说：之前一笔团购取消了，腾出的房源被公司拿来对外销售，“这很正常。”

　　不过，对于这个售楼过程中屡试不爽且总能见得奇效的小“法宝”，一位从事过楼盘销售的业内人士告诉记者，“销控表”展示给购房者的大部分信息是不足信的，他进入某楼盘销售部之后前一个星期的培训过程中，曾经有一块内容专门培训售楼人员如何控制和使用销售信息。一般情况下，一个新开楼盘首先拿出销售的户型并不全是最优户型，比如临街、朝向不好或者面积过大的户型往往是首批对外销售的。在接受购房者咨询的过程中，售楼人员可以通过制作和展示“销控表”告知购房者，目前可供选择的房源仅有几套，这一方面可以制造楼盘销售火暴的假象，另一方面可使真正有购房意愿的消费者被迫就范。“当然，如果整个销售过程不乐观时，这还需要售楼人员摸准购房者的心理，如果有些购房者确实因户型不合适等原因动摇了买房决心，售楼人员在必要的情况下可以通过一些借口给购房者换房，比如说临时有退房等。”

　　乱象二    “VIP”背后：让购房者抢着主动送钱

　　自去年楼市调控政策陆续出台之后，石家庄房地产市场反应并不强烈，一直以二线城市自居成为楼市刻意避开一般政策调控最好的理由。从市场实际走势来看，2009年石家庄楼市曾经走出了一个“小阳春”，而2010年，尤其是全国两会之后，由于此前的楼价仍保持小幅调高，且万科、中冶等国内大型地产商陆续进入，给房价再次上涨找到了合理的时机，三月份石家庄楼市量价齐升再次向“小阳春”行情挺进。

　　记者了解到，近来石家庄一些楼盘再现短期内售罄新房源的壮观景象，据称某新盘开盘之后仅半天即卖出100多张VIP卡。

　　对于所谓的VIP卡，前述房产销售业内人士描述的更加坦白，“成本两块钱，可以让购房者先交上万元的定金，而且积极主动给开发商送钱。”在新房销售比较火暴的阶段，这同样是楼盘销售的一个手段而已，所有优惠都被计做成本且在开发商的细致掌控之下。

　　而内部认购、排号预定、VIP等方式对于开发商来说最为直接的好处是，开发商大量收取预售款，从而保证在一系列楼市调控政策中即便面临资金链收紧仍然可以“不差钱”。

　　调控细节   住建部细处下重手：一次性公开房源和价格

　　这些细节显然也没有逃过政策的法眼，楼市调控的紧迫性大大出乎业界的意料，继上周末新国十条以组合拳的形式精准打击投资和投机需求之后，住建部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，再次将调控放在了更加微观的视野之内。

　　通知中尤其值得关注的一个要求是，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。“预售制度这一块并不是新内容。”采访中一位不愿意透露姓名的房地产开发商告诉记者，目前监管部门对于房屋预售的要求比较严格，没有预售许可证或证件不全的楼盘是无法开盘销售的，“而且当前期房的购房者维权意识也比较强，会非常重视楼盘的预售许可、土地使用等证件拥有情况。”当然，在实际操作过程中有些楼盘并不正规，但是由于目前房地产监管的力度和密度不能达到完全覆盖，“一般不出问题的话，监管部门也不会掌握全面信息，所以内部认购等现象还是一直存在的。”

　　但出乎这位地产商意料的是，此次住建部新要求似乎有些“过于细致”，比如要求“房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格”，他认为，这一要求如果被认真贯彻将会使开发商捂盘无法施展，不过从当前市场现实来看，“恐怕监管力度很难达到如此之细，需要一个非原则性的操作细则出台，否则落实起来难度比较大。”

　　市场反应   房主登记出售房源的显著增多

　　“从近两天的情况来看，卖方心态确实有些焦急，房主登记出售房源的显著增多。”昨日，石家庄正大房产东岗分公司经纪人秦玉告诉记者，受连续政策调控的影响，二手房买卖双方的心态已经出现了转向。卖方由于担忧房价在政策压力下下跌，纷纷将部分房源挂牌，而买方则开始并不急于购房，选择观望价格走势。秦玉表示，从近两天的行情来看，虽然登记房源的较多，但是由于价格尚未出现买卖双方可接受的变动，二手房成交并未因此出现明显变化。

　　业内解析   业内坦言：最恐惧征重税

　　从市场对调控政策较为快速的反应来看，本轮楼市调控可能一改以往“隔靴搔痒”的尴尬，直接搔到楼市痒处。从土地政策到金融杠杆，直到市场细化监管，政策调控楼市的决心已经非常明显。

　　知名财经评论员叶檀认为，本轮调控涉及三个层面，首先保障房用地得到保障；第二，缩短房地产金融杠杆，增加融资成本；而房地产调控有两大法宝：一是缩短金融杠杆增加融资成本，二是征收物业税。因此如果缩短金融杠杆的政策不能收到明显效果，将倒逼政府加快推出住房持有税，直到最终房地产的交易、持有成本对于投资者毫无吸引力。

　　前述房地产商坦言，从目前的情况来看，由于此前一轮楼市上涨带来的收益比较客观，大部分开发商积累了一定的资金，短期内足以应对来自资金方面的压力，“我们担忧的实际还是征税，无论是物业税或者别的什么房屋保有税之类的新征税，将对整个市场产生巨大的影响，现在我们还无法预判后果。”他举例说，物业税或房屋保有税将彻底打击投资投机性需求，且比贷款政策收紧更为严厉，目前北京等城市炒房率将近4成，河北比例稍低，但将房产作为投资产品的购房者也不在少数，如果目前推出的政策仍不足以震慑房价，一旦推出保有税，房价下跌将不可避免。