现象：楼市疯了！

    对于楼市形势的判断，开发商、购房者、学者、媒体难得步调一致。但评价今年一季度的楼市时，他们却罕见地默契，用了同一个词：疯狂。

    房子卖疯了 房价涨疯了

    直到本月上旬，楼市飙升势头仍在继续：

    一向不温不火的南昌象湖板块变得炙手可热：“幸福时光”本计划4月10日开盘，但4月9日便有四五百人聚在售楼处门口，开发商“被迫”提前一天开盘，推出的200余套房源被抢购一空；4月10日，丰源醇和开盘，仅一上午时间，102套房源基本售罄。

    本来就是热点市场的红谷滩板块热得发烫：4月10日，红谷凯旋开盘，尽管均价高达7200元/平方米，但230套房源卖掉了210多套；4月11日，东方海德堡开盘，均价超过7500元/平方米，但房源同样售罄……

    同致地产援引南昌市房管局发布的信息显示：3月南昌新推、续推楼盘，开盘当天销售率达72.35%；4月上旬南昌又有12个楼盘新推或续推房源，平均销售率高达80%。

    房子卖疯了的背后不是房价便宜，恰恰相反，是房价的疯涨。同一渠道的信息显示，3月南昌楼市(含南昌县和新建县)新推、续推成交均价达到4568.51元/平方米，环比、同比增长23.8%、10.9%。而整个一季度，南昌楼市成交均价同比上涨905元/平方米，涨幅为23.89%。

要买房住的人被逼疯了

    这是一张南昌楼市走势“路线图”：2008年短暂低迷；2009年出现疯狂势头，成交量及价格均创历史新高；2010年头3个多月，疯狂加剧，红谷滩中心区均价已过7000元/平方米，红角洲板块均价过6000元/平方米；作为南昌去年唯一没有达到2007年房价水平的象湖新城片区，在仅一路之隔的朝阳新城地王的拉动下，房价有望过4000元/平方米大关。

    在这张“路线图”下，许多需要买房结婚、改善生活的刚性需求购房者被逼疯了，他们弄不清楚这次疯狂的走势还要持续多久，在楼市乱相面前，只得选择非理性行为：明明知道房价高，不得不入市。“很多人到处托关系找开发商，并不是为了能打折，是为了能‘抢’到房源”。

    统计数据显示，3月南昌楼市销售的970套一手房源中，面积为70至90平方米的房子占到一半以上。这反映出“当前市场还是以中小户型供求为主，刚性需求在支撑整体市场”。

炒房客想赚钱想疯了

    虽然刚性需求是楼市的主力军，但作为生力军，炒房客们起到了推波助澜作用。

    采访中，众多开发商并不讳言：自己的楼盘中有炒房客光临。一家房地产公司的市场总监甚至断言，近期所有购房者中，以投资为目的需求占总成交量的七成。他表示：“从去年下半年开始，投资、投机性购房主体逐渐开始进入南昌楼市，主要原因是很多人都有通货膨胀和人民币升值的预期，更为重要的是，前两年买房的人都赚到了钱，这种财富效应让许多人因羡慕和后悔而跟进。”

    “这种预期有许多非理性的地方，每位炒房客都知道当前的楼市有泡沫，但都不相信泡沫会到自己这一站就破灭。”该人士说：“很多人都相信，自己不会是击鼓传花游戏中最后接到花的人。”

探因：信心崩了！

    这是一个悖论：是疯狂的楼市价格逼疯了购房者，还是疯狂的购房者带疯了楼市。悖论的背后，是对楼市信心的崩盘。

    没钱赚就撤，有钱赚就进，开发商对楼市长远发展没信心

    在南昌楼市，流传着许多类似故事：2008年市场不景气，某某楼盘的某某开发商跑了；2009年市场疯狂，“胡汉三”又杀回来了，结果行将烂尾的楼盘赚得却更多。

    从故事当中，可以看出的是众多开发商“没钱赚就撤，有钱赚就进”的游击心态。究其原因，是他们对楼市持续健康发展没信心。

    这种游击心态，让楼市的供需像过山车一样，直接助推了市场的疯狂：

——没钱赚就撤。受2008年国际金融危机影响，南昌楼市遭遇重创，开发商们信心不足，拿地热情不高、商品房开工率降低。而一般房地产项目的开发周期在6至8个月左右，从而使得今年一季度的南昌楼市上市量不大。据统计，2010年一季度供求环比大幅下降，供应面积减少39.72万平方米，减幅达37.18%。这种供需失衡的局面，引发房价上扬。

——有钱赚就进。随着去年下半年楼市的复苏、疯狂，开发商们又“豪爽”拿地。地价大幅上扬，“地王”频现：去年12月，朝阳洲某地块以每亩662万元成为南昌“地王”；三个月之后，万科以每亩821万元的价格拿下了朝阳洲另一块地，刷新“地王”新高度。有业内人士核算，这个新“地王”，仅楼面地价就达3500元/平方米。“地王”频现，直接助推了周边甚至整个南昌市楼市上涨的势头，提振了楼市疯狂向上的信心，也引发了广大购房者的恐慌心理。1