观点1

　　李耀智:政策释放收紧信号 楼市转向不可避免

　　目前金融和信贷政策已经明确无误发出的收紧信号，将导致楼市难以避免地走向调整

　　2010年的楼市所面临的问题远比此前复杂，2007年以前是单边的上涨，然后是必然的泡沫，然后是必然的调控、下跌。但接下来的全球金融危机，将楼市推向另一个更大的泡沫，使目前的楼市既面临自2007年上涨以来尚未完成的调整，和2009年金融危机以来房价猛涨的问题。不仅如此，更复杂的还在于，由于全球经济后续仍存在的巨大不确定性，导致此轮调整的力度和进度必须是可控和灵活的，体现在楼市上就会出现调控的渐进，比如逐步地收紧优惠政策，以往那种一棒子打死的做法难以出现。楼市开始新一轮渐进式调整的迹象已经明显，实现所谓“软着陆”的可能性正在加大。

　　此轮调整的核心仍然只能是收紧资金，包括减少流动性、收紧房贷、严控资金流向等方面。推动楼市上涨最主要的力量仍然来自非自住的各类投机、投资性的购房资金，来源主要有以下几个方面：一是国际性投行、基金等境外资金，其随时有退出的可能；二是香港、台湾、澳门进入的相对稳定的资金，但其受限外令的影响极大；三是国内各行业的产业资金，其对银行房贷政策不太敏感；四是各类民间游资，其来得快去得也快，对楼市冲击较大。

　　以投资为目的的本地资金，由于对信贷政策极度敏感首先将大范围地退出楼市。对境外游资而言，中国在连续10年左右的强劲增长后，资产投资未来继续增值的空间变得越来越有限，与之相反，美欧等发达国家在此轮经济危机中既经受了重创但同时调整也相当充分，其未来投资增值空间将远比中国更大。2月18日美联储突然提高贴现率25个基点，首次发出了退出政策的信号，如果下一步美国加息提前，美元利率提高，汇率走强，主要新兴市场如中国将很可能会遇到资金流出的压力，而就在18日美联储出手之后，全球股市所呈现出的西方普涨、东方普跌的格局，也预示了国际资本正在撤出新兴市场。

　　在港资方面，在过去的6个月中，香港本地楼市仍在持续升温，不仅使流出香港的资金大幅减少，还正在反向吸引越来越多的内地资金流向香港楼市。不仅如此，在影响重大的限外令政策方面，部分城市开始再次要求严格执行，本周二新出台的北京地方调控政策已经明确收紧限外令，如进一步大范围地严格执行限外令将把绝大部分港资或华资挡在门外。

　　以2009年11月高峰期的成交数据来看，非自住的投资性购房比例至少超过6成，如果此部分后续资金乏力将对楼市走向起到决定性的作用，从目前来看购买力正在减少，难以维持去年的水平，仅此而言，楼市的转向的确已经开始了。

　　此外，过去一个月，国内存款准备金率两次上调，央行急于收紧流动性的意愿表露无遗。此次调升存款准备金率后，商业银行超额存款准备金率将不足2.5%，必将直接导致商业银行资产的重新配置，开发贷款和住房按揭贷款额度进一步压缩，前期开发商普遍资金宽松的情况预计很快改变，这将迫使开发商转变目前坚守价格的销售策略，而普遍趋于严格执行的二套房贷政策将进一步压缩改善性购房需求。

　　在过去住宅真正商品化的20年间，对楼市走向起决定性作用的主要还是金融、信贷政策，在物业税尚未出台以前，税收、行政、行业管理等政策只能局部地暂时修正楼市的走向，从这个意义上来说，目前金融和信贷政策已经明确无误发出的收紧信号，将导致楼市难以避免地走向调整。

　　李耀智中原地产代理（深圳）有限公司董事总经理

　　观点2

　　邓志旺:否定调整论

　　基于对春节前后市场的特殊性和未来政策的不明朗性这两方面，个人认为目前对楼市定调仍为时过早

　　当下最广泛流传的一个说法就是楼市进入“冰冻期”。诸如“一线楼市春节进入冬眠”、“零成交”、“广深上周成交缩水八成，房价或拐点”等报道满天飞。基于以上市场成交数据，不少业内人士抛出“楼市调整提前到来”的观点。

　　客观来看，近一段时间包括深圳、上海、北京在内的一线城市成交量普遍骤减，楼市有风向突变之态。但做出这一判断之前需要考虑以下两个因素：一是春节前后历来都是成交淡季。大量潜在置业者或是回老家过年，或是接待亲友，注意力暂时转移。可以作为对应的是，根据有关媒体的报道，不少售楼处也关门，销售人员都放假了。因此，“成交量骤减”有夸大之嫌。二是由于营业税优惠在阳历年前截止，导致大量的需求提前在12月底前爆发式释放。按照“朝三暮四”的道理，其后必然会有一段时间的低潮期。因此，春节前后的低成交量并不能说明问题。节后随着工作生活的正常化，深圳楼市已经开始复苏，日成交量逐日递增，接近百套。因此，简单地以春节前后成交低迷作为推断楼市进入拐点显然为时过早。

　　如果一定要对当前楼市状态定义，只能说是僵持。僵持的原因有两个：一个是房价不断上涨消耗了一部分成交的动能，导致了“价高量缩”；二是政策的不明朗延迟了销售或购买的意愿。其中，政策的不明朗又是影响未来楼市的关键因素。

　　年后，北京11部门联合发布了《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，业内简称为北京版的“十一条新规”。这算是第一个地方政府出台回应中央“国十一条”举措，因此也被舆论解读为楼市调控收紧之风向。但解读下来，发现京版“十一条”基本上是重复“国十一条”而已，并看不出来有实质性的政策措施。地方政府在调控中的角色一向是反面的，这次我们怎么又能期待其“洗心革面”呢？因此，在中央政府没有发布更严厉的政策之前，房地产行业的政策格局不会有改变。而从中央政府来看，其态度却是非常暧昧———在短时间内连续两次上调存款准备金率的同时又多次强调适度从宽的货币政策没有改变；在通胀预期已经蔓延的状况下，一直没有表态采取加息手段。同时，还不断强调经济面临的困难，尤其是出口面临的困难。这也意味着，中央政府还在经济增长（背后还有就业、地方财政）与通胀（背后则是房价上涨）之间权衡。政策倾向前者，就很难有更严厉的调控措施出台；政策倾向后者，加息、取消利率优惠、物业税出台等措施就可能推出。因此，中央目前仍采取的是“相机决策”模式，即根据经济形势的变化做出新的决策。在这一背景下，我们根本无法前瞻性地判断未来政策的走势。

　　基于对春节前后市场的特殊性和未来政策的不明朗性这两方面，个人认为目前对楼市定调仍为时过早。