图为活动现场

　　时间：7月24日

　　活动主题：从楼市诚信经营论地产企业蓝海战略

　　嘉宾：

　　易居中国天津公司副总经理 胡永明

　　卧龙传媒公司总经理 苏步超

　　锦囊广告总经理马敏忠

　　泰达建设集团产品设计部 曹妤

　　资深地产人 宋来

　　新浪天津乐居市场策划部总监 段谟洪

　　以下是本次活动图文报道：

　　主持人：非常欢迎大家参加我们房地产小型论坛会，这次活动是由《今晚经济周报》和新浪乐居主办的，我是今晚经济周报副总编冯奕，下面我为大家介绍一下今天到会的嘉宾:易居中国天津公司副总经理胡永明先生、卧龙传媒公司总经理苏步超先生，他是房地产策划的高级大师，在新浪也是经常搞一些评论，很多网友都知道、锦囊广告总经理马敏忠先生、泰达建设集团产品设计部曹妤女士、资深地产人宋来先生、新浪天津乐居市场策划部总监段谟洪先生等。

图为今晚经济周报副总编 冯奕

　　冯奕：非常欢迎大家，今天有三个议程，一个是和大家汇报汇报《今晚经济周报》的情况，大家多关注我们的报纸。第二项任务咱们的论坛主题是责任地产、诚信营销，大家也看到了我们的地产非常火爆，上半年市场我们的房价走势是全国第一，我们也想象提供一个《今晚经济周报》的平台给大家展示自己意见的机会，另外会后我们小聚一下大家沟通沟通。

　　下面由我把《今晚经济周报》的情况给大家做一个介绍，我一直在《今晚报》工作，我负责房地产专栏，因为前不久因为工作需要调到了《今晚经济周报》主要负责编务等工作。《今晚经济周报》的形象大家看到了是一个蓝色、一个粉色，我们已经有了将近八年的历史，到现在有了三个时期，从去年九月份改版到现在已经是最好的时期了，我们是仿照《北京青年报》的样子，应该说市场前景非常好，为什么叫“蓝粉”呢？我们的刊物是一周两期，也做了很多的市场调查，我们认为人一个是挣钱一个是消费，所以我们一定要满足他们的需求，我们做“蓝刊”是做怎样挣钱的内容，做“粉刊”是怎样消费。

　　这个报纸自打改版之后反响非常好，这也是全国唯一分性别的报纸。现在目前的发行量每一单期是10份左右，在天津市所有的报刊亭、高档的公共场所都可以看到我们的报纸，特别是天津市所有的“大方便利”店都可以看到我们的报纸，我们还在订阅方面有一大批忠实的读者，市场反映还是不错的。

　　也是随着形势发展，我们发现大家越来越需要实用类的东西，而且我们的客户群也是偏中端以上的人群，它介乎于《大众生活报》、《假日100天》等综合媒体，但是我们感觉到还差一些，《大众生活报》可能又是一个层次了，《假日100天》是小孩类的报纸，我们更成熟一些。随着今年的形势发展，我们的“蓝刊”从7月21日又推出了《蓝地产》这是我们今年改版之后又一个版面，由于上半年之后整个报纸的改版，市场情况也不是很好，我们一定要找一个恰当实际把这个报纸推出来。

　　为什么叫“蓝地产”呢？这和我们的主题有关系，因为我们的报纸是放在蓝色的版面里面的，另外一点我们觉得蓝色是和经济有很大的关系，因为大家搞经济的都知道，叫做“红海战略”和“蓝海战略”。红海战略包括残酷的恶劣竞争，我们现在希望处于一种“蓝海战略”，讲求共赢，所以我们希望将来房地产的发展是更加和谐、更加健康的。

　　另外蓝色代表大海和天空，象征这个人心胸非常开阔和豁达，这样也符合地产行业，因为地产老板都是社会感比较强的，他们有这样的作为应该是心胸比较豁达的。另外蓝色是一种未知的东西，有强烈的求知欲，这也是满足我们客户群的需求。目前我们还没有听到“蓝地产”这个词，原来有“红地产”这个词，还有叫房地产、地产的等等，但是现在的“蓝地产”几乎是没有。推出这个专刊之后我们有这样的想法，我们一定以独特的视角报道房地产市场的情况，而不是迎合什么事情，我们的报道客观，我们一开始就定了一个调子。

　　第一为老百姓服务、第二我们通过服务平台帮助我们的开发商企业和消费者架起一个桥梁，使他们的信息通过媒体有机、有效地进行传递。我们很多的开发企业老总都感觉到我们投放了很多的宣传，钱没有少花。但是真正达到目的的只有30%-40%，我们和《今晚报》不去比，和《每日新报》也不去抗衡，我们就是这么多的发行量，但是我们面对的读者群非常精准，《蓝地产》责任地产、诚信经营这也是我们未来的发行渠道。

　　北京的《精品购物指南》已经到天津了，我们也在打造这样的一种天津品牌，我们也希望《精品购物指南》的老总给我们一定的策划，我们虽然不能做到他们的水平但是我们可以做到天津之一，希望大家给予我们支持。

　　《蓝地产》出来之后是这样的安排，每周二出一期，它是现在行业非常关注的东西，另外读者也是非常需要的，希望大家给予我们多多关注，另外这个报纸我们在任何地方都可以买到，如果大家需要我们这方面的支持可以随时联系我们。

　　另外我们和新浪会有很深的活动，我们和新浪的关系非常好，我们想现在是多媒体时代，网络、报纸互动的时代，我们想为了给大家共同打造一个平台，我们会和新浪有更多的机会为大家服务。

　　第二块我们就正式开始论坛。责任地产、诚信营销我们主要是想地产营销问“蓝海战略”的问题，这里面涉及到一些分话题：

　　1.何看到目前地产企业的生存现状；

　　2.如何看待地产企业的诚信营销和责任意识；

　　3.开发企业是否需要蓝海战略

　　4.从企业责任营销到蓝海战略的途径和方法

　　5.在蓝海发展战略中，特别是行业重组和现对寡头时代，地产企业如何做大做强，走出红海，实现蓝海发展。

　　这里面我们有一些想法，针对现在地产火爆另外上海的塌楼事件，我希望大家有什么意见可以随便说，将来有一个表达的机会，也方便我们的项目更好的开展。

图为新浪天津乐居市场策划部总监 段谟洪

　　段谟洪：非常高兴和《今晚经济周报》在一起做这个活动，我也是上周刚过来到这里才一周的时间，我对天津的市场也是在学习阶段，希望大家以后多多指教。

　　我聊一下北京的市场，天津和北京有很多共性的地方，最近我接到很多电话都是让我帮忙找房子的电话，因为我在北京负责销售管理工作，和开发商打交道的机会很多，这个现象表示了什么？表示了北京的购房需求正在逐步的升温，北京有一个现象你的房价越在下跌的时候很多的观望情绪越浓厚，包括我在东五环购买的房产也是一样的，这相当于天津的外环，我买的时候正好是赶上了去年11月份房地产最动荡的时候，二手房和我交易的房主，我一夜之间砍掉了40万的房价。北京为什么最近这种势头又起来了？得益于几个方面，首先是政府的救市引导，广新路的几块地楼面价算下来就是1.5万，再加上建安成本是2万左右，这个卖到2.5万才稍有盈利。

　　种种迹象加起来购房者对房产的观望状态正在改善，实际上成交数据是和这个有一定的差距的，我们在北京也是经常举办业内的沙龙、论坛，总是在探讨房地产背后到底是什么奇怪的现象。大家都在谈金融危机对整个经济的影响，其实金融危机下中国的消费经济影响，还是相对于其他国家比较小的，中国人的传统观念还是在根深蒂固的制约着，这种后期风险意识得控制。

　　中国人每个人都可以拿出一些资产出来，但是外国就不一样了，我们的媒体也在引导消费导向，在金融危机下消费者也需要高品质的生活，为什么金融危机下旅游的人增多了、怀孕生孩子的人多了？这就是金融危机后透视的一种现象。大家可以把“新浪乐居”理解为新浪房产，它是新浪房产过渡到“新浪乐居”理念的一个概念的升华，开始从帮老百姓买卖房子升级到生活化房产的概念，到之后你入住的生活的理念过渡。总部把我派到天津也是希望我协助“天津新浪乐居”能够为开发商提供更多的除正常广告投放之外的，网络营销互动的理念。

　　刚才我和泰达的曹总讨论这个问题，网络是可以无限延伸的，因为它可以互动，它和平面的差异就是在线上可以互动沟通，包括我们所做的购房日、购房团，包括全国年度的摄影大展，就是我们向专业化过渡的过程，我们希望和开发商合作的机会，帮助你们实现营销业绩的提升，也希望和业内的媒体朋友有更多的沟通机会，能够一起为天津的楼市贡献一份力量。

　　苏步超：我先谈谈，首先我谈一下《今晚经济周报》。我和冯老师也有合作，为什么我们选择和《今晚经济周报》合作呢？一个是冯老师有能力，另外这个媒体有精准的定位，它的各个阶层、点对点的营销很好。第三个方面就是《今晚经济周报》改版，“蓝地产”概念，房地产是一种趋势。

　　大家也都知道从政策讲优化产业结构，各个行业都面临了重组，地产界也有这个趋势，一个企业如何做大做强？怎样从红海到蓝海，我认为红海和蓝海是一种战术，蓝海在市场竞争里面是一种战术，是企业真正做大做强实现真正差异化、垄断化的战略思想。所以这样一个平台和思路冯老师有一个很好的高明之处，我认为这个平台非常好，非常适合企业发展，也是一个大的发展方向。这个词推出之后会对房地产有促进的作用。

　　第二个方面我谈一下今天的主题。我和冯老师有一个沟通，为什么会提出责任地产？这得说房地产现状，大家都知道房地产的社会形象不是太好，所以说构建责任地产的诚信营销应该是整个地产界要面临的话题，特别是上海的倒楼事件之后，质量问题、服务问题都有所置疑，《消费者》权益法也需要修改，这样就促使我们的房地产市场诚信营销重视起来。

　　我个人理解责任地产包括几个方面：

　　第一个是产品责任，产品责任包括施工质量问题、监理等等，大家知道上海的楼房倒塌是施工质量的问题，而且是一个低级错误。作为一个现代化的施工团队、现代化大厦，这种低级错误是不能发生的。所以质量问题是责任意识的一部分。

　　第二个是服务态度问题，我们也知道很多房地产面临很多问题，房子卖出去之后出现裂纹和合同约定不相符等纠纷，如何建立健全质量保证体系和售后服务体系这是责任地产的一部分，这是从企业方面来说。

　　其次是从社会方面来说，社会责任也是两个方面，第一个就是如何合理的看待利润问题，是否是暴利的老百姓也不懂，他们从哪一方面了解暴利呢？就是他们看你涨价的频率，可能今天房市好了就涨500、1000、2000，他们可能认为你对待利益不规范，有的企业就设定自己的利润是20%或者是30%，无论你利润是多少你都要有一定的规范化。

　　我们知道最近房地产暴涨问题又成为了社会的焦点，北京一家地产涨了80%，整个天津和上海的涨价幅度是30%，我认为这种涨价有种竭泽而渔、杀鸡取卵的情况，追求合理的利润才能使企业有序经营，如果追求暴利永远是短期的，可能会引发社会灾难，也可能会带来政策性的打压。

　　开发商都应该有这种意识，绝大部分开发商还是好的。这是产品责任这块。

　　第二从诚信营销这块来看，我认为诚信营销就是你对售后的责任心问题，你怎样看待自己的售后服务，人们看我的房子售前、售中和售后的问题，到售后人们认为我的房子就卖无出去了就不管了。如何进行诚信营销我们有两个方面，泰达格调地产做的比较好，我认为这个就是诚信的态度，为什么这么说呢？我敢于承诺证明我对产品有信心，我的质量经得起推敲，我有大的发展战略，那就是品牌战略，品牌战略是诚信营销的一点，我通过诚信营销我赢得了市场，我拥有了更大的社会效应，我不仅仅通过广告，我还通过口碑营销、圈子营销达到了更大的目的。

　　胡总做的比较好，我认为诚信营销也应该是一个重视起来的工作，我先说这么多，谢谢！

图为资深地产人 宋来

　　宋来：我们是一家新的商业地产公司，我简单聊一下商业地产，商业地产正在逐渐走上一个非常快的速度，像万达售楼处都已经在做营销了。包括现在大家探讨的最大的一块是家居行业，因为我们的项目也是在家居行业中的，我们做了一个“Shopping mall”的概念，目前还没有面试。

　　马敏忠：我和新浪的段总一样，我本身过来的时间不长也就一年半的时间，我刚才简单看了一下报纸，我谈谈个人的意见，咱们报纸定位比较新颖，我刚才简单翻了一下，我想结合我们公司谈一下营销。

　　我们是传媒公司，我这边做的比较小，主要做的一个业务就是社会比较关注的“短信”问题，我个人感觉诚信营销特别重要，“短信”是无线网络广告，大家感觉会看不见摸不到，这里面诚信就非常重要了，我们任何产品和楼市一样，我个人感觉把诚信看的比较重，不想任何东西做一次性的服务，想把任何服务都做成长期的服务。我想应该把诚信放在第一的位置上。

　　关于天津地产这块我个人了解比较肤浅，后续我再谈这块，谢谢大家！

图为泰达建设集团产品设计部 曹妤

　　曹妤：我其实属于“小”字辈的，今天来主要也是学习的，我们和《天津今晚周报》也是非常有渊源的，我在2002年的时候开始在咱们报纸实习，当时跟的是蒋浩老师。

　　冯奕：那是刚刚起步的时候，这个报纸历时时间很长。

　　曹妤：真的是时间很长，另外最近一段时间真的是有一种耳目一新的感觉，我自己比较喜欢看《精品购物》我感觉这个报纸和它非常的贴合，另咱们的做法在别的城市是没有的，这个也是我比较惊喜的。

　　现在作为房地产从业人员这个非常好，因为我们有很多网络、短信快捷的媒体可以借助，也有需要可以把专题做的非常人深入的平面媒体，作为企业来讲先要从自身修炼内功，格调地产对自己的要求是这样的。

　　实际上我们有“三品”的要求：品格、品质、品牌。所谓品格就是针对企业自身，实际上这是对我们自身品格的一种高要求，作为格调地产多半都是市区里面的高品质项目，我们始终秉承为老百姓打造第一居所的态度来做，我们从没有想到要做成投资型的需求，老百姓需要什么样的住宅，怎样住才能住的舒适这是我们需要做的。如果企业有这样的出发点，无论是在于品质的责任也好还是对于社会责任都是比较高的要求。

　　第二个就是品质，这是针对产品本身来说的，我们的目的要打造高品质的居住形式，这个是对老百姓负责任的态度，另外也是对我们品格自身的检验。

　　第三个就是品牌。品牌是我们需要达成的目的，通过我们的交流，通过我们工作上的态度打造了可以在天津市立足的格调品牌，在这个环节我们需要借助媒体的力量，我们已经收到了一些成效，我们都和媒体有了比较愉快的合作，我们以后还会更好的做好我们自己，谢谢！(掌声)

　　胡永明：昨天易居和新浪签约了，易居的资讯板块和新浪的地产板合并开始上市。

　　冯奕：这绝对是蓝海战略。

图为易居中国天津公司副总经理 胡永明

　　胡永明：还有就是我觉得地产板块和媒体板块，我认为和地产服务商和媒体服务商有了一种转换，因为之前基本上是媒体和媒体，地产和地产。我觉得今天这个主题叫“责任地产、诚信营销”，“格调”是我们的重要客户，我们在做“格调”的过程当中，我们也慢慢理解了“格调”的诚信，他们是非常强调责任的企业，人和人交往是以事换事，可能事做完了也可能简单做生意，但是“格调”不是这样，我们做了前期服务之后就会成为终身的客户。

　　另外，“格调地产”有很多人做后期投入，后期是物业公司和业主的事情了，开发商没有任何的责任，该交的钱都交掉了，和他没有关系了，但是格调还有很多人根据业主的需要做很多的投入，包括管理等等一系列服务。

　　曹妤：8、9月份我们会把社区里面的灯全部换掉。

　　胡永明：还有已经交接完的老房子又投入了一两百万服务设施。所以这就是我们的责任。

　　冯奕：从道理上来讲这已经和他没有任何关系了？

　　胡永明：对，交接完毕已经没有任何义务了。我估计目前国内的企业当中没有这种情况，加上我们“克而瑞”都没有这种情况。当然在这块来说我说格调太低调了，有很多东西在我们没有和“格调”接触之前他们很低调，他们开始服务之后我们就认为他们不是一个很普通的企业，人的品格对于“格调”来说是很高的，他不单单是一个企业。在这块我为“格调”他在做，但是格调太低调也导致了很多业内人不了解他，从我们服务“格调”之后，只要我的朋友买中高端房子的时候我都会推荐“格调”，因为买了这些房子之后他们是有责任的。

　　当然还有一个方面，我一直和很多在天津做媒体的朋友聊，包括做媒体投资的人，因为有很多人在关注天津的媒体市场，天津的传媒板块基础是不错的，但是相比北京、上海、广州却不是在一个层次上(我讲的话可能会比较过分一些)，因为对社会性关注的前瞻性风险以及思考，另外天津是过于商业化的城市了，我们的地产新闻都要卖钱，已经失去了传媒本应该具备的责任。传媒本身就应该是有舆论导向的责任，对金融报道有一定的作用，假如都是商业化就会变得很功利，这样不利于媒体的传播。媒体的新闻一定要是多元的、多角度的，它是前瞻性的，舆论有一定的引导性。假如没有这些东西，媒体的权威性、公信度就会下降。

　　天津的媒体工作方式太商业化了，并不是一个先进的方式。商业化不一定代表先进，社会的确在越来越商业化，但是全部商业化不一定太好。我们本身在上海也做传媒，在上海传媒的份额非常大，上海九大传统的地产媒体广告我们是“买断”的，我不谈论上海地区，但是有一点就是买断商业模式与媒体的新闻是两码事，新闻可以帮商业做宣传但是不能只帮商业。比如我们的诚信地产，关于现在发生的“无理由退房”等等，但是到现在我没有在天津看到过，按理说这是老百姓很关注的深层次的问题；

　　第二、天津的房价涨了很多，至于具体的原因我看到很多媒体都没有深入的分析，可能大家都觉得一夜之间房价涨了很多，其实我们很多数据政府没有办法公布，今年上半年大中城市的新增工业、消费品是很恐怖的，公布出来价格还是要“疯长”的。两月份至三月份北京供需基本上是供应一套房子买八套房子，这就是因为没有供应量，一个方面是存量比较多，第二方面是供应后续减少。为什么现在老百姓都抢房子，因为卖一套就没一套。

　　从2008年1月1日实施调控政策开始，到今年上半年基本没有新开工的房产，没有新开工就决定了没有新房，今年3、4月份到明年3、4月份都没有新房，从开工到投放要有一定的时间差，一些快的城市是半年，慢的就很慢了。再结合一些阶段性的放量与释放，引起消费者购房的信心，再加上通货膨胀的压力，再加上购房的迫切性，我们上半年供求关系在阶段放量之后老百姓有信心了，在买的过程当中发现买一套少一套房的时候，消费者就有了购房的迫切心理，这就是上半年的情况，下半年就会通货膨胀。

　　我们稍微关注一些经济层面的报道，《21世纪经济报道》、《凤凰资讯》大家都会提到一个问题，就是通货膨胀。因为这个不是中国本土的，而是全球性的，全球都在关注着这个问题，原来经济不循环，说一个人口袋里面有10块钱，货币不流通了，大家都缺钱，造成全球各地都在印钞票，然后每个人都有了100块钱，有了钱我们才可以交换使钱流动，经济在复苏，钱流动的越快，这个时候我自己有100块钱，但是我一个月流动两次就有200块钱来做生意，我等货币流动5000块钱的时候就是500块钱，我这时候就需要投资，这个时候就需要买不动产、买资源、资产，买黄金、股票，所以说国家调控核心的问题是下半年房价不要涨的太快，要有一个稳定的货币政策。

　　货币政策在目前全球经济来讲，钱先到资本寡头手里，再到老板手里，再到工人手里，现在资产停留在老板这里，工人没有钱，因为工厂没有开工，就业解决不了，老百姓没有钱，社会就会动荡。全球都有社会动荡的压力，都有就业的压力，这就迫使全球各个国家的政府只能往通胀的方向去发展，尤其是中国，因为中国的就业压力是最大的，中国之前一半以上的老百姓就业是在中小企业，现在中小企业不做了都去投资了，他们需要投资赚更多的钱做更大的买卖，下半年的房价我给大家建议能买房的尽快买房。(笑)

　　我在今年前几天和朋友聊天，在年初卖房子有100万，我说你年初的100万现在已经贬值到30万了，现在买一套房子比如130万的房子以后会涨到150万，现在通胀的压力非常大，借钱买房是规避通胀壁垒的最好方式，又是可以借用金融的杠杆，也就是说我可以获利。因为我有150万，我可以买100万的房子。我可以享受通胀带来的利益，我们享受了金融杠杆，国家保证我可以多赚钱。

　　我们说这种情形是W形还是V形，就是这样的概念。我们媒体这块，我看了一下天津的媒体，(我说话比较直一些)看天津媒体就要看广告，如果上还有时间我们可以关注《第一财经报道》，不论是电视也好、报纸也好、网站也好我们都可以看一下，因为天津作为经济比较活跃的中心，应该有类似这样的媒体，这样天津的老板、对经济比较敏感的人会看，我们天津这块媒体会薄弱一些。在南方有这类报纸，在北京有《经济观察报》上还有《21世纪财经报》，在天津基本上没有。《第一财经报道》的定位就是给高级企业家、金融人士，他们的定位比较偏高端，目前来看的话很多白领也很关注，目前的中国经济不论投资是好还是坏，这些人都是对财富欲望最强烈的人，他们都关注这个，收视率很高，现在上海的《第一财经报道》广告的价格仅次于上海东方卫视，基本上马上会变成频道排行榜的第二位了。

　　我觉得《今晚经济周刊》，刚才冯主任讲了北京的《精品周刊》，它是属于消费类报纸，它和我们的粉刊很相近，但是蓝刊的定位还不是特别明晰，就讲赚钱，往那个方向偏要明确，我就讲这些，谢谢！(掌声)

　　刘云鹄：我主要是来学习一下，我们的项目在西青区，以前是在南河镇，我们西青区的项目不是很多，有一些不规范的房地产，像小产权等不太规范的小开发商，在那里有一些密集。

　　我们要维持一个价格的体系，不管市场在哪里，我们开发商开始定了这个战略，这个战略一开始不错，但是有一个问题，就是市场在特别冷的情况下，你怎么做？因为大家都在降价。全部都在做这种竞争的时候，如果你保持你的价格体系，你如何保持你的生存体系，起码企业在讲诚信的时候，企业的生存是最根本的，我不说单个的项目，只说生存，生存是作为讲品牌、讲战略、讲诚信的前提。市场能否会调过来？在这个过程当中是否会被误认为我是价格的乱涨，这个是需要我们考虑的问题。我发表了我的问题，毕竟我看问题比较浅，有不对的地方希望多指正。咱们需要先吃饱了、穿暖了，起码基本的生存要保证。

　　我再谈一下上海的，我们也是比较关注这个东西，现在大家都在说质量、责任的问题，为什么这些不应该发生的事，而现在却大作文章地在讨论？盖房子里面住的是人，既然盖房子是给人住那就是生命财产的问题，出了事大家再说质量是怎么样的，幸亏那个房子是没有人住的，如果有人住怎么办？还是说非要赶上地震才考验我们地产商的责任与良心么？我觉得不应该。

　　胡永明：我们专门去看了，这个好象不是开发商的问题，而是施工的问题，房子倒了之后是整个的一个整体，开发商是没有问题的，主要是施工顺序的问题。其实在中国各个行业当中比房地产更无序、更乱的还有很多，这不是房地产偷工减料，而是施工的问题。

　　在中国房地产行业发展当中也就十几年，你说把房地产施工做到多好不可能，不可能所有的人都管工程，我们有很多的施工企业，施工企业的质量决定一切。中国的媒体有一点像台湾化的方向发展，老百姓对哪方面感兴趣就报道那个，没有什么专业性。我看没有讲的准确的，新讲开发商没问题，开发商没问题的时候就讲地价有问题，像我们这些开发商都知道周边就是这样的地价，没有什么问题。之后好象又查了股东关系问题，股东关系那个企业不是正处级兼企业的董事长？所以我们都是处在整体转变的过程当中，这是一种社会趋势，对于政府是默认的，在某些地方政府是支持的。

　　冯奕：刚才一轮各位老总把自己的观点都说了，特别是胡总给我们上了一堂财经课，我谈谈我的一些想法。

　　因为刚才和我们谈了媒体的情况，今天特别是有网络、电视台的媒体朋友，这里为什么要说这个问题呢？因为易居和新浪，也就是房地产服务商和媒体的服务商结合，这是一种创新，胡总他们本身也做媒体，把上海九大媒体都代理了，这在全国非常有名。

　　我们本身也是做媒体的，天津市媒体确实是商业化很重，有些东西并不是我们做媒体的人可以左右的，我不知道现在《今晚报》的软文可以卖到10万块钱，以前这个钱是不收费的，后来为什么出现这种情况呢？因为很多开发企业有这个需求，他们认为用文字叙述更好，老百姓也容易接受这种方式，用新闻方式会更加巧妙，穿上个“马甲”出来会更加好看一些，基于这种原因孕育而生了很多软文代理公司，特别有意思的就是过去记者采访房产公司，实际上他们是请记者采访，还要给记者一点红包，说帮帮忙发点稿。但是现在我们的情况变了，记者要去给企业打工了，记者不能随便干，记者要根据企业的要求去做，就像您说的生存问题，这是没有办法的，坦率来说这是不正常的。

　　胡永明：在今年确实是一个很重要的问题。

　　冯奕：本身我做房地产市场比较长，我在为广告商服务的时候也要求为客户写一些软文，我写东西的时候比较客观，第一我要对报纸负责，你要写相对客观的；第二你还要让客户满意；第三是让你代理的公司会非常满意。我做过这样的工作，你作为报纸广告和新闻还是有一定的区别的。北京和南方那面做的很好，他们对房地产的分析和解读有自己独特的观点，而且有自己的判断，广告就是广告。而实际上真正成熟的，像胡总这样的，人家很在意自己的品牌，并不是我花钱买什么东西，而是广告该怎么做就怎么做，我们更希望通过报道可以了解房地产的动态、政策走势，实际上从天津来看确实都是这种情况。

　　我们有时候也左右不了，但是我必须要努力，我们从开始定位就和编辑说这个问题，你要生存没有办法，但是我们在报道上还要独立判断，这个是需要过程的，我们以前也有几个版本，但是做的不是很理想，我们也力求做到最好。

　　另外谈到报纸，实际上互动应该是很多的，我们希望通过媒体的平台，除了新闻的客观分析之外还是要提供资讯服务类的报纸，我看了广东、上海他们做的确实很到位，做的很舒服，咱们就是往那一铺，缺乏精细的加工，缺乏“三品”，实际上文如其人，这也和人有关系。也希望各位业界的前辈多给我们支持，这方面多给我们一些帮助让我们做到更好。

　　我想就下一步谈谈我的想法，上半年楼市已经过去了，非常火爆，上半年房地产经济涨幅好象是全国第一，我觉得不至于这么高，但是看的很明显。

　　胡永明：天津这块今年会比较多一些，今年市中心的房价稍微涨了一涨，和你供应的量总体上是有平衡的，现在市区的项目多一些。

　　冯奕：前几天顾云昌和水皮搞了一个论坛，我们也聊了一聊，顾云昌是经济学家，水皮是《华夏时报》的总编，也是研究地产的经济学家。我们让水皮关注了一些股票的走势，现在的通胀潜在的风险非常大，其中一条就是买房子、买股票和金融类的产品。

　　我不知道今天股市怎样，这两天有色黄金和股票情况比较走好，基于这种情况我们要给消费者一些信息，这种房价是否会持续的走下去？现在有些人说我为了改善买不了新房子，就买次新的二手房，现在是否会成为二手房时代，后来中原的老总聊了几句。另外会不会基于这种情况在市内买不到房子，使市内的房子进一步走高？

　　段谟洪：刚才你说的这两个问题，在北京表现得也很明显，第一个就是说购房者对大势还是觉得不明朗，他觉得买期房对他的风险太大了，比如他要先把钱交了，两年才交房，一是觉得开发商可能会有资金链的断档。

　　第二个就是二手房为什么这么火爆？北京恋家地产也是北京最大的二手房成交公司之一，他们的上半年的月经营额度都是在一个亿以上，这样算下来按照一套二手房的代理费大概有三万左右，每个月从恋家地产走的房产过户大概会在5万套左右。这个数据是一个很惊人的数据，再加上主城区的拿地越来越少了，为什么中心城区的房价越来越贵，是因为它的稀缺性。以后再也不可能有这种供应了，所以也是导致城区价格一路走高的主要原因。

　　我对天津的市场不是太了解，不了解咱们的购房习惯，也只是在报纸上了解了一些，其实这种大势所趋在每个城市都有共性，对下半年的预期我觉得房地产的形势会比去年下半年有所好转，包括是在政府层面还是开发商的角度都会有一个有利的回升态势。

　　苏步超：关于下半年楼市的走势分析，我也写过一篇博客分析了。我刚才认为胡总讲的很透彻了，房价疯涨的原因是政府出台政策的依据，作为中国来讲，下半年走势要看国家的调控政策。政策什么时候出台就太房价疯长的程度是否在政府可承受的范围之内，我个人感觉房价为什么涨这么快，感觉也分析了，主要是两个方面：

　　一个是供需失衡，另外是经济保障类失衡。政府一直要加大政府保障住房的量，但是现在看整个的经济适应保障型住房的量还不是很大，这也是商品房疯长的一个原因，我个人认为下半年整个楼市的走势从大的方面讲不会有大的调整。为什么会这么说呢？大家也看到了温总理在40天内发布积极发展适当的货币宽松政策，为什么这么说？因为现在国际金融危机还不是特别的明朗，现在刚复苏，因为抹煞经济复苏大量的就业问题就会出现。所以说下半年第一就是信贷政策不会有变化，尽管上半年有了比较良好的数据，上半年的数据是7.37万亿，在三月份期间国家给了信贷指标是全年5万亿，国家限定的封顶指标是8万亿。但是我们上半年就达到了7.37万亿，我们看全年是高的，这些大量的资金流入市场之后可能会产生流通性过剩，这样就会流动到股市楼市。这就催生了股市楼市的发展。

　　我个人感觉楼价是吹起来了，二三月份楼市回暖期是刚性需求，到三四月份是改善型需求的多一些，因为大家对预期比较明朗了，六七月份是投资和投机拉动市场，大家对政策太看好了，国家一直出台积极的政策，大家都不担心了，大量投资。鉴于现在经济形势还不是很明朗，国家在投资和投机上适度忍耐，但是也不是放之不管，大家知道二手房市有了一定的交易量，从国家宏观经济角度来看下半年整个的经济形势是趋稳的。

　　冯奕：前段时间央行发布了消息，有很多说法，确实那时候股市波动很厉害，今年是国家的60年大庆，而且现在的就业问题这么严重，一下子收紧会有问题，不如通胀一些，所以控制还是好一些的。

　　宋来：我认为下半年会出现阶段性上涨，但是不会涨的太大，整体来看市场需求结构出现了变化，刚性需求在减少投资者在不断的增加，在投资者不断巩固楼市的情况下很有可能把房价拉升，市区供应量在不断的减少，人们在居住的时候可能感觉到了在城市住就是有一种品位、一种上升的感觉，中心城区的供求量在不断减少的时候房价很有可能在下半年有所提升，主要还是靠宏观政策调控，消费者的购房力在上升，存量房在减少。

　　前两天我看了一套水晶城的房子，当时是5400元/平米卖的。还有就是房地产交易价格下半年应该稳定，中石化是属于央企，拿地的欲望非常强，后来因为天津市的政策就保留了，现在还是通过一个政策他们还在拿地。我就讲这些，谢谢！

　　其实楼市真正要回到刚性需求里面，如果那样的话把价格拉的太深了老百姓感觉会很不好。

　　曹妤：我谈两个现象，现在格调春天的二手房中原的标价是1.4万到1.5万，但是供应量很大，需求量很少。我们成交最大的比例原因是因为老业主和老客户的推荐。我觉得从侧面反映了两个问题，一个是城市中心的供应量越来越少，我在考虑给我父母改善住房的时候也是觉得在城市中心找不到住房。另外就是反映了老百姓的信心问题，我觉得老百姓购房自住的需求还是多于投资的需求，对企业的信心问题是很重要的。

　　另外您说了下半年的经济走势问题，竹境是在稳中上升的态势，业内的人也不是很理解，因为在现房阶段，从企业自身来讲，责任问题体现在如何看待地的问题上，这个我们胡总比较有发言权。

　　胡永明：下半年房价肯定是要涨的，只不过是涨的快慢问题。

　　冯奕：到12月份还有多大的增长空间？

　　胡永明：从今年1月底2月初开始，到现在基本是属于恢复性上涨，这个时候大概是和2007年最高峰的时候持平，像深圳、广州、上海已经超出了当时的最高价了，天津已经恢复到了最高房价。恢复了之后上涨速度也会快一点，因为去年都降下去了。

　　今年下半年我觉得按目前这种形势，房价的上涨是利率的3倍。在复苏期的房价贷款利率肯定会是3倍。我说的房价上涨不是说整体平均价格，这个地方这套房子可能今年会涨多少钱，因为今年上半年房价上涨比较快，先是走的市中心的房子，价值拉动比较快。我觉得有买房子的资金、计划还是要抓紧买，因为这是整个经济的通胀期，不管政府怎么调控政策也只是行业，更不可能调控全球的情况。我们现在还没有境外资金大量涌入国内，接下来等中国经济复苏的时候毕竟会有大量的境外资金涌入，现在只不过是上涨速度的问题，涨的快了就控制一些，涨的平稳就缓冲一些。

　　第二个是供应和需求的关系，接下来天津的市中心房价会有质的飞跃，原来1.2万至1.3万，忽然会到2万左右。应该是明年上半年，到明年上半年天津会进入2万的时代，一个是因为整体的供需关系，一个是城市化的进程，另外一个就是外来文化导入的情况，现在有钱的外来人愿意在天津买房，还有一个就是有没有一些投资的项目、标杆性的项目，像金融街、仁恒、合黄、陆家嘴等等，像这些项目进入之后肯定会有一个好的发展，所以说天津在每年上半年会进入2万时代，我们原来在做城上城的时候天津市很少有过万的房屋。今年下半年会有这样一些项目，他们会带动一大批的几个上涨。

　　像仁恒明年上半年会做，也包括合黄的、陆家嘴的，估计都会差不多。这些楼盘出来之后天津的2万楼盘就指日可待了，并且这都是被市场所接受的，像2007年的时候金融街做过，但是本地人不接受，只有到香港人去卖，但是接下来的2万是本地人可以接受的。

　　另外天津的高端城市的购房客群关系有了质的变化，我们在上海、北京，他们的客户群三分之一是本地，三分之一是海外、三分之一是江浙一代的人购房，天津前两年是没有的，只有其中的三分之一人群，接下来进入天津的外地人比重会明显增多。这是天津中心城区的高端房所占的比例，原来天津的房价是从市中心到郊区的房价价差比较小，也就是3倍，很多城市都已达到5倍甚至6倍。外环线以外的价格不会涨的太快，原来郊区卖到5000的，现在最多卖到1.5万，接下来郊区不会涨的太快。为什么郊区的房子价格涨不上来？因为大量的供应，天津的郊区供应量房是很大的，这部分房子的供应是和安居分、配套房交叉的，近郊区的楼很多，但是市中心的不多。

　　房价涨市中心会涨的比较快。

　　胡永明：一万多肯定是没问题的，我看到的格调竹境应该会在不长的时间内达到1.5万。等城市化到这个进度的时候会很好。我们研究过它是有规律的，现在大家可能觉得会高一点，我一直说买房子不是看现场有没有一个点、两个点、三个点，这个东西对买房子的投资成本没有任何影响。另外要买什么样的房子，买好的品牌的房子，还有买投资客不多的房子，也就是居住型的房子。投资客集中的房子升值比较慢。

　　为什么这样讲？好的品牌很简单，买格调的房子以后老百姓会有口碑，我再去买二手房，肯定我要买一个住着舒服的房子，这样供需关系就涨出来了。

　　我在上海那边做房子的时候，我们周边有另外一个房产商，我们这边一套三居的是1200美金，他那边是3000美金，当时房价差别不大，但是品质不一样，还有的就是口碑，我们这里住的都是日本人、香港人，他那边住的是欧美人，他们楼下有一个代办签证的中心，我要是经常办签证经常去国外的就可以多那里办，上海办签证要三个小时的。

　　另外就是投资客少了，你就买那些自住为主的房屋，供应量有限房价会往上涨，供应量大了房价就会下跌。针对下半年走势，我给大家一个建议，就是肯定要涨价，肯定要买房，第二就是买什么样的房子。

　　刘云鹄：大家都看到了经济危机，我们从国家4万亿的投资开始，一直到现在的这种苗头，这个过程当中有一些政策支持，我们要看预期，这里面有实体经济，这里面有大量的热钱进入股市，它要投资，这些热钱流入到进去会造成股市起来了，但是股市的风险会提高，这些人拿着钱既想赚钱又不想承担风险，他们看到了股市危机又看到了房市危机他们就退而求其次。这些情况会导致什么？现在的股市大家还是有一定的担心的，所以这些热钱也可以看的到。这些钱怎么办？就去楼市了。所以这些我觉得应该是平稳上涨，我们还有一些政策的方面，至少价格不会掉下来，房价真正快速上涨还是需要一些政策投资的。

　　冯奕：非常感谢大家可以参加我们今天由《今晚经济周报》和“新浪乐居”搞的论坛，尤其是胡总给我们上了一堂非常实用的理财课再次谢谢大家。