3月南宁楼市迎来“小阳春”，成交量普遍上涨，开发商有提价冲动，但楼市回暖困难重重

   楼市传统的“金九银十”销售旺季并没有在2008年出现，但却在2009年第一季度显现“金三银四”的反季节异动。南宁楼市迎来“暖春”的同时，楼市上空依旧悬浮着“几朵疑云”。“乍暖还寒时候，最难将息。”今春的楼市走势依然是难以捉摸，市场上每一个细微变化，都会触动楼市局内人敏感的神经。开发商一再声称楼市已经“回暖”，可是“回暖”的背后究竟隐藏着什么样的真相？

   居周刊调查认为，目前南宁楼市成交量普遍上升，不假！房价普遍上涨，不真！楼市全面回暖，不确定！

   “天哪，怎么会有这么多人买房？现在买房居然又要排队了。”3月28日，保利·21世家5号楼天然居开盘当天，广西艺术学院附属中学的杨老师发现，她要买一套房居然又要排队了，这场景让人想起用麻袋装钱的2007年。

   南宁楼市真的“回暖”了吗？南宁房价很快要上涨了吗？杨老师对此景象疑惑不已。其实，不止杨老师有疑问，南宁房产业界也对此争论不休。南宁各楼盘的成交量和房价实际情况如何？南宁楼市是否全面“回暖”？南宁楼市上空有暖阳照耀的同时，也飘来朵朵疑云。

楼盘成交量普遍上涨

   3月28日上午8时，杨老师就来到保利·21世家开盘现场。本以为自己已经很早到现场购房了，谁料到还有人比她来得更早。售楼部的广场前已经密密麻麻的坐满了人，她估算，现场约有400人在等待排号。售楼部门前，更是停满了车，不少车牌号还是广东、湖南甚至东北三省等外地城市的。

   当天，保利·21世家推出了288套房。到中午12时左右，广西保利就宣布所推房源全部“售罄”。4月2日，广西保利在报纸上登出“致歉”声明，表示288套房中，有120套已经团购售出，剩下的168套房无法满足购房者的需求。

   热销场面也出现在同一天开盘销售的金源·橘子郡身上。3月28日，金源·橘子郡开盘推出了150多套房，房价在2880元~3480元/平方米，当天售楼现场也出现排队待购热潮。项目销售负责人许丽霞表示，“开盘当天，橘子郡150多套房有610人预约，3个小时就全部卖完，客户购房的热情让我们感觉回到了2007年的楼市。”

   与此同时，开发商也抓紧3月份楼市“回暖”这一波难得的市场机遇，纷纷加大楼盘的出货力度。据不完全统计，仅3月份的第3周（3月16日~22日），南宁就有10多个楼盘推出新货，楼市初步显现出供求两旺的特征。不少开发商感叹说，春节后看房的客户持续增加，楼市“刚需”的进一步释放，南宁楼市看来已经“回暖”。

春季楼市迎来“金三银四”？

   目前，南宁市房产局一季度的销售统计数据虽尚未发布，但从一些典型楼盘的销售情况可以看出，南宁楼市成交量与前段时间相比，已经有了大幅上升。

   广西恒大集团营销公司销售副总经理林崇凯告诉记者，今年1~3月，恒大·苹果园的总销售金额达到1.6亿元，基本上每月销售100多套房。“实际上3月份我们的销售业绩比2月份略降，不是访客减少，相反由于1、2月份的中小户型热销，3月份剩下的物业以大户型为主，中小户型供应跟不上，从而造成大户型的消化有一定的难度。”

   而据南宁某知名代理公司统计，3月份，该代理公司所代理的近20个楼盘，销售总额就达到13亿元。从该公司的统计数据来看，南宁楼市迎来了成交量的普涨。不少开发商也表示，他们3月的销售业绩几乎比去年同期翻倍。

   其实，单是南宁，全国各地的楼市也普遍迎来了暖春。易居中国克而瑞中国研究中心的数据显示，北京、广州、深圳、上海、成都、天津、武汉、重庆、南京和杭州10个城市中，一季度的成交量都较2008年同期出现上涨，深圳一季度的商品房成交量更是同比上涨239.42%。与楼市最高峰的2007年月均成交量相比，7个城市均大幅超过2007年月均成交量。其中，成交量最大的成都，一季度成交面积达到了惊人的501.77万平方米，仅3月份就达到254.28万平方米。

   一直以来，3月份并非传统楼市的销售旺季，现在全国楼市普遍出现热销，一些房产业内人士套用“金九银十”的说法，把现在的行情称之为“金三银四”。不过也有业内人士认为，把这波楼市行情称为“小阳春”比较合适，3月虽然还够得上“金三”的说法，但“银四”是否属实，还有待观察。

多方作用刺激刚需释放

   南宁春季楼市出现“金三银四”的美妙局面让开发商喜出望外。很多开发商认为，南宁刚性需求也已经被激活，南宁楼市已经开始全面回暖。

   南宁楼市刚需被激活是事实，但却是多方合力的结果。以本文开头提到的杨老师为例，她表示目前买房的一个重要原因就是楼市利好政策刺激。“现在利率比较低，买房的月供负担减少了。并且政府也免去了首次买房的契税等费用的征收，这让我动了买房的念头。”

经过2008年的多次降息后，目前银行5年期以上的贷款利率只有5.94%。如果是首套普通住房购买者，还可以享受银行贷款利率7折的优惠。购房者的置业成本已经大大降低。

  楼市政策基本到底，是促使购房者加紧出手的主要推力。杨老师说：“过去我老是在观望，不是在观望价格，而是在观望政策。不知道楼市优惠政策的‘下一只靴子’会在什么时候掉下来。现在政策已经基本见底了，过了今年再买，房价有可能就上涨了。”

   杨老师所说的政策其实是南宁在2月底出台的“南宁救市15条”，很多购房的优惠政策目前已经得到了具体落实，直接导致购房者信心的增强。

   同样，开发商让房价回归理性也促使了购房者出手买房。杨老师告诉记者，她在保利·21世家天然居11楼买了一套40平方米的单间，均价约6700元/平方米。虽然单价很高，但全部是精装修，扣除约1000元/平方米的装修标准，每平方米的单价在5700元左右。这个价格在东盟国际商务区内是可以接受的。“假如毛坯房卖到6700元/平方米，我肯定是不会买的。”

  而在金源·橘子郡，开发商也把价格圈定在了2880元~3480元/平方米，价格在整个楼市都属于中低位，直接促使许多购房者出手。

部分开发商开始“见风涨”

   南宁楼市刚有“回暖”的迹象，就有开发商闻风吆喝要涨价。北湖路一楼盘3月底的广告中就声称：“4月份每平方米要上涨200元。”

   其实，这种提价冲动从春节后就初露端倪。很多开发商已经逐步取消了之前送出的一些“大礼包”。不少楼盘原来在2008年年底前常用的“多重促销好礼”，现在随着行情的局部好转已经取消了。

   而一些楼盘看到楼市行情看涨，也延长了开盘的时间。例如，凤岭某楼盘在去年底就开始预约，并打出3180元/平方米的起步价，吸引了将近700多人预约。该楼盘原计划在3月底开盘，当开发商看到行情看涨后，决定把开盘时间推迟到4月中旬，以制造更大的轰动效应。

   业内人士分析认为，开发商的提价冲动其实只是一种营销手段。楼市的销售经验告诉开发商，很多购房者抱着追涨杀跌的心态，一旦南宁营造出一种房价普涨的氛围，很多人就会在大势的推动下入市购房。而整体市场“回暖”的表象中，不仅有成交量上升的“真相”，也可能是开发商集体“托市”夸大数据所烘托出的一种“假象”。

   可是，经历了2007年到2008年楼市大起大落的购房者，是否会在开发商的威胁提价下“就范”呢？很多购房者直言，在经历了2007年到2008年楼市过山车般的轮回后，会更加理性地看待房价涨跌。

   黎少鹏先生是居周刊万人购房团的“团员”，他对记者表示，现在他买房主要从家庭的收入状况出发，如果房价负担过高，他绝不会不顾自己实际情况出手买房。“毕竟，南宁保障性住房还在不断地建设，就算我没有机会入住经济适用住房，但保障性住房的推出还是会起到平稳房价的作用。”

楼市前景充满不确定性

   虽然开发商在不断叫嚷楼市已经全面回暖，要提房价，但事实上南宁还有不少楼盘在打折销售，一些位于城市局部中心的高价物业销售还有一定困难。

   例如，位于东葛路与望园路交汇处的永凯·现代城，虽然所处地段较好，但现在每周还是推出10套特价房促销。记者了解到，虽然有不少促销单位是底层或者顶层物业，但也有一些位置较好的物业有较大幅度的折扣。例如2号楼的1002号单元，位于10楼，面积99.55平方米，原来总价522210元，打折后为501633元。折后单价为5039元/平方米，比项目5600元/平方米的均价每平方米降了约600元。

   一些准备新上市楼盘的价格策略也最能说明开发商对目前市场的心态。位于古城路的古城馨园项目计划在今年5月初面市。开发商初步透露，该楼盘的户型全部为精装修，基本上可以“拎包入住”，但均价为6500元/平方米。这一价格与同处市中心的荣和·中央公园毛坯房7000元/平方米的价格相比已经下降了不少，这说明中心区域的物业价格已经开始回调。

   楼市投资者的动向也是判断楼市走向的一个重要参考。目前投资者更多的是试探性出手，并且主要投资的区域是凤岭等热点区域。3月28日，中房·翡翠园碧云阁推出100多套30~70平方米厨卫精装修的中小户型，均价约4900元/平方米。记者在现场发现，购买小户型的客户大多是35岁以上的中年群体。很明显，他们多是有房一族，出手小户型只为了投资。现场购房的李江先生告诉记者，现在手上是有一点闲钱，但投资楼市他依然非常谨慎，一是要挑热点区域，二是要挑热点区域的成熟楼盘，这样物业的升值或租金收益才高。记者调查发现，除了凤岭片区投资者的身影多有出没外，西乡塘、江南等区域，就鲜见投资者身影，购房客户多是自住或改善型客户。

  不过，更多开发商担心的是，南宁楼市有效购买力的逐渐透支。林崇凯表示，目前苹果园由于中小户型售罄，剩下的大户型消化相对困难，这从侧面也说明，南宁楼市有大量的刚需，但真实有购买力的有效刚需究竟有多少还不得而知。“我预计南宁有效刚需的逐步释放后，4月楼市有可能会迎来小幅振荡，建议大家还是要谨慎面对市场。”

   而整个房地产行业深度调整还在继续。今年各地消化存量住宅的任务仍很重。全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，根据住建部的统计，2008年全国空置房面积达到1.64亿平方米，今年预计达到2亿平方米，业内也比较害怕楼市积重难返。在南宁，今年还有600万平方米的存量房亟待消化。这座压在开发商头上的大山，让业界很多人士不敢轻易言回暖。

   广西宝创房地产咨询有限公司总经理陈景浩分析认为。要判断楼市是否真正回暖，不但要看成交量，还要看成交价格。现在成交量在上升并逐步平稳了，价格回升却异常艰难，整个楼市还是表现出“谷底爬坡”的态势。

   南宁楼市成交量价格的上升，是以价格回调为基础的。假如房价上升了，南宁楼市的成交量是否能保持？所谓的回暖是否能持续，这需要开发商去深入思考。