新政出台后，一批原本铁杆看跌、准备继续观望的购房者，开始犹豫起来，甚至担心楼价反弹；而发展商的推售节奏也有所加大，不似以前那么悲观了。难道新政救市奏效，房地产迎来了艳阳暖冬？

　　救市奏效？暖冬行动

　　我原来的房子是朝北的，现在冬天冷风嗖嗖、夏天又相当闷热，很想买一套朝南的房子。但现在买的话又怕房价跌，不买又怕房价涨。在珠江新城一律师行工作的郭小姐说，房子的事让她感到十分为难。

　　今年来广州房价一路走低，但10月22日中央出台系列房产新政策，大手笔“救市”，被业界寄予了期待。“房产新政后成交量有所回暖，我们新一期单位已经收了200多个诚意金。估计开盘售价会比原计划有500元/平方米的提高。”华南板块一楼盘的策划经理黄先生表示。

　　合生东御苑是广州东部的一个知名楼盘，国庆期间曾进行了大规模的促销，销售均价在10000元/平方米。该盘策划负责人表示，由于出货比较稳定，目前售价整体有3%的升幅。海珠区工业大道的和安大厦，是一个以59-73平方米的中小户型为主的楼盘，在新政推出当周六旋即推出了5100-6300元/平方米的大批特价单位，两天时间即被抢购一空，随后发展商又将房价恢复到6800元/平方米的价格幅度。

　　与此同时，发展商也没闲着。据报道，包括碧桂园、万达在内的沈阳市72家房地产公司联合作出承诺：房子不降价，降价我们补。也就是说从现在起1年之内，消费者购买的商品房一旦出现房价下跌，公司都将给业主补偿差价。这些开发商在卖房时必须与购房者签订协议，并把上述承诺写进协议。石家庄市也有七家大的房企联盟，准备12月1日起联手调价100元/平方米。

　　有业内人士表示，保暖、维稳、唱涨，都是在于恢复购房者的信心，刺激购房者入市。佛山一发展商副总于先生表示，国家最近的救市政策足以引起一批短视的投资客入市，把宏观经济政策的概念做足。中国人太多，有钱的中国人也多，有钱的傻瓜投资者也多。还是要把概念作足，故事讲透，不怕不上钩。

　　但是对于像首次置业者，或者像郭小姐一样的换房族，现时入市的决策显露出左右为难的心态。主要原因在于对房价底部难以作出判断。

　　房价底部特征

　　判断楼价到底部有哪些特征？满堂红研究部高级主任肖文晓在接受采访时表示，楼价到底的特征首先是要成交量持续稳定在一个市场可以接受的量上，并且这种成交量不是局部阶段局部区域的楼盘成交爆发所带来的，而是全市性质的。之前有些专家说连续几个月成交60万平方米就可称之为站稳脚跟，所犯的错误就是没有看到成交结构是否健康。事实上，广州楼市今年少有的几次放量大多数是外围区域的低价楼盘促销所促成的。

　　其次，判断楼价是否到底，还要看市场的内部环境和外部环境是否稳定，如果变数太多，即使在某一个阶段成交量稳定了，也不能称之为底部，因为变量的出现随时可能让市场形成一个新的价格底部。同时他认为，现在政府不断出台救市措施，的确会让部分刚性需求担心楼价会不会反弹，但是更多的人所想的并不是这个问题，而是究竟楼价到底没有？还会不会跌？多数刚性需求是在犹豫出手的时机，而不是担心楼价反弹。另外，也不能根据个别楼盘、个别企业的涨价，来说明整体市场的回暖。

　　广州寒桐投资顾问公司总经理韩世同则表示，新政策出台后，如果有幅度比较大的价格调整，不排除能逐步形成一个阶段性的底部。像去年底、今年初万科率先大幅度降价，形成了一个阶段性的底，当时的成交量是有所放大的。郊外的价格调整幅度也比较大，有的楼盘3000多的价格，对成交起到明显的刺激作用。另外，楼价越往下走，成交量会越放大，这点跟股市的底部“价降量滞”不同。

　　据新浪地产根据阳光家缘的统计数据显示，新政后10月27日到11月2日广州周成交943套，11月3日到11月9日成交1416套；11月10日到11月16日成交1207套。其成交量低于十一黄金周后的10月13日到10月19日的1498套，和10月6日到10月12日的2327套，但比9月28日到10月5日的794套有所放大。同时，发展商的推售节奏明显增加了。海珠区的滨江瑞城、富力金港城，天河龙洞的宝翠园、珠江新城的朱美拉公寓等全新楼盘上市，这表明开发商对于诸多利好政策出台后对于楼市后市比较看好、对后期市场有了谨慎乐观的态度。原来的具体表现为推盘比较谨慎、推盘量较小，而现在很多开发商推盘较积极、推盘量也相对增加。

　　肖文晓表示，今年春节前后楼市不会有大的改观，维持现在这种“有观望，有成交”的状况的可能性很大，其主要原因就是市场的不明朗。这里的不明朗包括楼市走势以及经济走势，特别是后者，不可预期性更大。现在大家很难评估到底这次金融危机会给我们的生活带来什么具体的影响。

　　不少地产中介顾问和专业人士对年前的楼市也不乐观。11月25日，在由暨南观察室的华南地产论语（论坛）上，暨南大学管理学院、建筑设计院教授胡刚、天圆咨询及培训机构资深咨询顾问许学峰等认为，现在谈房地产的暖冬还为时尚早，预计要到明年底才会有一个稳定回升。

　　胡刚还表示，判断楼市的底部要看金融危机是否到底，金融危机对国内的影响还没放大出来，所以楼市起伏，主要影响还在金融市场这方面。金融危机到底，楼市就有可能到底了。

　　后市发展影响因素

　　除了宏观经济、金融形势、国家政策调整等对地产业发展带来的不确定性影响，政策的执行效果与购房者的心理变化在地产人士陈真诚看来也异常重要，房地产在年底乃至明年的形势都很严峻。因为快到年底，房地产市场趋势、房价走势不见有太多逆转的迹象。而一旦进入新年后，这种趋势及趋势的影响可能进一步加剧，而经历过舆论争论、买卖双方心态博弈后一年，市场情绪、心态乃至舆论会发生加速变化，而且一影响就可能至少一年。

　　而且，经济变化带来的老百姓收入的降低明年变得明显，年终决算后商业银行将更有依据可判断市场风险并进一步评估未来风险而做出新的决策或政策调整。尤其是，开发商经历这一年之后到明年心态会发生重大变化，资金的短缺将逼使一些开发商不再观望或等待而出狠招降价销售乃至有甩卖的行为出现，而消费者的心态继续变化，更加认定市场的变化趋势，这两方面的继续变化可能进一步影响整个房地产舆论和房地产市场的整体情绪与心态，因此，一些持房的投资客可能加入甩卖的阵营。这样，在多种因素综合作用下，房地产预期将可能进一步深化逆变，而与预期进一步异变相伴的将是房地产市场整体情绪的进一步变化，这些变化将进一步使整个房地产市场心态和消费者观望乃至弃购的深度继续。于是，如果房地产开发商依然坚持不降价，那么市场成交可能更冷清。这些，是房地产业应提前预防的。

　　陈真诚表示，政府目前正不断强化住房保障政策及不断推出的保障住房对商品房市场的冲击效果明年可能开始显现。在中央政府不断强调住房保障政策和最近关于关注民生的系列政策推出，如规划的每年几百万保障性住房的开发量，在各种因素的影响下，肯定难以完成，但对未来市场而言，这已不是最主要的问题了。因为即使不形成任何实际行动结果，但在目前房地产市场情势下对房地产预期和消费者心态的影响也够大了。

　　据了解，广州市国土房管局日前召开新闻发布会，正式推出广州首批经济适用房2145套单位，房源分布在同德、大塘和金沙洲三大新社区、平均售价约4000元/平方米的这批保障房，将成为近期楼市成交的主力。有业内人士分析说，虽然本次推出量不大，而且购买对象的限定也比较苛刻，但是正如年初推出限价房一样，其价格很容易在购房者心中形成区域标杆的作用。

　　小资料

　　广东省房协发布2008年前三季度广东房地产市场分析报告指出，今年前三季度，广东的住宅空置率出现回升，而住宅销售额和销售面积降幅高达三成，这两个现象在2004年到2008年这五年之间，都是首次出现。陈真诚表示，近2年出现的严重供大于求形成存量和继续不断推出的新项目，估计可能要至少2到3年才能消化掉，即便不增加任何一套新的保障性住房上市，这个市场的供求量也很严重。

　　观点PK

　　暖冬看房大行动预示楼市转暖是必然

　　地产经理人陈宝存：中央救市的呼声一直很强烈。而且有很多迹象表明，09年中国经济的回升是有信心的。对于09年的楼市，应该关注的是第一：中央4万亿救市引发的18亿地方救市计划，无疑将对建安成本的上升起到很大的压力。钢铁、煤炭、电力、水泥、建材等等行业有望短期内复苏。第二：土地补偿标准的提高是明年的重点，土地征用价格的上涨预期增大。第三：存量建设用地为主要供地方式也决定了土地收购价格的不可逆转。第四：报建项目能否及时供应市场有很大的疑问。第五：保障住房的建设计划与实际的差距受土地出让的影响极大，断不可掉以轻心。对于基本需求人群，银行的信贷支持也是会加大力度的。

　　所有这一切变化，对于楼市信心的恢复，对消费信贷的支持正改变着我们的思路，重新建立对市场化的信心是至关重要的。需要明确的是中国住房问题只有市场化才是解决之道，而不是福利化。

　　房地产周期可能要3-5年

　　广州寒桐投资顾问公司总经理韩世同：阶段性底部有可能形成，但我始终认为房地产的发展周期是长期，这个过程可能是3-4年，甚至是5年。新政出台释放的首次置业者的有效需求，但他们不是市场购买的主力，相反对二次以上的改善型买家会造成更加观望的情绪。从房价看，目前广州已经突破了8500元/平方米，年底再破8000元/平方米也是极有可能。但从全年均值看，去年全年房价均价是8499元/平方米，估计今年还会高过这个数。

　　明年底才谈暖冬

　　暨南大学胡刚：全球金融危机对中国经济已造成影响，房地产的发展形势也将受此影响。现在谈暖冬还不是时候，估计明年底才会比较平稳。目前国家的政策应该是明确的，保增长、保民生、保稳定，也就是说对房地产泡沫是比较警觉的。因此银行对二套房贷等，并没多少松动迹象。

　　明年年中楼市或将见底

　　满堂红研究部高级主任肖文晓：从市场规律来讲，楼价到底之后会有一个平稳波动的阶段，不可能立即又掉头向上，除非原来的下跌是不合理的，因为某个特殊原因的恐慌造成的（比如非典）。楼市毕竟和股市不同，不可能说反弹就反弹说下跌就下跌的，都是需要时间的。个别盘的停止优惠只是根据自身的实际情况在营销策略上的调整，不能代表市场的全局。

　　我的判断是如果经济不持续恶化，到明年年中楼市就基本上可以见底了。如果拿二手来看，现在其实已经稳定在7000元/平方米的均线波动了，只是成交量还上不去。