备受关注的福州新一轮救市政策终于落地。继10月22日财政部、国家税务总局、中国人民银行出台税收和金融政策的组合拳之后，10月31日，福州市政府出台了《关于促进福州市房地产市场健康稳定发展的若干意见的通知》(以下简称<通知>)，对“房市新政”中的税收政策部分作了进一步细化。

　　救市政策频繁出台后的11月，福州楼市可谓热闹非凡。连日来，福州部分媒体的房产广告又多了起来，有些烂尾楼也改头换面大力宣传。为了吸引购房者，开发商们推出各种促销措施，有打折销售的，有买房送车库的，还有直接降价的。在这一派热闹景象的背后，福州楼市开始复苏了吗？

　　楼市再现促销潮

　　继国庆黄金周之后，近期福州众多开发商再度推出名目繁多的促销活动。如，中天金海岸的“每套+2008元送全屋精装修”、新仓山洋楼的“一次性购买9.3折，按揭购买9.5折，公积金贷款购买9.6折”、世欧彼岸城的“特惠房可享88888/套现金优惠”等。

　　相对于上述开发商的“暗降”行为，一些开发商则举起“明降”的大旗。如，碧水琴湾的“每平方米3580元起”、仁文大儒世家朗园的“47万起购85-95平方米精致小三房”、君临.盛世茶亭的“一口价9900元/平方米”。

　　与此同时，政府出台的救市举措中各种利好也成为开发商促销的“噱头”。如，碧水琴湾在促销活动中打出“首付8.5万住江景大三房”的口号。无独有偶，11月9日，记者来到位于福州三中金山校区附近的世欧彼岸城，迎面可见的巨幅广告牌上也赫然打出“首付20%”的字样。楼盘的销售人员告诉记者，除了首付方面的优惠，购房者从今年11月1日起一年内购房，将享受到契税、印花税等税收方面的优惠，“购买一套90平方米左右的新房，大约能节省1万多元的税费”。

　　值得一提的是，与以往的促销活动不同，不少开发商拉长了此番促销活动的时间。如，位于乌山路上的阳光乌山荣域给予购房者每套2.8万-8.5万元的购房优惠，而有效期限长达一个月。

　　相对于开发商们的卖力和热情，消费者显得冷静许多。记者走访了几家正在促销的楼盘后发现，一系列新政出台后，前往各售楼部看房的人明显增多，但大部分消费者选择观望，不轻易出手。在阳光乌山荣域售楼部现场，一位正在看房的周先生告诉记者，此次开发商的降价让利幅度较大，要是放在以前，他早就出手购买了，但现在楼市的前景不明朗，很难判断房价什么时候才能触底，因此，他决定观望一段时间后再说。

　　面对消费者的不买账，开发商很无奈。福州某房产公司营销部的有关负责人告诉记者，近期，前来收集楼盘资料的看房人络绎不绝，但真正出手购房的人并不多，楼盘的成交量没有明显放大，成交的房源多是特价房。不过，他同时表示，福州楼市的刚性需求仍很旺盛，只是目前消费者担心房价会继续下跌而不敢轻易出手。

　　旨在迎合楼市新政？

　　其实，早在一个月之前的“十一”黄金周期间，福州众多开发商就曾借为期7天的“金秋购房节”推出了一轮降价促销活动，但应者寥寥。市场成交量低迷至此，为何仅仅间隔一个月，开发商又再度推出促销活动呢？

　　“打铁要趁热。”一位业内人士告诉记者，相关部门刚刚推出了旨在促进楼市回暖的税收和金融政策，福州的相关细则也进一步细化，此时推出楼市降价促销活动，有利于迅速聚拢优惠政策所带来的人气，提高楼市的交易量。

　　据了解，福州市政府于10月31日出台的《通知》，对三部门新政中的税收政策作了进一步细化。与此同时，针对金融政策，各银行正陆续出台房贷细则，其中，交通银行福州分行已率先在福州公布了首套普通自住房的贷款细则，并按此开始正式受理业务。

　　然而，据本报记者了解到的情况，与黄金周的情景类似，福州楼市的此轮降价促销活动效果并不如开发商预想的那么好。福州市房地产交易登记中心的数据显示，11月3-9日，福州住宅备案259套，备案均价7879元/平方米，交易量比前一周增加了61套。福州大学房地产研究所的王阿忠博士表示，虽然交易总量环比有所增加，但增加幅度处于一个较为平均的水平，这表明新政出台后市场依然谨慎。

　　对此，福州房地产专家陈国旺认为，相较于动辄数十万甚至上百万元的高昂总价，新政执行后减少的税费所占比例并不大，因此，新政并未给消费者带来太大的购房动力。“就一手房而言，新政减免的税费仅占房价的1%左右。”陈国旺说。

　　福州开成房地产公司副总裁郑景枫则指出，今年以来，福州很多楼盘相继推出了各种促销活动，可能会短时间内刺激成交量的上升，但同时也加剧了消费者的观望情绪，使得后期打折的楼盘销售情况没有预期的那么乐观。

　　“除了配合楼市新政的出台，不排除部分开发商降价促销是出于迅速回笼资金的目的。”正祥集团执行总裁江映辉坦言，受信贷紧缩政策以及楼市低迷的影响，不少开发商的资金链日益紧张，时至年底，开发商需要偿还银行贷款、支付工程结款，更急于回笼一部分资金，所以才大幅降价促销。

　　事实上，随着楼市的持续低迷，资金短缺已然成为开发商面临的最大压力。国泰君安证券股份有限公司新近的一份研究报告指出，2008年，房地产行业的资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。

　　长期从事房地产开发研究的闽江学院经济师林忠华亦表示，现在福州很多开发商的负债率超过了60%的警戒线，一些中小型开发商甚至已经挣扎在生死大限上。

　　降价到位市场才能回暖

　　在政策暖风频吹的背景下，楼市能否快速回暖呢？

　　有业内人士指出，此次房地产政策调整的效果有待观察。从理论上说，降低相关税费、首付比例以及按揭利率等措施旨在降低购房者的购房成本，有利于促进房地产需求的释放，稳定房地产市场价格，成交量也会因此出现一定程度的上升，但短期内很难扭转房价下行的趋势。“正如前几年房价处于上升阶段时一样，政府希望房地产市场降温，并出台了众多相关政策，但短期内无法遏制房价上涨的趋势。当然，从长期看，政府调控的累积效应最终会在某一个时刻体现出来，就像几个月前曾经被认为不会下跌的房价突然之间就停止了上涨的脚步。”

　　陈国旺也表示，此次新政会对楼市信心的恢复起到一定的帮助作用，但楼市要迅速恢复到原来的状态，难度较大。“需要经过一段时间的发酵，政策的作用才会逐渐显现出来。”陈国旺说，这还有待开发商的降价来催化，“楼市的问题主要是房价与购买力之间的矛盾，只有缩小房价与收入的差距，才能带动交易量的增长，但从目前福州楼市的各种促销活动来看，开发商的降价幅度还不够大”。

　　据了解，尽管当前福州楼市的种种促销活动名目繁多、花样百出，但与国庆期间的促销活动相比，无论是促销方式还是促销价格，都没有明显的突破。事实上，不少开发商也明白，降价有助于市场信心的恢复。“要想维护市场，恢复市场信心是关键。”江映辉说，就目前而言，只有通过降价才能释放出更多的消费需求。

　　然而，对于降价，大部分开发商仍是“遮遮掩掩”，打着促销打折的幌子。江映辉透露说，对于开发商而言，降不降价也是一个两难的选择：如果开发商公开降价，很容易招致原有的业主索要差价，早在今年4月，大儒世家-朗园的业主便因为房价下跌向开发商索要差价，同样的情景还发生在中天金海岸、金辉天鹅湾等楼盘。另一方面，如果不降价，房子卖不出去，开发商就无法回笼资金。

　　福州某房地产企业的负责人则透露，目前开发商在降价上显得“羞羞答答”并非不想降价，而是希望房价能理性回归。“如果开发商一味地降价，那么价格可能成为市场的唯一判断标准，进而导致市场的恶性价格竞争。”

　　上述企业负责人同时表示，当前，开发商与消费者之间已经缺乏信任，市场要实现理性回归并不容易，还有待各方包括开发商、消费者、各类中介机构以及政府相关部门的共同努力。