楼市似股市，有涨也有落。去年秋天，当沪指飙升到6000多点的时候相信很少有人能够预料到只过了一年时间指数却如同过山车般地跌回到了两年前1700点的水平，现在股市也许到了可以抄底的“良机”，但是楼市呢？

很多人都在梦想着“抄底”，但能够真正抄到底的人却是少数。市场与计划的区别，就在于其强烈的不可预见性。学者、开发商和顾问行，同在一个地产圈中的不同人群，他们的角度和看法因其立场的不同而各异，但细心聆听后，您也许会发现一些楼市前行的规律与脉络。

学者 房价还未到底仍有下降空间

刘玉录

南开大学经济学博士

南开大学经济学博士刘玉录提出，五大因素将支持房价下降。

刘玉录说：“第一是市场预期因素。现在购房者普遍认为房价较高。经济学有句话‘市场就是信心’。现在无论是购房者还是开发商都觉得房价高，这是促成房价进一步下降的最重要因素。在房价预期未达到人们预想时，政策的影响很小。第二，金融危机带来的全球经济衰退。在全球经济不景气的情况下，人们的收入势必会受到影响，购买力普遍下降，而房地产属于消费中的大项，人们在购房的时候会更加慎重。第三，开发商资金链紧张。几年来的银根紧缩政策，限制了开发商融资和贷款，加之今年项目销售情况不乐观，开发商不得不降价以博取尽快回笼资金。第四，境外炒房的外金‘出逃’。从今年春天开始，外金在国内逐步减少，特别体现在商业项目上，许多投资机构都在减少购买、降价销售。而这些外金在国内有着很大的示范作用，他们的‘出逃’对物业预期产生了负面影响。第五，民生地产导向。在近几年内，国家增加了保障性住房的建设，今年天津经济适用房的开发量将达到1400多万平方米，这些保障房分流了一部分的购买力，牵引着房价进一步下降。”

对于“现在房价是否到了抄底的时刻”的问题，刘玉录认为应该区分性质来对待。“对于自住型购房者，现在买房还是比较有利的。因为现在开发商的优惠较大，而且从中长期（15-20年）来看，房价还会上升，随着城市化进程的加深，当农用地转化成住宅地时，房价上涨将是必然。”刘玉录说，“对于投资者来说，反倒要十分慎重。一些郊县盘和市内的尾盘具有投资价值。郊县现在部分盘卖到了3000元/平方米，而将来当这个地区成为中心城镇的时候，房价就会上涨，未来天津小城镇的房价应该能达到5000元/平方米。目前对于投资者来讲，机会与风险并存，因为房地产行业现在仍然处于风险高位期。”

开发商 房价利润已微乎其微

张岳

天津市至圣投资有限公司市场部经理

天津至圣投资有限公司市场部经理张岳在采访时说：“当看到‘每平米直降1800元’‘每平米直降1200元’‘0首付购房’‘无理由退房’‘补偿原签约业主一切经济损失’‘成本价发售’等广告语时，想到了什么？我想到的就是找到一个适合自己生活的楼盘、一个有品质保证的楼盘、一个配套齐全的楼盘、一个能让自己享受生活乐趣的楼盘后去买房。”

张岳认为，天津楼市从没有像如今这样低迷过，更没有过目前这么大的优惠力度，这在以前是想都不敢想的。开发商在房子卖得好的时候很少能有如此多的优惠，一个点的让利都是很困难的。但现在的房价是一降再降，相应的优惠政策一出再出，让买房人更加犹豫了，房子是会继续降下去，还是会反弹？现在买房是否真正到了抄底的时候了？其实无论做什么生意都会有个“本”，做什么生意都会图个“利”。房地产也不例外，现在天津部分区域、部分楼盘的价格已经接近成本价了，房子卖不出去开发商将会面临严峻的还贷压力，这样的压力迫使利润一点一点地降低，可以说现在的利润已经微乎其微了。待开发商压力减轻，挺过这样一个困难期后，涨价仍是必然的，所以说这个时期买房是挺合适的。

顾问行 刚性需求选择空间增大

高飞

天津中原物业顾问有限公司投资顾问部总监

天津中原物业顾问有限公司投资顾问部总监高飞表示，未来几个月内房价依然会处于波动状态。今年房地产市场一直处于持续调整的环境中，加之宏观经济的不稳定，这些都影响了购房者的购买信心。高飞说，“现在全球经济都处于一个调整期，房地产市场自然不能幸免。”

对于天津楼市是否到了抄底的时刻，高飞说：“现在还未必到了抄底的时候，需要根据购房者的不同目的来判断。刚性需求的购房者可以趁这个时机多去选择比较，因为现在一些楼盘的优惠力度比较大。房价在调整之后，会逐渐进入理性阶段。过去一些区域的房价出现了非理性增长的情况，迫使一些中低收入的购房者只能考虑在市区外围买房子，现在房价出现了一定的回落，就可以考虑从外围回到市内六区，更多地实现生活的便利性，所以目前的选择空间更大了。”

高飞认为，对于投资型的购房者而言，应该考虑承担风险的问题。我国现在可供投资的渠道还是相对较少的，与证券、外汇等投资品相比，房地产属于实物投资，风险性相对还是比较小的。而且从长远的趋势来看，房地产的保值特性是不会改变的。