过去两周，我们重点跟踪的城市成交量大都较国庆黄金周大幅提升，但与9月平均成交量相比并无太大变化，国庆黄金周或许由于交易备案滞后等原因使数据失真。当然，也有例外的情况，深圳和广州近期的成交量已经达到了年内最高水平，楼市似乎有企稳迹象。因此，我们大致可以得出这样的结论，对于房价尚未明显调整或者调整较小的城市，国庆黄金周的刺激效果不明显，甚至还不如五一；但对于房价调整幅度较大、时间较长的城市，国庆具有明显地刺激作用。

　　过去的一周，财政部和央行终于联手出台了救市政策，涉及减税、降低贷款利率等系列措施，力度和组合程度都超出市场预期。此次政策的出台，标志着中央政府对房地产市场调控基调的全面扭转，从过去多年的抑制房价快速上升、控制居民不合理的购房需求，转变成鼓励刺激房地产消费需求、防止房价大幅下跌。就刺激需求而言，最有影响力的是商业性个人房贷政策的优惠。在该政策支持下，个人实际购房能力将大大增强，特别是前期受二套房贷政策抑制的改善型购房需求。从长期看，上述救市政策以及未来连续降息的措施，有助于逐步恢复购房者的消费信心，促进行业长期稳定发展。

　　在中央和地方陆续出台的救市政策影响下，我们预计近期楼市进一步调整的压力将有所减缓，短期内楼市价量趋稳应该是可以预期的。但是政府出台救市政策的目的，显然不止是防止楼市出现更深的调整，更是要增强购房者信心促进楼市回暖即成交量的回升。冰冻三尺非一日之寒，要恢复楼市成交量，显然靠目前的政策还难以力挽狂澜。或许在短期收效不明显的情况下，政府还会在二手房的营业税和个税上有所妥协，进一步的减息政策也在预期之内。

　　我们相信在一系列鼓励和刺激住房消费政策陆续出台后，伴随宏观经济环境的触底回升，楼市会逐步走出调整，但这显然需要较长的时间，一两个季度内是难以实现的。因此，我们暂时仍维持对行业中性的投资评级，可以关注政策预期以及成交量阶段性回升带来的短线机会，建议重点关注万科、保利地产(13.90,-0.07,-0.50%,吧)、金地集团(5.74,-0.07,-1.20%,吧)、招商地产(12.22,0.00,0.00%,吧)和滨江集团(6.10,0.04,0.66%,吧)。

　　一、长城视点

　　1.1楼市成交价量短期趋稳

　　过去两周，我们重点跟踪的城市成交量大都较国庆黄金周大幅提升，但与9月平均成交量相比并无太大变化，国庆黄金周或许由于交易备案滞后等原因使数据失真。

　　当然，也有例外的情况，深圳和广州近期的成交量已经达到了年内最高水平，楼市似乎有企稳迹象。因此，我们大致可以得出这样的结论，对于房价尚未明显调整或者调整较小的城市，国庆黄金周的刺激效果不明显，甚至还不如五一；但对于房价调整幅度较大、时间较长的城市，国庆具有明显地刺激作用。

　　过去的一周，财政部和央行终于联手出台了救市政策，涉及减税、降低贷款利率等系列措施，力度和组合程度都超出市场预期。在中央和地方陆续出台的救市政策影响下，我们预计近期楼市进一步调整的压力将有所减缓，短期内楼市价量趋稳应该是可以预期的。但是政府出台救市政策的目的，显然不止是防止楼市出现更深的调整，更是要增强购房者信心促进楼市回暖即成交量的回升。冰冻三尺非一日之寒，要恢复楼市成交量，显然靠目前的政策还难以力挽狂澜。或许在短期收效不明显的情况下，政府还会在二手房的营业税和个税上有所妥协，进一步的减息政策也在预期之内。我们相信在一系列鼓励和刺激住房消费政策陆续出台后，伴随宏观经济环境的触底回升，楼市会逐步走出调整，但这显然需要较长的时间，一两个季度内是难以实现的。因此，我们暂时仍维持对行业中性的投资评级，可以关注地产股的政策预期以及成交量阶段性回升带来的短线机会，建议重点关注万科、保利地产、金地集团、招商地产和滨江集团。

　1.2中央救市政策力度超预期，效果待检验

　　近日，财政部等有关部门负责人就今年第四季度保障民生工作安排有关问题答记者问时，提出了政府在解决中低收入群众住房困难问题方面拟采取的五项措施。具体包括：一、降低住房交易税费；二、扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持；三、加大保障性住房建设规模；四是出台《城市低收入家庭资格认定办法》；五、是地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。

　　上述救市政策是在国内外宏观经济环境都不容乐观的背景下出台的，其目的是通过稳定房地产市场，扩大内需，保障民生，促进经济平稳增长。此次政策的出台，标志着中央政府对房地产市场调控基调的全面扭转，从过去多年的抑制房价快速上升、控制居民不合理的购房需求，转变成鼓励刺激房地产消费需求、防止房价大幅下跌。就刺激需求而言，上述措施中最有影响力的是商业性个人房贷政策的优惠。个人商业房贷利率下限扩大至贷款基准利率的0.7倍(即五年以上贷款利率下降到5.23%)，五年期以上公积金贷款利率由现行的4.86%调整为4.59%，同时最低首付款比例调整为20%。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。这一条政策，将改善型需求与首次购房需求放到了同等重要的位置上，同时将非自住房和非普通住房的贷款条件交由各银行自行处理，标志着对实行一年的二套房贷政策的全面放松。在该政策支持下，个人实际购房能力将大大增强。降低住房交易税费的措施，有助于促进住房市场的流通；同时中央对地方的救市举动不再只是默许，而是鼓励支持。而加快廉租住房建设的措施，有助于解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康稳定发展，还有助于带动区域固定资产投资，起到刺激经济增长的目的。

　　我们认为，中央此次发布的救市政策支持力度较大，特别是针对前期受二套房贷政策抑制的改善型购房需求。预计该政策实施后，短期内对成交量有一定的刺激作用，有助于缓解房价继续下跌的压力。但在宏观经济预期较差、房价看跌预期未改的情况下，该政策未必能起到扭转大众观望心理、改变房地产市场中期调整格局的作用。从长期看，上述救市政策以及未来连续降息的措施，有助于逐步恢复购房者的消费信心，促进行业长期稳定发展。(具体请参见我们10月23日的报告《政策超预期，效果待检验——对解决中低收入群众住房问题等救市政策的点评》)

　　二、上市公司动态

　　3.1滨江集团2008年三季报点评：业绩符合预期销售面临考验

　　前三季度业绩大增。公司今年1-9月共实现营业收入22.7亿元，净利润6亿元，同比分别增长32%和100%；全面摊薄后每股收益0.58元，业绩符合我们的预期。公司报告期内业绩增长的主要原因是结算收入增加和企业所得税率的降低。

　　08、09年业绩增长无悬念。公司08年的结算收入主要来源于金色海岸项目，而该项目已于三季度交付并结算，因此前三季度已基本反映了公司今年的业绩状况，预计全年业绩增长40%。公司09年的结算收入主要来源于万家花城一、二期，该项目在上半年已经售罄，将于明年下半年竣工交房。

　杭州楼市调整，公司新盘面临考验。杭州楼市今年持续低迷，1-9月住宅销量同比下降50%，而房价依然坚挺，9月甚至创出1.9万元/平米的新高。日前，杭州市政府出台了24条救市新政，内容涉及购房入户、税费减免、二套房贷等多项鼓励措施，但鉴于杭州目前房价过高，我们对救市效果持谨慎态度。

　　近期，公司将有两个新盘在10月底和11月推出，其中面向普通消费者的金色蓝庭项目将采取随行就市的销售策略，开盘均价初步定在1.6万元/平米，低于此前预计的1.8万元/平米；而面向高端的阳光海岸项目将延续精品策略，预计开盘均价维持前期3.5万元/平米的定价。这两个项目的推盘量都达到总量的一半，其中金色蓝庭将有三栋高层400余套90-180平米的三房和四房面市，阳光海岸会推出一栋共99套380-1200平米的大户型。在市场调整的情况下，公司能否在开盘后1-2个月内实现50%以上的销售，两个项目能否在今年底明年初实现10个亿的回款，还有待市场的检验。

　　公司逆势低价拿地。公司于今年9月以24.6亿元的价格拿下了杭州重机厂近50万平米(建筑面积)的住宅用地。重机厂属于杭州市东新板块，距市中心约8公里，目前周边配套成熟，区位优势明显，是杭州市中心有史以来推出的最大规模地块。该地段周边目前几乎没有新盘供应，后续可供应的也很少，因此项目前景看好。此项目将打造类似万家花城的面向民生的高层住宅，初步预计分三期开发，于2010年入市。

　　在当前市场行情下合理的售价约1.1万元/平米，4900元/平米的楼面价使该项目未来总成本有望控制在8000元/平米以内，仍能保证合理的利润空间。

　　资金压力在可承受范围内。截至三季度末，公司资产负债率由中期的76%下降到73%，但净债务率由61%上升至72%。公司一年内到期的债务为9.5亿元，目前账面现金9个亿，初步预计年底售楼资金回款5个亿以上，短期资金周转没有问题。目前公司未支付地价共计约27亿，其中重机厂未付的20个亿地价将于明年下半年和后年上半年各付10亿。同时公司还计划发行10个亿的公司债，预计将在明年内完成。公司债的发行，将有助于缓解公司的资金压力。

　　给与谨慎推荐评级。预计公司2008、2009年摊薄后每股收益分别为0.62元，0.75元，对应动态市盈率为11倍和9倍。虽然公司08和09年业绩已经高度锁定，但鉴于目前杭州楼市并不乐观，公司后续推盘存在不小的销售压力，无论是销售受阻还是房价下跌都将影响公司2010年的业绩，因此我们暂时维持对公司谨慎推荐的投资评级。

　　3.2招商地产、广宇集团业绩调整

　　(1)招商地产

　　公司前三季度实现营业收入19.1亿元，同比下降12.8%，实现净利润3.89亿元，同比下降19%，每股收益为0.35元。

　　从公司1-3季度的业绩来看，仍然比较差，但从全年来看，对公司的业绩不必过度担忧。主要原因是部分已经销售的项目由于工程进度问题不能结转，截至9月底，公司预收账款为23.44亿元。此外，公司还有不少楼盘将在4季度推出，其中不少是现房，如果年内销售成功，具备年内结转的条件。另外，如果不出意外，公司能够顺利完成出让南京富城公司的股权，该笔交易预计能够给公司带来5.85亿元的净利润。

　　结合三季报的情况，我们略微调低了公司的盈利预测，预计公司2008-2009年的净利润分别为14.47亿元、22.55亿元，考虑公司增发4.5亿股，摊薄后的每股收益分别为0.84元、1.31元。同时，下调了公司的预计增发价，并因此下调公司摊薄后的RNAV为21元。目前股价11.88元，相当于RNAV的0.57倍，公司估值基本合理，维持公司“谨慎推荐”的评级

　　(2)广宇集团

　　广宇集团最近公布3季度报告，1-3季度实现营业收入6.45亿元，同比增长9%；实现净利润8805万元，同比增长92.13%，每股收益为0.18元。根据公司的最新销售情况，我们下调了公司2008-2009年的业绩预测，预计2008-2009年的净利润分别为1.77亿元、2.55亿元，每股收益分别为0.36元、0.51元。