2008年的津城楼市是不平静的一年，受全国房地产市场环境的影响，天津楼市也陷入了浓厚的观望氛围之中，成交量较去年同期出现明显萎缩。而作为中高端产品的花园洋房和别墅来讲，这场楼市风暴对它们的影响有多少？作为津城的稀缺产品，它们能否逆势飘红？未来预期谁更具有升值潜力？

　　花园洋房方兴未艾

　　万科水晶城可谓是天津花园洋房的代表，2003年“情景洋房”登录津门，引起整个天津地产界的关注，也震撼了津城的楼市，受到了消费者的追捧，随即引发了地产商开发“花园洋房”的热潮。“情景花园洋房”、 “宽景花园洋房”、 “叠加花园洋房”等概念层出不穷，一时间让消费者感到应接不暇。

　　随着中心区域土地稀缺性的日趋凸显，津城楼市开始逐渐向外扩张，一些近郊的新兴区域开始崛起，低密度则成为郊区楼市的主打卖点；同时伴随国家对别墅开发用地的严格限制，纯别墅产品将逐渐退出市场，而花园洋房正好填补了低密度住宅市场的空白，众多近郊项目纷纷推出洋房式产品，2006年，花园洋房已成为津城楼市中最热门的产品之一。

　　2007年，国家“90/70”政策的出台，对于“花园洋房”产品起到了双重作用，一方面限制了花园洋房产品的大面积开发，节约了土地资源；另一方面也提升了花园洋房的价值，使之更具稀缺性。时至今日，花园洋房由于低容积率、高绿化率、高舒适度、高品质、低总价(相对别墅而言)等特征，一直受到众多中高收入人群的青睐。

　　2008年，受到国家政策等多方面因素的影响，津城近郊已经没有大规模的纯花园洋房项目，绝大多数项目以洋房+小高层/高层的产品形态组合出现在市场上，比如塘沽区的万通上北新新家园 (相册 户型 样板间 地图搜索)、津南区的天山水榭花都 (相册 户型 样板间 地图搜索)，整个社区的建筑形态为洋房+小高层/高层，而洋房产品作为其中的一部分也越发显得弥足珍贵；

　　从户型面积上分析，以往花园洋房的户型面积主要以130-160平米为主，受“90/70”政策影响，现在部分花园洋房的户型面积开始逐渐缩小，如西青区的洛卡小镇，三期洋房产品全部是90平米左右的两室，极大满足了部分购房者一方面追求居住品质，另一方面经济实力又不是很强的消费需求；

　　从价格上看，目前包括金地格林世界、洛卡小镇、社会山 、万科假日风景、领世达观等在内的外环线周边洋房价格基本在6500-8500元/平米之间，相对普通小高层/高层产品的价格要高出1000元/平米左右，但由于洋(于洋博客,于洋新闻,于洋说吧)房产品本身的舒适度和稀缺性，市场对其的认可度还是很高的，对花园洋房产品钟爱的热情并没有降温！

　　别墅，置业者的终极梦想

　　相对于花园洋房来讲，别墅产品的档次相对较高，拥有一套属于自己的别墅是绝大多数人的置业梦想，但由于过高的总价款，别墅产品一直为少数人所拥有，特别是一些高端别墅，堪称是千万豪宅，对于这种产品，经济实力一般的家庭只能望而却步。

　　天津早期别墅的代表作为1998年的万科花园新城(新城博客,新城新闻,新城说吧) (相册 户型 样板间 地图搜索)，为190平米左右的联排别墅，主要针对在天津的外籍人士以及最早的富裕阶层，时至今日，别墅产品由于具有低密度、高品质、高私密性等特征也一直都到高端消费人群的青睐。经过十几年的发展，目前天津的别墅市场已经逐渐成熟，无论从产品设计、建筑风格、外檐处理等多方面都在不断的更新升级，产品品质也越来越高。

　　从区域分布上看，由于城区内土地的稀缺性，别墅产品基本以近郊和远郊为主，目前主要分布在外环线周边区域，如城市北部的普吉岛、城市南部的玛歌庄园、城市西部的泰达岭上林里、城市东部的万科东丽湖，以及远郊的京津新城等。城市中心的别墅产品则少之又少，目前核心区域的在售项目有招商地产的钻石山和西康路36号、万科地产的霞光道5号以及中新地产的檀府项目。

　　从价格上看，环线周边联排别墅项目的价格在1万元/平米左右，独栋别墅项目的价格1.5万元/平米左右；而城市中心的别墅价格相对较高，基本上都是千万豪宅项目，如万科地产的霞光道5号价格在800-1000万元/套，招商地产的西康路36号销售均价在2000万/套。

　　从户型面积上分析，别墅产品的户型面积区间跨度较大，而200-400平米/套的户型产品是市场上比较常见的，也是比较畅销的户型。随着天津别墅市场发展的日益成熟，别墅产品的档次开始由高档向多元化过渡，许多经济型的别墅产品陆续登陆市场，极大满足了那些追求别墅梦想但又不是极其富有的人群。如2008年新入市的星耀五洲 (相册 户型 样板间 地图搜索)项目，其中最小的别墅销售面积不足100平米，引起了很多消费者的关注。

　销售短期受限

　未来发展前景看好

　受目前房地产大市场环境的影响，无论是花园洋房还是别墅产品的销售情况都不是很理想，花园洋房产品由于总价相对别墅较低，销售市场还相对好一点，而高端别墅的销售市场则是非常的冷淡，个别项目在今年出现单月销售为零的情况，销售速度非常缓慢。

　目前销售市场惨淡已是必然，但从长远角度出发，作为中高端产品的花园洋房和高端产品的别墅来讲，其未来的发展前景还是非常好的，由于较低容积率项目的开发受到限制，花园洋房和别墅两种产品的稀缺性将日益显现，短期内市场的供给量较前两年将出现萎缩。而消费者的消费水平和消费品味是不断提高的，他们追求更加舒适、更加符合自己身份和地位的居住模式，同时从目前市场情况分析，津城的高端消费人群也在逐年递增，形成了强有力的需求空间。

　如果比较花园洋房和别墅两种产品未来的发展潜力可以从三方面分析：第一，从国家政策的力度上看，“禁墅令”的声音要高于“禁洋令”，别墅产品上市量的萎缩幅度要比花园洋房大，也就是说别墅的稀缺性较花园洋房更加的凸显；

　　表一为对比分析天津市历年别墅和花园洋房的整体市场供给量，可以明显看出别墅市场每年的供给量较平稳，年均供给量在129万平米，而花园洋房的年均供给量在480万平米，别墅产品的年均供给量不足花园洋房的1/3，充分表明，花园洋房的市场份额较别墅要大很多，所以从稀缺的角度上讲，别墅比花园洋房更具有稀缺性。

　　第二，从产品的档次和品味上分析，别墅强调的是私有性和专属性，它更能表达出一个人的经济实力的生活品味；第三，从消费规律上分析，梯度消费模式在当今的市场上非常流行。那么花园洋房可以说是高端消费者的过渡产品，伴随这些消费者经济实力的不断增强，最终他们也会选择别墅产品。

　　通过表二对天津市花园洋房和别墅市场的历年市场价格进行数据分析，可以看出2004年以来天津整体别墅市场价格以年均30.9%的速度递增，而花园洋房市场价格的年均增长率仅有15.8%；2004-2007年天津别墅市场价格的年均环比增长率分别为：12.99%、24.2%、45.3%，而花园洋房市场价格的年均环比增长率仅有：11.3%、8.6%、15.5%，所以无论从价格上还是从价格增长率上分析，别墅市场都保持了强劲的增长态势，充分表明别墅市场的升值空间花园洋房的升值空间要大，别墅市场更具升值潜力和发展空间。