国务院四季度经济工作会议，终于给陷入混乱的楼市一个说法：“扩大保障住房，降低住房交易税费，支持居民购房”，三句话，二十个字，表达了中央对楼市的立场。

　　这个政策的立场鲜明，目标导向结果清晰，只是还缺乏具体实施的细则而已。

　　扩大保障住房，显然是要在落实既有的保障住房政策上加大力度，问题是，扩大多少？在地方财政吃紧的情况下，增加的保障住房什么时候落实？

　　降低住房交易费税，是针对一套房，还是针对二套房，降低多少？

　　支持居民购房，请注意，这是态度，是结果，是一定要刺激楼市的交易量的增加，但这不是措施。反映在可能的措施上，一种是支持居民能买得起房，另一种是支持居民买的房不出现负资产，反映在房价上，前一种是支持降价，后一种是支持涨价，究竟是要支持降价还是要支持涨价呢？

　　住房与城乡建设部副部长仇保兴在中国市长论坛中曾表态：“应该给各城市政府一定的自由度，各地的政府应该说有能力、也有责任，作出一些政策上的选择”。如果前后联系在一起进行考量，似乎中央采取的这种模棱两可的政策，实质是让地方政府按照各地的实际情况去灵活掌握政策的实施。

　　但不管地方政府采用怎样灵活的政策，国务院对楼市的目标导向政策，所需要的结果是刺激楼市的交易量。也就是说，如果在国务院的政策纲领下，各地的楼市的交易量无法上去，就宣告中央与地方政府的救市政策的彻底失败，地方政府也无法向中央交代，是要挨板子的。

　　国务院的刺激交易量的政策目标导向，在楼市现状中，其实围绕着三个问题，分别是：

　　第一、购房者是观望还是出手？

　　第二、价格是涨还是跌？

　　第三、成交量上升还是下降？

　　如果按照数学上的排列组合，三个问题理论上一共会导致八种可能：

　　观望、价格上涨、成交量上升

　　观望、价格上涨、成交量下跌

　　观望、价格下跌、成交量上升

　　观望、价格下跌、成交量下跌

　　不观望、价格上涨、成交量上升

　　不观望、价格上涨、成交量下跌

　　不观望、价格下跌、成交量上升

　　不观望、价格下跌、成交量下跌

　　通过最简单的逻辑推理，就知道，只有四种可能性会发生：

　　观望、价格上涨、成交量下跌

　　观望、价格下跌、成交量下跌

　　不观望、价格上涨、成交量上升

　　不观望、价格下跌、成交量上升

　　对上述四种情况进行一个简单的分析，可得出以下结论：

　　一、按照国务院的政策目标导向，刺激成交量上升。反映在价格上可以是上涨，也可能是下跌，但前提必须是购房者的观望被打破，购房者愿意踊跃购房；

　　二、假设购房者继续观望，无论价格上涨还是下跌，都会导致成交量的下跌；

　　可见，决定国务院楼市政策效果的，其实只有一个因素，即购房者的观望能否被打破！

　　如果保障性住房、经济适用房按照国务院的统一部署，被大量的投放到市场，对商品房价格的冲击，只会导致商品房出现新一轮降价；

　　如果保障性住房不能大量入市，单纯靠交易费税的下调，无论是1%，还是2%，相比购房者已经形成的房价下降20%-30%的预期，都相去甚远，都是杯水车薪，就好比地方政府的补贴政策一样，对楼市成交量的刺激只是“冷水烫猪，死不来气”。

　　目前，只要不是所有开发商都全线降价，消费者就难以形成底部共识，只会令他们继续观望。只有当所有具有指标意义的城市核心区域降价，才能令底部共识形成，令成交量回归。

　　我相信国务院也好，地方政府也罢，开发商也好，购房者也罢，对楼市其实已经形成了一个共识，居高不下的房价是制约交易量萎缩的根本原因。

　　国务院既然要支持居民购房，要求刺激交易量的上升，科学且准确的解释政策，应该是，国务院在要求开发商降价，在要求地方政府出台政策敦促开发商降价！

　　因此，在国务院明确楼市政策目标导向时，最应该欢欣鼓舞的不是开发商，是购房者，是普通居民，因为，更大规模的降价潮即将来临，房价终于在回归理性的道路上迈出了最重要的一步！