7月31日，就在北京北辰实业股份有限公司（下称北京北辰，00588.HK）准备在香港发布2008年半年报时，内地有媒体报道称北京北辰的长沙“地王”很可能将凄惨“跑路”。

　　去年7月24日，北京北辰联合北京城开，以92亿元投得湖南长沙新河三角洲地块，其中，北京北辰持80%权益。有报道称，由于无法支付92亿元的天价地价款，北辰目前正协商退地，其代价是舍掉10亿元的保证金。

　　“对这些报道，我用两个字说就是‘造谣’，用四个字说就是‘胡说八道’，北辰实业会密切关注事态的发展，保护我们的合法权益。”7月31日上午，北京北辰董事长贺江川发出了这样的声明。

　　“地王”的说法究竟能否成立？“地王”退地的真实性又有多少？当日，贺江川给记者算了一笔细账。

　　总地款已交62亿

　　按照贺江川的说法，长沙地块总作价为92亿元。按照北京北辰及其合作方与长沙市政府有关部门签订的合同，去年需要交地价款的70%，即约62亿元，剩下的30%即约30亿元，需要在今年8月31日交完。

　　30亿不是小数目，而且时间距离8月31日恰好只有1个月了。

　　在银根紧缩的情况下，不少人开始质疑北京北辰究竟是否有能力拿出这30亿元。地王退地传闻由此而起。

　　“不过，尽管最后的30亿交款期限是今年的8月31日，但这是有前提的，前提就是长沙市政府有关部门要在8月31日把土地拆迁完毕并能干干净净把地交给我们。”贺江川说。

　　这意味着，如果土地拆迁没有完成而无法交地，那么北京北辰的交款也可以延后。

　　情况的确如此。贺江川告诉记者，从该公司目前了解的情况看，该地块2期的土地恐怕无法按期交付，因此，8月31日很可能也就不再是北京北辰拿出30亿的最后期限了。

　　“如果政府没有把2期地达到交付条件，那么我们是可以在达到交付条件的时候再交30亿的。”贺江川说。

　　这是其一。问题是，尽管延期交款的可能性很大，但30亿仍然是一笔巨大的开销，那么，北京北辰究竟是否能够应对？

　　该公司董秘郭川告诉记者，今年上半年，北京北辰的合约销售额为22.9亿元，净现金流入19.6亿元，已实现销售收入9.25亿元。

　　根据该公司刚刚公布的半年报，到6月30日，北京北辰手中持有的现金和现金等价物约合35.2亿，这还没有计算1.24亿的受限制银行存款。

　　长沙地块的地价款显然是该公司目前最大的资金用处。但从北京北辰的可动用现金量来看，支付30亿的地价款还是力所能及。

　　该公司副总会计师告诉记者，今年下半年，该公司目前148亿元的总负债当中，有19亿要在今年下半年偿还。加上这19亿的话，北京北辰自然还面临一定资金压力。

　　然而，贺江川称，由于销售回笼资金，他预计到7月底公司的现金量将达到40亿左右，8月底将到50亿元，因此，“即使政府正常交地的话，我们正常支付地价款也是没有问题的。”

　　不过，如果现金都被用来交了地价款，拿什么钱来开发？

　　对此，贺江川的解释是，长沙地块的建设将主要通过银行的开发贷款完成。

　　“目前湖南的各家银行及其总行，都非常看好这个项目的销售前景，中行、建行、工行都在追着我们谈贷款问题，所以最终项目的建设是通过银行贷款完成，开售之后就通过销售回款来解决未来的资金需求。”他表示。

　　换句话说，对长沙地块来说，北京北辰最重要的投入是92亿的地价款，而它当前的要务也是准备随时支付剩余的30亿余款。

　　“这是一个前头资金负担比较重、后头上行空间比较大的项目。”贺江川坦陈。

　　地王之说名不副实？

　　那么，“地王”之说是否成立？

　　“看看长沙的地价，很多人就有疑问，长沙整个房地产销售均价大概才是3000多一点，而我们拿地的地价是92亿，一听很贵，很高，就说是地王。”贺江川并不认同“地王”的称号。

　　贺江川算了一笔账。

　　长沙项目的地上可售面积约380万平方米，地下还有157万平方米，其中，地上部分包括300万平方米的住宅和80万平方米的公建。

　　“就按照地上可售面积380万平方米来算，92亿总地价款，合计每平方米才2421元，根本不是外界传言的每平方米3000甚至3500块。”贺江川说。

　　再看长沙房地产市场。数据显示，长沙的住宅销售均价确实不算高，大约是每平方米3300-3400元。

　　“但是，江景房是很贵的，从数据看，长沙一、二、三线江景房的售价是很贵的，比如一线江景的梦洁金色屋顶和华盛新外滩，二线江景的天健芙蓉等，这些楼盘的均价都在6000块左右，梦洁金色屋顶因为有一定的装修，所以售价均价达到了8000左右，从这样一个情况看，我们的这个项目，作为一个超大盘、8-10年的长线项目，未来的利润空间是很大的。”贺江川说。

　　从地理位置上看，该项目位于湘江和浏阳河夹角之内，是一个三角洲地带。

　　据称，北京北辰曾专门聘请仲量联行和戴德梁行做独立研究，这两家专业地产评估机构对这个项目的净现值的估计约为92亿-112亿元，内部收益率可达18%以上，预计10年开发期，甚至比北京北辰自己的估计还要乐观。

　　贺江川又拿出了一个数据——房价收入比。

　　“房价收入比是最能反映住宅购买力的，也就是一户家庭的总收入跟一套住宅价格的比较”。贺江川称，数据显示，目前，全国的房价收入比为7.98，北京是14.5，长沙则仅为5.9。

　　“这意味着，长沙的一户家庭不吃不喝用6年可以买一套普通房子，全国要8年，北京就更高了，而武汉、南昌、郑州等都在7-9之间，长沙与他们同作为中部6省的省会，平均人均可支配收入是1.6万元，是6省中最高的，但房价却最低，比全国都要低2倍，所以说这里面存在价格洼地，价格早晚是要追上的，所以我们判断长沙未来的有效购买能力比较强。”贺江川说。

　　“用一个形象的比喻就是说，我们把长沙项目看作是海里行船，看的是前方有没有岸，而不是看周围有没有浪，浪永远都有，现在可能浪大一点，有些人就开始担心，但这个浪过去之后，前面是有岸的。所以我们对这个长线项目是有信心的。”他表示。

　　不排除引入投资者

　　即便贺江川对长沙项目的前景以及公司资金周转信心十足，但他仍然不得不承认，长沙项目给他带来了极大的财务压力。

　　31日，他告诉记者，未来两年是公司投入的集中期，在公司资本情况以及国内金融政策环境没有大变化的前提下，公司决定不再增加土地储备。

　　目前，北京北辰的总土地储备780万平方米，扣除北辰大厦和国际会议中心两项之外，还有680万平方米。

　　“长沙项目最大的压力都集中在目前，因为资金需求比较大，但未来上行空间是很大的，所以目前如果有好的投资人愿意跟我合作一部分，使我的前期资金压力减轻一点，我就可以拿钱再作一个别的项目，缓解一下这个长期项目‘前重后轻’的压力。”贺江川告诉本报记者。

　　对于投资者的选择，他表示以公司的资金情况来看，并不是必须要引进，因此不会盲目引进。

　　至于可能选择同行还是纯粹的财务投资者，贺江川称没有倾向性，关键看对方实力，“如果引进同行，它能在某些方面能提升我们的项目品质，也可以，但要提前协调好各自的意见，如果是财务投资者就简单一点，我只要给他一个回报就行了，但对开发方面可能就没有贡献，两种各有利弊。”

　　据称，北京北辰目前正与潜在投资者进行接触，具体何时引进尚不得而知。

　　按计划，长沙项目共分三期，即启动期、发展期和成熟期。启动期中，首期将开发38多万平方米的地上面积，总开发面积为50万-60万平方米，目前正在进行沿江的绿化带、沿江江景走廊和商业街，以及未开发部分的临时绿化等工程。

　　“正常的话今年年底就可以开工了，明年年中就可以进行销售。”贺江川表示。