时过境迁，江湖最后一个大佬最终也还是无法躲过遭人冷遇的命运。

　　据Wind的统计数据显示，截至第二季度末，持有万科的基金家数由一季度末的134只锐减至72只，二季度与一季度相比，总共有62只基金从万科撤出，同时被基金减持的万科股票高达3.329亿股。

　　早在2008年一季度，以保利地产、招商地产为代表的地产重仓股已经遭到了基金的大幅度减持，而此次基金在二季度再度大规模清仓万科，从某种意义上来说，是宣告了地产股最后一块堡垒的失守，下半年看空房地产已经成为业内的一致认同的结果。

　　压箱底的货清了！

　　“这次是把压箱底的货给清了！”

　　在谈及二季度基金集体抛售万科时，深圳某基金经理对记者感叹道。

　　据上述基金经理表示，从2007年四季度政策调控使得房地产的预期发生变化开始，对于地产类的配置已经是保持谨慎。而2008年一季度时通胀和调控的严峻形势则是强化了地产行业下行的预期，而该基金也从原先的观望转而在事实上抛出地产类股票。但此时，万科仍是作为房地产行业中少数的保留配置品种之一。

　　而保留的原因也很简单。该基金经理解释，一来万科一季度的销售状况尚可，同时对于整体经济景气度仍有相当的期望，因此其判断，如果对于地产行业下行的预期有所翻转，那么能起领涨作用的会是万科。

　　事实上，将万科作为“保留科目”在当时可以说是相当部分基金的普遍做法。根据Wind的统计数据显示，截至2008年一季度末，持有万科A的基金从2007年四季度的211家下降到了134家，但基金占流通A股比例只是从39.48下降到33.47%。

　　与之形成鲜明对比的是，基金在一季度对与万科同类型的房地产公司大量抛售。

　　数据显示，一季度持有保利地产的基金从2007年四季度的118家大幅减少到了28家，机构占流通A股的比例也从64.2%下降到了35.16%；招商地产也从四季度的108家基金持有下降到只有21家，基金占流通A股比例也从74%下降到28.66%。

　　但到了二季度，部分坚守的基金终于还是选择完全撒手，远离了包括万科在内的房地产股。事实上，在基金二季报中，就有不少基金就在报告中反思，在二季度没有及时抛售房地产类股票。

　　而长期关注万科的资深投资人士刘安民则对本报记者表示，在二季度出现基金较为集中减持万科的迹象，应该是从今年的5月初开始并持续至今。

　　据刘安民的观察，在4月25日的印花税行情之前，机构对万科的操作上仍是处于一种动态平衡的状态，机构间是有买有卖；而在印花税行情中，从盘面的成交量上还出现过一段机构增仓的迹象。但从5月5日之后，万科承接的抛压才开始加大，其下行趋势才逐渐明确。

　　而恰好这个时段中，因王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)的“捐款门”事件沸沸扬扬，当时就已经传出基金因此“愤”而抛售万科。

　　对此，上述基金经理对记者表示，“我不清楚别人有什么想法，但我是愿意把这看成是一个巧合。因为卖出万科是行业问题而非企业问题。”

　　而对于基金在万科上的一系列操作，刘安民认为，这是以基金为代表的机构在用价值投资的名义行趋势投资之实，先是从2007年6月开始在20元左右的高位仍在集体推高万科股价后，预支了上市公司2年甚至3年后的业绩，到如今回落到10元以下仍在大肆做空。

　　地产界的“范跑跑”

　　与其股价相吻合的是，率先在业内提出战略转变的万科，在2008年上半年的销售上呈现了前高后低的态势。

　　地产界的资深人士同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文(赵卓文博客,赵卓文新闻,赵卓文说吧)认为，在面临行业调整冲击的时候，万科相对于其他地产企业而言还是相对安全。

　　赵卓文对记者说道，“如果从某种角度上来理解的话，万科就是地产界的‘范跑跑’。在楼市开始走下降通道的时候，就已经小步开跑。想当年，涨价也是万科先涨，现在的拐点论也是万科先提，降价也是万科率先实行。”

　　在这种情况下，在2008年前3 月，万科项目销售面积累计同比增长82.91%，而全国住宅销售面积则同比下降0.3%，同期保利地产同比增长只有16.5%。

　　但企业本身却无法回避行业整体下滑趋势。

　　随着5月份楼市旺季不旺，未达预期。而6月份，随着气温升高，楼市再次进入淡季，成交下滑。万科的销售也随之在5月份首次录得单月销售面积5.5%，但销售金额同比仍有13.4%的增长。而6月销售数据显示，该公司销售面积和销售金额同比全面下降。今年6 月份公司实现销售面积44.8万平方米，销售金额43.7亿元，分别比去年同期减少38.0%和22.8%。

　　统计显示，在上半年，万科累计实现房屋的销售面积265.8万平米，同比增长15%；实现销售金额241.3亿元，同比增长38.1%。

　　而在项目结算方面，光大证券则预计，由于万科在各季度之间平滑了项目结算，但从2007年的情况来看：万科2007年上半年报告的利润是2007年实际数的28%。

　　因此光大证券估计，2008年上半年的结算所得的利润也应接近这一水平。因此光大证券预测万科上半年的每股收益为0.21元，同比增长35%左右。

　　而在市场的关注的资金链上问题上，分析师对万科判断其仍处于健康状态。

　　渤海证券地产分析师周户则对记者表示：“这可以说是万科上半年谨慎扩张的结果。在2008年万科的新增土地有90%以上是通过股权收购或者合作方式获得，这让万科的拿地速度及成本都有所下降，公司资金充裕度也由此得益。”

　　根据周户的测算，万科在2008年前6月新增土地的平均地价为2007.83元/平方米，比2007年同期3207.46元/平方米的平均地价下降了37.4%。

　　由此周户测算，2007年万科未支付地价款147.9亿元，假定2007年未支付的147.9亿元地价款由万科在2008年上半年全部付清；同时2008年前6月万科承担的新增土地价款为67.82亿元，按照2007年地价款当年的支付比例63.84%来计算的话，则前6月万科承担的新增地价款为43.29亿（67.82*63.84%=43.29）。

　　而上述两者相加（147.9+43.29=191.2）则为2008年前6月万科所需全部支付的地价款：191.2亿元。

　　而按照万科2008年前6月共241.3亿的销售收入，在支付地价款后，仍将有50亿元可用于公司经营。

　　“中场回避”的卖方研究员

　　与此同时，鉴于楼市下半年低迷的趋势没有看到有改观的迹象，分析师们对万科的评级也有所下调。

　　光大证券的数据显示，在2008年上半年，全国住宅市场出现普遍性的调整，主要城市一手房的成交面积同比下滑幅度在30%-60%之间，平均降幅约为47%。

　　而兴业证券地产分析师王嘉(王嘉博客,王嘉新闻,王嘉说吧)则对记者表示，万科在接下来两个月的销售业绩仍呈谨慎态度。因为从整个行业来看，7月销售数据恐怕也不很乐观，而8月可能还有恶化的趋势。

　　王嘉认为，若行业维持2008年前6月这种低迷的增长一直到2009年，则因行业集中速度加快和万科较优异的管理能力，预计公司2009年可维持净利润35%增长的底线，这基本是2000-2004年行业平稳增长时公司的利润增速。

　　但值得注意的是，由于房地产行业利润结算延迟的特性，2007年已销售未结算的近300万平米的销售面积将构成2008年全年利润主要部分。在此前，分析师们预计这部分将占万科全年利润的50%。

　　不过渤海证券周户认为，鉴于下半年整体市场的景气度考虑，2007年结算所得占2008年全年利润比例可能还有所提高。而另一方面，2009年的业绩有可能受2008年销售的影响而前景黯淡。

　　在此背景下，那些在往年7月间活跃在基金等大机构间，兜售下半年房地产行业投资策略的卖方研究员，现时却只能无奈地接受市场的颓势和买方机构对行业的悲观判断。

　　上海某证券分析员对记者谈及近段时间与基金的沟通情况时表示，基金从整体上持谨慎态度。而据其透露，在沟通时其仍将万科作为龙头推荐，但只建议基金进行和其他地产类股股票一样的“标配以下”的配置。

　　深圳某券商首席地产分析师则对记者表示，其实买方机构也都认同房地产股现在从估值上可以说是合理，但由于短期内看不清行业前景，在没有明确的预期支撑的情况下，进行配置没有意义。

　　基于此，该分析师更是将万科、保利等地产龙头剔除在推荐之列，只是推荐了苏宁环球、福星股份等受调整影响较小的区域房地产个股，但也只建议基金进行“市场标准配置”。

　　而根据华泰证券胡新辉的测算，二季度在房地产业上，基金的配置比例为5.13%，虽然相对于一季度减少了3.55%，但二季度市场行业标准配置比例为4.58%，所以基金对于房地产业的配置属于超配范畴。

　　从这方面理解，卖方研究员的建议更像是建议基金：下半年继续“卖出房地产类股票”。

　　资深地产人士赵卓文则认为，目前房地产市场下行的趋势已经确定。当然中国的房地产市场是个“政策市”，但基于通胀的原因，他认为政策面没有放松的理由，而房地产企业的日子只会越来越艰苦。

　　同时他认为，楼市周期要比股市更长，一般将会用到4到5年的时间进行调整，

　　而在中国房地产创新大会上，平安证券首席经济学家巴曙松表示，房地产市场调整刚刚进入中场。

　　巴曙松认为，房地产市场的调整和股票市场很接近，有一个钟表周期，第一个见顶回落，抢反弹，第二阶段，有点迷茫，怎么又跌下来。第三阶段就是愤怒，怎么不救市，这个时候往往不会去分析经济的基本面变化，行业的基本面变化，期望依靠外在政策力量的救市。第四阶段，就是救市希望破灭，失望，失望之后，最后是绝望。绝望还有一个适应的阶段。

　　从这个意义上，中国的股市倒是经历了几次这样的阶段。巴曙松谈及其曾经和一个基金经理聊天，问什么时候才是市场见底的时候。而该基金经理则笑言就是在街上交通无意违章，民警要处分你的时候问你，你是做什么的？告诉他是证券行业时，民警会对你表示同情“这两年你受苦了这次就不处分你了，下次要注意啊”，这个时候可能就是调整比较充分的时候。

　　“而整个房地产行业还没有被市场这样同情过吧？”巴曙松说。