分“集中式”和“分散式”两类

　　所谓的长租公寓，大多是投资者将房子租赁过来，并进行装修改装升级，再对外出租的公寓。目前长租公寓的受众群体主要面向白领和大学生，以单间的形式出租给周边租客，并推出助理式管家、家电维修服务、社区文化活动等租后服务。

　　记者发现，目前国内长租公寓从运营模式上看主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式长租公寓主要以传统的商业地产运作模式，充分利用闲置地产进行独栋商业楼宇运营，如，万科泊寓、魔方公寓；分散式长租公寓则主要从租赁中介业务延展而来 ，依靠整合户主房源，进行重新装修管理，如链家自如，我爱我家相寓。

　　据中投顾问对长租公寓研究报告显示，2016年中国房产租赁市场租金规模达到了1.1万亿元，预计2020年这一数据将达到1.6万-2万亿元。此外，公寓租赁市场的万亿前景，正吸引着各路资本不断涌入。截至2016年底，已有20余家长租公寓相关公司赢得了近35亿元的融资。

　　长租公寓“麻雀虽小五脏俱全”

　　那么，时下流行的长租公寓是否与官网上看到的图片和评价一样，装修风格时尚、社区活动丰富、随时可拎包入住？新快报记者带着疑问，探访了蝌蚪公寓、泊寓、冠寓，从租客的角度，体验了一把长租公寓在租房预约、现场看房、社区活动等方面的服务。

　　记者通过蝌蚪公寓公众号联系店员预订看房，之后便有店员联系记者并约定看房时间。据了解，蝌蚪公寓目前在广州仅拥有三处产业。其中，位于淘金路的公寓，分为单房和一房一厅两类房源。

　　不过，据店员介绍，临近年底，长租公寓的房源较为紧张，目前房源只剩下单房，要想租套间需要等到年后。而对于消费者最为敏感的价格，店员介绍，目前蝌蚪公寓的租金在3300-4000元不等，“但这只是半年起租的正常价位，如果租期越长，价格越能商量”。

　　长租公寓“麻雀虽小五脏俱全”。记者在现场看到，一间约20平方米的房间，配套实施齐全，除了有独立卫生间还配有简易厨房。此外，房屋的装修风格颇为年轻化，以其中一单间为例，其色彩搭配采用年轻人喜欢的蓝灰色调，并配置宜家风的家具。

　　不过，有租客反映，大部分长租公寓的房间与其在官方展示图片存在图文不符。泊寓租客李先生向记者表示，官方上所看的图片大多是样板房，实际上的居住环境跟想象存在差距，“不过，由于其随时可拎包入住，对于刚来广州的年轻人来说较为便利。”

　　李先生认为，公寓提供的管家服务是一大亮点，“这里每天都有清洁阿姨清洗公共卫生，同时还提供快递代取等实质性服务，此外，一旦遇到如家电损坏等情况，会有人立即上门处理。”

　　记者了解到，目前长租公寓几乎都打着社交平台旗号，号称为城市青年提供丰富多彩的社交活动。那么，长租公寓的社交活动组织情况实际上又是如何呢？记者在泊寓公共空间看到，这里设施齐全，涵盖露天阳台、台球桌、电视、健身房等。李先生表示，管理员偶尔会组织饭局等活动联络租客间感情，“不过，活动组织频率并不高，再加上平常大多数租客较忙，目前公共空间的利用率很低，偶尔上来却发现空无一人。”

　　打“特色牌”规避行业竞争风险

　　近两年，长租公寓领域涌现出许多新项目，如，主打女性公寓的她寓、为青年营造创业氛围的蝌蚪公寓、提供青年温暖便捷的冠寓等。其中，2016年底开业的冠寓，截至今年10月底，已进驻14个城市，项目开展达28个。

　　面对巨大的市场需求量以及长租公寓领域蓬勃发展，如何规避产品同质化竞争已成为板上钉钉的棘手问题。魔方公寓相关负责人向新快报记者表示，魔方公寓在行业内率先推出“公寓+”战略，以住宿产品为核心，利用互联网平台整合各类生活服务资源，如办公、购物、餐饮、家政、交友、健身等，打造满足居住和生活需求的一站式长租领域生活服务平台。此外，该负责人介绍，魔方为满足不同类型的租住人群需求，还裂变出针对新精英人群的魔尔公寓和为B端企业打造综合住宿方案的9号楼公寓。

　　“在房间设计上，我们注重个人空间的私密性和独立性，功能设置也考虑到使用者的日常所需”，该负责人表示，魔方公寓聚焦租住本质，在产品和服务上加入更多人性化模块，如，每间房间配备烹饪和用餐功能兼具的厨房；洗手间进行干湿分离；储物、晾晒、阅读、会客场所等也做了细致空间划分。

　　作为目前广州运营规模最大的长租公寓，泊寓也致力于为青年提供高性价比的租赁环境。泊寓品牌相关负责人指出，目前泊寓通过LOFT设计、复合型的收纳家具、厨房等空间共享来实现完整的居住功能，并推出极小公寓系列，以18-25平方米的建筑面积为主，同时满足租客居住、独立卫浴、晾晒、收纳等需求。

　　此外，泊寓还自主开发了基于移动互联网的管理平台，把看房、签约、缴租等所有租务场景实现线上管理，提高了交互效率，降低了管理成本。记者在租客展示的每月收费单上看到，收费单上细致列出本月需交的物业、水电、房价等费用，账目清晰可复查。

　　未来房屋租赁市场会朝着怎样的方向发展？

　　长租公寓盈利是难题

　　有业内人士指出，长租公寓在资金链、管理、运营等方面存在弊端，如在运营方面，遭遇同质化竞争加剧、获客成本持续上升等难点。此外，有专家认为，盈利问题是目前长租公寓遭遇的最大挑战，其中，投资者与租户的矛盾关系亟需改善。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志向新快报记者表示，现阶段长租公寓最大的问题在于盈利困难，市场要发展长租公寓，首先必须解决好企业盈利问题，“如果企业不盈利，未来是很难有企业大规模参与到长租公寓领域的。”邓浩志认为，国家大力推进“租购同权”政策，但其中投资者与租户矛盾关系问题显著，“如果企业不能通过增加服务和其他手段提高盈利，大多数都会处于亏损状态。但如果让企业盈利，意味着租金上涨，租金上升则与国家发展租赁市场的目的相背。”

　　对于有人提出的“租房代替买房”，邓浩志认为，从居住角度来看，如果“租购同权”政策可以让居民租房享受与买房同等权利，一样也可以解决医疗、教育等问题，那么这个说法没有问题，“但从资产保值增值的需求来看，这是完全不可行的。”

　　邓浩志认为，现在长租公寓无论是土地制度、融资制度、发展模式还是开发商的盈利模式、退出机制，仍有一系列问题亟待理顺。