地产龙头万科最近在土地拍卖市场又玩出了新花样：建好的住宅1平方米都不卖！70年内都不卖！在楼市调控的新背景下，这种达到极限的“自持”行为是“作秀”还是“创新”？

“顶格”自持震惊楼市

6月6日在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中，万科给出了最令竞争对手胆寒的报价：持有这块地上100%所有的物业，自持期限达到70年！据悉，这是佛山史上起拍楼面价最高的地块，达每平方米9483元，而且土地拍卖的“一限两竞”规则也比较少见。

具体而言，该地块给出最高限制地价每平方米15300元，在此后如果有一位以上开发商接受这个价格，则要进入“两竞”环节。首先是竞“自持面积”，当自持面积达到100%后，再转而竞自持年限，竞报阶梯为5年，最高为70年。

这幅地块吸引了保利、世茂、越秀、华润、万科、碧桂园等众多开发商，经过约一个小时的竞价，最终由万科以最高限价25.3亿元夺得，折合楼面价约每平方米1.53万元，自持面积100%，自持年限70年。

也就是说，这块土地上建成的房子，万科一平方米都不能卖，只能自己持有，而且持有年限达到70年！这种“双顶格”的自持也创下了无人能打破的纪录。

所谓“禁售期”的土地拍卖新规，是今年3月厦门首创的。刚开始是2年，后来有不少城市模仿，延长到3年。再后来，保定、珠海等城市搞出了10年禁售期。但这些玩法，跟此次佛山都没有办法相比，佛山这块地把“禁售期”也引入竞拍机制，没想到被万科一举抬高到极限——70年不卖。

土地拍卖市场针对开发商的“一限两竞”规则，与针对购房人的限购、限贷、限售、限商一样，都是来自需求端的调控政策。

万科的“顶格”自持给楼市带来震惊，也引发进一步的思考。如果除了万科，还有一位有实力的地产巨头也接受“自持面积100%、自持年限70年”的极限条件，那是要难倒土地出让机构了。再要加赛就必须脑洞大开——也许还要继续比拼“土地出让金支付速度”、“项目开工速度”。

“限制性”政策达到极限，而开发商为获得宝贵的土地还是甘愿忍受种种“皮肉之苦”，而且承受能力似乎还未达到极限——这正是需求端调控的尴尬之处。

是否会成为主流？

“开发商自持物业”是否会成为今后地产商拿地的主流方式？这是“佛山南海”地块带给业内的思考。不妨从“短期”、“长期”两个视角来看待这个问题。

从短期视角看，增加自持物业不失为开发商应对楼市调控的策略之一。

房地产市场的需求端调控是一种行政手段调控，各地政府还在调控手段上竞相比“狠”。在这种背景下，土地拍卖市场单一的“竞价”演变出“竞自持面积”、“竞自持年限”。调控政策时间会有多长，谁也不知道，而开发商要保持企业的运营必须竞买土地，因此在土地新规下接受“自持物业”是不得不面对的现实。

另一方面，对购房人一系列限买政策已经奏效，各地销售大幅度下降。

根据“克 而瑞研究中心”的最新数据：2017年5月，大部分房企销售业绩环比下降。以万科为例，2017年5月万科的销售金额同比下降了1.3%，环比下降了14%；成交量上，同比下降了9.5%，环比下降了16.5%。如果从城市角度看，北京新房成交同比下降了38%，上海下降了28%，南京下降了大约60%。

楼市在这个夏季可谓“步入寒冬”。在实际销售大幅下降的背景下，开发商恐怕不得不放慢发展速度，持有一定比例的物业也是一种应对策略。事实上，万科已经不是第一次拿有“自持”要求的地块。今年4月，万科就在广州拿过两块类似的土地，自持面积一块是50%，另一块是55%。

总而言之，短期内，有实力的开发商还是会“被动”地拿下“自持”地块，而要求必须以“自持”方式出让土地的还属于个别地方政府，尚不具有普遍性。

但是，如果从中国房地产长期发展的视角来看待这个问题，开发商逐渐“主动”增加自持比例，也是一个必然趋势。

中国房地产市场在经历了高速发展的“黄金时代”后，目前进入到“白银时代”，开发商的模式也必须有所改变。未来，继续快速周期滚动开发的地产模式未必还是最好的模式。

2016年6月，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确培育和发展住房租赁市场，从顶层设计角度明确指出培育市场供应主体，并将加大政策支持力度。

2017年中央经济工作会议报告也明确提出，加快机构化、规模化租赁企业的发展。因此，商业化的“长租公寓”一定是未来房地产企业转型的方向之一。

开发商能盈利吗？

万科此次拿地70年、全部自持，这在国内非常罕见，万科这一举动引发了业界的争论。

据悉，这块地的具体用途还未明确，但是用于建设“城市配套服务”的大方向已定。根据万科的转型战略，养老、健康、休闲旅游、商业配套、长租公寓等等，都是这块70年自持地块有可能出现的项目。

至于70年、100%自持，房企到底还有没有钱赚？市场普遍认为，如果只是简单作为租赁，回笼资金的时间成本很高，自持地块实现收益将是一个难题。

对此，克 而瑞广州首席分析师肖文晓认为，在楼市调控的背景下，随着房企利润率持续走低，主动拥抱微利，总比未来被动转型要来得积极，年度销售几千亿元的万科目前只是在几块地上作自持尝试，并不会给企业业绩造成“伤筋动骨”。

此前，万科高级副总裁谭华杰在接受媒体采访时也曾指出，假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租，目前租金回报率大概只有3%；如果加上税收20%，最终的租金收益率只有2.4%；如果再加上管理费用、维护费用，这样低的租金收益显然不可行。

从目前房地产企业面临的金融环境来看，住宅开发的资金来源除了自有资金外，主要就是银行贷款，而国外有房地产信托基金（REITS），所以国内房企在融资成本较高的情况下做长租公寓的确是一件“吃力不讨好”的事情。

不过，国泰君安的一项研究报告指出，在许多发达国家和地区，机构提供的商业性出租房源往往能占到租赁市场总供给的25%～30%。即使按照20%这一较低的比例，我国商业出租房源每年也有2000亿元的市场需求（租金收入），而目前这个市场刚刚起步，供给远远不够。

该报告还指出，由于长租公寓面向的客户群体以中高端为主，且与普通租赁住房相比提供更加多元化的增值服务，使得长租公寓相较于周边租赁房有着更高的溢价。例如，60平方米以下的户型中：“You+”北京苏州桥店每平米溢价率为115%；“优客逸家”成都市辖区溢价率为50%；“蘑菇公寓”上海徐汇区溢价率为151%；“新派公寓”北京CBD旗舰店溢价率为48%。

此外，根据中原地产二手住宅租金指数的数据，在上海、北京、深圳、广州、天津五大城市中，近9年租金增速最高的为上海（近7.9%），其余城市在5%～6%的增速。

预期租金持续上涨，加之长租公寓本身的租金溢价，如果房产商再解决好融资问题——长租公寓还是有可能赚钱的。

是否会变相推高房价？

有评论文章指出：“表面上看，这种土地拍卖方式可以在短期抑制地价、房价；但事实上构成了开发商跟消费者抢房子的局面，将减少未来市场住宅的供应量，弄不好会刺激房价进一步上涨。”

这种担心并非多余。因为过去多年以来，所有单一的“需求端”调控并没有让“需求”消失。各种需求隐藏了起来，一旦条件成熟，这些潜在的需求还会释放。2014年下半年，调控政策稍微放松，2015年一线城市房价便开始疯涨，2016年则是二线核心城市捧过了接力棒——其原因就是之前4年间的需求端调控。

因此，目前这种强制开发商自持的“速效式”房地产调控，反而有可能将需求不断积累，加剧房价在未来一段时间内急遽飙升的可能。

然而长期来看，未来开发商普遍、主动性地自持物业，那是适应市场的选择。

那时候新建商品房的需求大幅下降，而租赁市场则成熟起来，如“黄奇帆万字论房地产症结”一文中的设想：一个社会有1000万人，200万人租了公租房，200万人住了房产商持有的商业性租赁房，还有100万人住了小业主出租的房子。

这样一来就能形成50%的租赁市场，住房系统就比较平衡了，房价也就稳定了。