调控政策收紧之下，2月楼市整体平淡 ，三四线城市楼市成交超预期。研究机构的最新数据显示，被统计的62个城市中，超六成城市今年新房销售累计同比数据为正，其中绝大部分为三、四线城市，新房销量普涨情况显著。业内人士预计，今年上半年，政策面、资金面继续宽松、信贷继续支持等三、四线住房销售的催化剂将继续发酵，三、四线销售畅旺的格局仍有望持续。

同时，返乡潮来临，或迎来三四线商品房市场的中周期。一线城市成交下降超一成。中国指数研究院的数据显示，2月楼市整体成交平稳增长，一线城市成交面积环比增长13.28%，同比增长41.99%，其中一线城市环比下降12.23%，同比下降16.3%；二线城市环比增长23.88%，同比增长76.69%；三线城市环比增长9.36%，同比增长35.84%。

在楼市供应端，克而瑞房地产研究中心监测的23个重点城市数据显示，2月仅成都环比供应基本持平，其余皆有较大程度下滑。其中，长春、北京跌幅超过九成，济南、长沙、东莞等环比降幅均在80%以上，深圳截至2月27日仍没有新增供应上市；若与去年月平均供应相比，则全部下跌，且同比跌幅较大，其中超过四成城市跌幅超过80%。

供应不济以及观望情绪浓郁导致大多数城市成交继续下滑。一线城市除上海以外，其余环比降幅均在25%以上；无锡、长沙等热点城市跌幅超过四成，尤其是去年大热的城市南京成交量环比更是大跌50%，同比则下滑了64%。不过，有部分城市成交有所回升，如沈阳、青岛、南昌、宁波2月份成交同、环比均上涨，其中青岛环比上涨10%、同比上涨144%。

三四线城市成交增长或持续

国信证券房地产行业分析师区瑞明认为，春节因素亦无法阻挡“因城施策”及“去库存”引发的三、四线新房销量普遍高增长。

2017年以来，房价平稳的三、四线城市接力2016年的一、二线热点城市：销售畅旺，销量同比大增，三、四线城市的楼市表现超出了市场预期。预计在既要稳增长、又要防泡沫的大背景下，至少在2017年上半年，政策面、资金面继续宽松、信贷继续支持等三、四线住房销售的催化剂将继续发酵，三、四线销售畅旺的格局仍有望持续。

平安证券分析师杨侃也认为，目前核心一二线短期涨幅过快叠加政策调控，在股市疲软、外汇管制、投资渠道有限资产配置慌的背景下，考虑到M2较快增速，三四线房产配置吸引力正逐步提升。

高库存及三四线城市逆势而上

在楼市供应端，克而瑞房地产研究中心监测的23个重点城市数据显示，2月仅成都环比供应基本持平，其余皆有较大程度下滑。其中，长春、北京跌幅超过九成，济南、长沙、东莞等环比降幅均在80%以上，深圳截至2月27日仍没有新增供应上市；若与去年月平均供应相比，则全部下跌，且同比跌幅较大，其中超过四成城市跌幅超过80%。

供应不济以及观望情绪浓郁导致大多数城市成交继续下滑。一线城市除上海以外，其余环比降幅均在25%以上；无锡、长沙等热点城市跌幅超过四成，尤其是去年大热的城市南京成交量环比更是大跌50%，同比则下滑了64%。不过，有部分城市成交有所回升，如沈阳、青岛、南昌、宁波2月份成交同、环比均上涨，其中青岛环比上涨10%、同比上涨144%。

值得注意的是，部分热点城市供需下滑很大原因是由于新盘拿不到预售许可证。从目前已开出来的楼盘成交看，一、二线热点城市部分项目开盘去化情况并不差。“从在售一手项目的去化情况可以看出，一线及部分热点二线城市市场热度仍在。”克而瑞房地产信息集团执行总裁丁祖昱表示，就当前政策因素造成供求关系下滑的局面来看，并没有太多影响到一手住宅市场，尤其是新开的部分项目。

尽管2月份市场交易活跃度整体而言普遍不高，但有两类城市近2个月的市场表现让人眼前一亮。

第一类是此前高库存城市，如沈阳、徐州等，有望成为今年去库存城市的领头羊。数据显示，沈阳2月份成交量同、环比涨幅分别达到57%和31%；徐州同、环比则分别增长121%和6%，且1、2月成交量均高于去年月平均成交值，此前的库存压力在近一年已有较大缓解。

第二类是受益于返乡置业的三四线城市，典型城市如宜昌，1月成交量同比上涨156%，2月份涨幅虽有所下降，但同比仍上涨了71%。