?9月2日，石家庄市住房和城乡建设局发布了《致房地产开发企业的一封信》，表示将对违法违规、取得预售许可证却捂盘惜售、跟风涨价坐地起价等破坏石家庄房地产市场的平稳健康发展的现象进行严格查处。时隔一个多月，10月28日，石家庄市人民政府又发布了《关于依法查处商品房违法预售行为的通告》，查处商品房违法预售行为。究竟哪些行为涉及违规，不断对正常的购房秩序造成混乱？石家庄市住建局已经密集发布多项公告，曝光近50个存在购房风险的项目，规范石家庄房地产市场的经营秩序。

??市场火热， 楼市违规现象“花样多”

??擅自更改房屋用途、期房强行加价、无证销售、违规预售……今年以来，随着石家庄房地产市场的走热，一些开发商也钻起了市场的空子，各类违规行为开始“抬头”，房地产纠纷开始增多。

??从当前曝光的开发商违规行为来看，比较集中的是无证销售、违规预售等行为，主要表现为未取得相关建设手续或未取得《商品房预售许可证》的项目，在不具备销售条件的情况下进行售卖，违规销售的形式表现为以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取预订、预付款等性质的费用。这些违规预售的房子，很多不仅证件不全，而且许多还未开工建设。专家提醒，这类“图纸房”存在很大购房风险。

??此外，在今年房价普遍上涨的情形下，强行加价也是爆发比较集中的购房纠纷。表现在开发商在购房者交了首付或全款，签了购房协议的情况下，却以成本上涨、无法办理公积金等各类理由给房子涨价，更有甚者以“不补差价，就不交房”来要挟购房者。

??除以上几种违规行为外，市场上还存在擅自更改房屋用途、村证房当市证卖、工业用地建成住宅售卖等各类违规销售行为。对此，业内人士表示，购房者在购房时除谨防开发商陷阱外，还要全面衡量自身的实际需求，切勿盲目投资，成了开发商的“零售商”。

??严查来袭，房地产市场逐渐规范

??随着各类违规行为的集中爆发，石家庄市人民政府、石家庄市住房和城乡建设局等相关部门，在9月份到11月份的两个多月的时间内先后三次发文，对各类违规行为进行查处。

??9月2号，石家庄市住房和城乡建设局发出《致房地产开发企业的一封信》，表示将对违法违规、取得预售许可证却捂盘惜售、跟风涨价坐地起价等现象进行严格查处。10月27日，石家庄市人民政府发布《关于依法查处商品房违法预售行为的通知》，明确列明房地产开发企业预售房屋需要遵守的4条规定，并分7条列明对商品房违法预售问题的具体处理办法。11月3日，住建局再次出台《石家庄市新建商品房预售资金监管办法》，规定新建商品房预售资金将由政府进行监管。伴随着文件的实施，各相关部门也加大了对违规行为的查处。11月2日，石家庄市住建局发出《关于对桥西区“华基荣璟台”等27个项目销售场所予以关闭的函》，对27个未取得《商品房预售许可证》的楼盘项目售楼部进行关停；11月7日，石家庄市房产市场稽查大队再发购房提醒，对“宏泽园”“枫林水岸”等15个未取得开发建设手续或不具备销售条件的开发项目进行风险提示，提醒广大购房群众防范购房风险。

??记者调查发现，在安居客、58同城、赶集网、石家庄买房网等平台的房源显示情况来看，严查令的密集发布，和对违规行为的严格查处，为规范石家庄房地产市场经营，保证市场健康平稳发展起到了积极的作用。

??存在购房风险项目：

??汇丰大厦、永嘉公园城、美树湾小区、半岛国际、龙湾小区、大唐电信专家楼（东方理想城）、华基荣璟台、格调春天花苑、福邸·悦庭、富贵城、世纪公馆、燕港美域、城南春天、华普城、天伦锦城、盛世御城、泰达国际（科苑广场）、荣盛城、尚峰汇、嘉悦中心、天玺名著、燕西台、春天里、幸福城、翠堤春晓、壹江国际华茂中心、天下玉苑、华府国际、锦绣华庭、恒润时代广场、昶昊悦府、启点小区、宏泽园、成果社区、枫林水岸、长安区省测绘局宿舍旧城改建项目、藏龙国际、溪岸美地、裕美·TIME、骏景豪庭、云科中心、君廷上院、智慧园、米氏e家天下、剑桥尚郡、中加学府(原康桥郡)、氧派湾

??以下五类行为属违规 

??1 违规预售

??一般情况下，没有取得预售许可证的商品房，会以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买房人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。业内分析，虽然有些楼盘是在取得预售证之后才开始销售，但是其在排号、排卡的过程中，掌握意向客户的情况，再根据意向客户的多少来调整定价策略。如果排卡人数多，大部分开发企业会上调价格，这对于购房者来说，显得非常被动。

??而且，房地产从业人员透露，认购、预订、排号、发放VIP卡等方式收费对于购房者来说存在一定风险，大多这些费用属于“不可退换”，如果购房者缴纳费用后，想反悔购房，这些费用很难退还。

??2 未取得预售证销售

??按照规定，只有取得预售证的房地产项目才能达到销售条件。不过在石家庄，许多楼盘并没有达到这一要求。大多项目证件不全时已经开始销售。甚至有些楼盘土地证尚未获取，便开始对外销售，收取首付款或者全款。

??对于资金链尚好的开发企业来说，购房者一般能够如期入住，在石家庄特殊的房地产市场中，也能享受较低的房价。

??可是遇到资金链紧张、开发实力较弱的开发企业，购房者遇到的风险就明显增加。交了首付二三年甚至三五年不能入住，房屋不能交工等现象时有发生。因此取得预售证再销售，能够保证购房者的权益。

??3 违规发布广告

??本次整顿中，要求未取得预售许可证的商品房项目，不得发布任何形式的售房广告；不得通过报纸、电视、广播、网络、户外媒体、传单等形式发布宣传广告；不得接受新闻媒体采访透露房价臆测信息；不得散发彩页彩图等宣传印刷品。

??4 捂房提价

??本次整顿要求对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式，人为制造房源紧张的行为，要立即停止销售。

??整顿中，两次发文都明确表示，取得预售许可后的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部房源及每套房屋价格。这对于增加有效供给，防止捂盘惜售有抑制作用。

??在销售过程中，开发企业往往根据市场情况调整销售速度，尤其在房价上涨过程中，捂盘惜售的现象经常发生。同时，有开发企业限量分批推出楼盘，每次推盘均造成供不应求的局面，增加购房者的恐慌抢购心理，人为制造供需矛盾，达到涨价的目的。取得预售证后全部公开房源能够一定程度上缓解这样的局面，保证市场健康运行。

??5 中介炒卖房号

??房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得采取雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。

??今年石家庄的楼市火热，一房难求导致了“卖号”的情况卷土重来。据记者了解，省会一家楼盘内购之后，某家中介挂出号费8万的房源信息，利用手中客户资源，赚取差价。