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楼市对调控反应为何与政策设计出现偏差

来源: 2016-08-23 09:32:34

(作者张敬伟系中国人民大学重阳金融研究院客座研究员,本文刊于每日经济新闻,原文标题为:楼市对调控反应为何与政策设计出现偏差)国家统计局昨日发布的最新统计数据显示,7月份中国70个大中城市房价指数连续10个 ...

(作者张敬伟系中国人民大学重阳金融研究院客座研究员,本文刊于每日经济新闻,原文标题为:楼市对调控反应为何与政策设计出现偏差)

国家统计局昨日发布的最新统计数据显示,7月份中国70个大中城市房价指数连续10个月延续涨势,且涨幅进一步扩大,新建商品住宅价格同比上涨的城市个数有所增加;不过较上月,房价上涨动力整体略有减弱,尤其是前期上涨过快的一线和二线热点城市。

与此形成鲜明对照的是,17日在上海诞生了中国土地成交史上的最贵“地王”——融信中国以110.1亿元摘得合并后的新静安区中兴社区两幅地块,楼面价达到10.03万元/平方米,溢价率139%。

今年供给侧改革的五大任务中,楼市去库存是政策面关切的重点之一。但接下来就要进入第四季度,楼市去库存的实际情况可能和年初的计划已经有所不同。

从 去年开始,各地开始陆续松绑楼市,如解禁多套房限购,在商贷和公积金贷款利率、首付方面实施宽松政策等举措。目的是以此催化楼市消费热潮,消化掉多年来积 累的楼市库存。然而,政策性宽松的市场效果是,一线城市、的卫星城、二线城市先后出现楼市热销的场面,但是三、四线城市库存难以消化的局面依旧未能出现大 的改观。

至此,房地产市场已经呈现出诡异的风险乱象:没有库存压力或压力较小的一二线城市可能走向失控的虚热;存在库存压力的三四线城市依然背负着难以解套的压力。

市场的反应未能按照政策设计的节奏走,这凸显中国楼市积累的深层次矛盾太多,调控难度太大。这也难免让市场回想起以往楼市调控常常变成“空调”的尴尬来。

政 策所设计的剧本,何以到了市场上会演绎为荒腔走板的剧情?显然,各地还是没有把准楼市的脉搏,没有贯彻中央“因城施策”的决策,也就没有根据不同线际城市 的特点来实施有针对性的楼市去库存之策。当一二线城市接力高涨一番后,其虚热的惯性已经形成,即使重启限购来“制动”,也很难让当地楼市降温。上海、深 圳、苏州、南京乃至弱二线的合肥等城市先后实施楼市限购,但是多地“地王”频出以及上海再创最贵“地王”的接力狂欢,凸显楼市调控之难。

一二线楼市的“地王”狂欢,和今年楼市去库存的基调形成了反讽。因为政策的关切点是在三四线楼市去库存,但是市场热点却是一二线楼市的高房价以及由此产生的楼市投机。政策和市场的不同步,昭示着因城施策的方向性虽然正确,却很难在各城取得预期的市场回馈。

7 月70个大中城市的楼市价格变化,也凸显今年剩下几个月去库存的任务依然艰巨。楼市出现两极分化现象,让政策面两头难顾,热点楼市要降温,其他楼市要升 温。如何把因城施策做实?热点楼市可以通过严苛的限购来解决,但地方政府基于自身利益的考虑,未必一定能够限购到位;而对于三四线楼市,要想让市场温度升 起来,则更为困难。

市场、资本和人口流动都具有趋利的属性,一线楼市有利可图,各路资本都会蜂拥而上,限购调控反而会激发资本更大规模地流入。人员流动同样如此。长期以来,一线城市和东部发达地区成为人口聚集区域,这导致发达地区的城市楼市库存压力小,楼市上涨的趋势也很难抑制住。

反观三四线楼市、尤其是中西部地区的三四线楼市,大抵以人口净流出城市为主。这些城市对于本地人的吸引力降低,更难吸引外地人口,上一周期积累的楼市库存很难卖出去。在此情势下,降价、补贴、就地落户的城市化、以及政府购买作为经适房的努力也很难从根本上去库存。

针 对楼市现状,解决之道除了因城施策以外,还要警惕楼市存在的系统性风险隐患。对一二线城市而言,“地王”频现绝非利好,各地城市的限购之策还需加码加力。 否则,热点楼市的虚热也可能会给下一经济周期带来库存压力。更重要的是,资本过度聚集于楼市,也使实体经济缺金少银,不利于产业转型升级。而楼市资本积累 过度,也容易造成过度加杠杆并引发系统性的金融风险。

对于三四线楼市,还是要摸清库存底账。对于累计过多已经很难消化的楼市库存,如果以常态办法无法消化,不妨考虑采取非常规休克疗法的可能性,该收回的土地就收回,该放弃的就放弃。这也许会导致暂时的银行呆账增加,但长痛不如短痛,为去沉疴不能讳疾忌医。

中国楼市,库存要去、泡沫要控、风险要防,手段更要多元化。这是一道难题,也考验政策面的智慧与决心。

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