今年上半年，房地产市场的表现可谓冰火两重天。一二线城市上演疯狂涨价“大戏”，三四线城市在售房产鲜有问津。楼市去库存作为今年政策调控的重要方向之一，到目前为止，这一政策的实施进度是否达到预期效果呢？

      据国家统计局新闻发言人盛来运近日表示，今年上半年，楼市整体去库存效果明显，并且不存在只有少部分城市去库存形势较好的情况。数据显示，今年前7月，我国商品房销售面积增长26.4%，销售额增长39.8%，不过增速有所回落。最近几个月房地产市场最明显的变化在，房地产销售继续保持较高的增长速度，但增速在回落。今年6月，70个大中城市房价环比上涨城市数继续减少，涨幅继续收窄。

      在当前，商品房销售增速下滑，房价增幅收窄，楼市降温政策实施，同时一二线城市“地王”频现等多重因素的影响下，房企正面临资金压力大增的风险，有房企负责人甚至发出，“未来5年，一线城市地价高过房价，想在这些城市赚钱，压力很大”的论断。那么是否意味着，目前一二线城市的商品房价格已经见顶呢？未来几年，楼市的走势又会怎样呢？

70个大中城市房价环比上涨城市数继续减少

      房企是否面临资金压力大的现实？

      在金融去杠杆政策陆续落实的背景下，房企资金链正面临前所未有的的压力。尽管一线城市房价暂时得到控制，但过剩的资本却将“目光”转向二线城市，这也直接导致了今年前5个月，二线城市房价增速领涨全国的现象。不过近来，对房企贷款收紧调控的“靴子”已经落地。

      据有关消息，目前国内多家银行已经收紧楼市信贷的相关政策，特别是限制房企通过贷款来卖地的行为。为抑制资产泡沫，银行端也开始对开发商进行收紧，希望通过限制资金的方式来对楼市降温。消息称，兴业银行、工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为1年内，甚至半年期的短期贷款。同时部分股份制银行已经停止对于房地产公司的授信。

      银行不仅对房企贷款进行限制，同时还对个人贷款买房进行限制。据中国银行个人贷款部经理表示，虽然目前政府并未公开出台收紧个人住房贷款的政策，但从实际执行上，限贷政策已进入操作层面。且已经对那些尚未被批准的不符合新政要求的贷款申请予以了拒绝。另外拥有多套住房者，只要还有未结清的贷款，均不予受理放贷。

      有专家认为，虽然上半年房企资金链水平较好，但在金融去杠杆的调控任务面前，对于高负债的房企来说，未来资金链压力将大幅增加，甚至面临多重压力。

信贷收紧抑制二线城市房价过快上涨

      楼市降温政策对房价影响几何？

      楼市政策收紧的原因是房价的暴涨，以及房价上涨预期下催生的土地资产泡沫。2016年上半年，多个二线城市房价经历了前所未有的暴涨。据相关研究机构统计数据显示：2016年前7个月，全国出现了257宗地王地块，从城市分布看，257宗高总价地块主要集中在二线城市，其中北京13宗、成都8宗、广州9宗、杭州30宗、合肥22宗、南京22宗、上海20宗、苏州31宗、天津16宗。

      有观点认为，就目前地价来看，对于一二线城市来说，未来一年房价的涨幅不超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题，成本压力剧增。一旦房地产信贷供应量减少，市场很可能出现快速下调。

      不过在盛来运看来，房地产高增长和普增普涨的阶段已经结束，现在进入了分化、调整、优化的阶段。目前房价涨幅有所回落，由于前期的购房需求集中释放，加之近期部分城市的房地产政策有些收紧，所以房地产价格有所回落，但分化特征比较明显，一线城市、二线城市房价相对比较坚挺，三、四线城市的房价，这一轮涨得不是很多，主要是库存量比较大，价格最终取决于市场供求关系。

业内人士预测 部分城市楼价将阶段性触顶

      未来几年房地产市场呈现何种走势？

      随着资金链条的不断收紧，二线城市疯涨的房价已经得到有效的控制，那么未来几年房地产市场的发展趋势会是怎样的呢？有业内人士认为，今年上半年出现的部分城市房价新一轮上涨不可持续，下半年房地产市场下行趋势已定。由于房价到达周期高位，明年部分城市房地产市场将出现负增长。

      专家分析，未来几年，我国的房地产市场将在短期内继续维持去库存的主基调，人口老龄化、制造业低迷和经济结构调整将使得城市分化进一步加剧。但从长期来看，房地产市场将呈现“见顶回落”的趋势。从国际经验来看，人口老龄化的“拐点”就是房地产市场的“顶部”，无论是结婚人口数，还是城市化人口数，中国住宅销售的“顶部”约为年均1000万套，目前的销售量已经到顶部，因此未来房地产市场长期会“见顶回落”。

      盛来运表示，虽然房地产行业面临去库存压力，但它仍是支撑国民经济发展的重要行业，从今后调整角度来看，相关调控政策一定会适应房地产本身的运行规律，决策者更注重因城施策、因地制宜。

      从以上观点来看，未来几年房地产市场将以去库存，消化存量房为主，银行收紧资金敞口或将导致楼市阶段性下滑。虽然有观点认为，楼市正面临崩盘的风险，但是从整个宏观经济层面看，房地产市场不可能崩盘，楼市更像是打不死的“甄嬛”。