观察资产管理市场，一方面需要融资的项目、可以进行投资的资产并不少，一方面又存在巨额的待投资金，然而两者之间无法准确匹配。过去一年以来，资产的实际回报和投资方的预期回报之间产生落差和错配，导致较低风险、较高收益资产的缺乏。

　　鹏华基金副总裁邢彪7月16日在21世纪经济报道主办的“2016中国资产管理年会——大类资产配置主题论坛”上表示，在这样的大背景下进行资产配置，除了关注二级市场股票、债券、现金存款以外，机构投资者还在开拓一级和一级半市场的股权投资机会，积极探索第四类资产。第四类资产的代表是REITs基金（房地产信托投资基金）。

　　地产金融化最佳选择之一

　　REITs基金对于资产管理行业并不陌生，在海外发达市场，REITs是一种较为成熟的资产类别，其市值在资本市场中占据重要地位。

　　以美国市场为例，据全美房地产投资信托协会（NAREIT）统计，截至2015年底，美国所有权益类REITs市场规模已经接近9000亿美元，其中约200只REITs在纽交所交易上市，2015年日均成交额超过60亿美元。从投资收益角度来看，过去40年美国权益类REITs以年化13.72%的收益，在相当长时间内持续打败了其他所有类别的大类资产。

　　从我国来看，房地产行业仍然是国民经济支出产业，如何化解地产行业系统性风险、盘活存量资产，并在控制风险的前提下提高投资收益，这成为当下亟需解决的问题之一。

　　房地产行业作为资金密集型的行业，对金融依赖性强，在经济转型及金融体系改革过程中，摆脱单一的房地产信贷，发展多元化的房地产金融将成为政策主攻方向。

　　邢彪认为：“上述背景下，REITs是中国房地产金融多元化的最佳选择之一。通过REITs可以优化房地产企业的资本结构，促使房地产企业向轻资产进行转型，从而有效化解当前的房地产金融风险。另外，REITs作为房地产与证券结合的特殊投资品，可以和股票、债券等市场形成有效补充，满足多层次投资需求。”

　　股权式公募REITs制度突破

　　据了解，在2013年初，深圳证监局在证监会的指导下开展在前海设立公募REITs的相关研究和推动工作。鹏华基金与前海金控、万科集团、浦发银行(15.730, 0.14, 0.90%)、深交所等机构合作，推出国内首只公募REITs基金——鹏华前海万科REITs。

　　该产品是我国股权式公募REITs的重要制度突破，通过资本市场调整房地产融资结构、推动住房制度改革。截至今年7月8日，产品成立满一年，累计收益接近10%。

　　此后，其他金融机构对REITs的探索实践陆续落地。包括今年初浦发大厦类REITs项目在上交所发行，6月中航信托和东方证券(16.350, 0.01, 0.06%)资管也分别发行了两只类REITs产品。

　　此外，房地产企业也以在境外发行REITs的方式探索从“重资产”向“轻资产”模式的转型之路。继华联集团去年底率先在新加坡发行REITs之后，绿地控股也在今年上半年公告了在新加坡发行REITs的计划。

　　虽然有试点产品落地，但在国内法律框架下发展REITs仍存在种种制约。在邢彪看来，REITs的发展有两大制约因素需要解决。

　　首先，当前的税收政策是制约我国REITs发展的主要障碍。按我国现行税制，房地产资产本身在交易环节和持有环节就有两类税收，包括交易环节的土地增值税、高额的资产转让所得税；持有环节的房产税、增值税。从商业地产的租金收入来看，需缴增值税和一定比例的房产税以及高额的所得税。REITs收入分红后，个人还要交纳所得税。在缺乏税收优惠的情况下，基本上不可能达到成熟市场中REITs具有竞争力的收益率水平，建议相关部门在税收政策方面给予适当的支持。

　　其次，REITs发展需要一套完善、规范的法律框架。海外成熟市场REITs普遍借助完备的专项法规发展起来，目前国内相关机构已经在研究REITs法规的制定和推出，如果获得政策法规方面的支持，或将迎来快速发展的契机。