7月29日消息，经历过金地88亿元夺上海最大纯宅地之后，备受关注的中环热地杨浦新江湾城N091101单元A4-01（B3）地块于今日开拍。最终，融信以31.55亿元的总价摘得，溢价率50.97%，楼板价为52840元/平方米，未来业内预估其保本售价将破10万元/平方米。

　　去年11月25日，信达以72.99亿元夺得新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块，溢价82%，楼板价49152元/平方米，扣除20%保障房面积后，实际楼板价超过6.3万元/平方米，刷新了2015年上海土拍市场最高纪录，分析人士预估保本售价约8.7万元/平方米，彼时这样的价格已经让不少人惊叹。

　　而在今年上海连续出现高价地王以及去年信达摘地的铺垫下，今日出让的新江湾城B3地块更加受到瞩目。该地块出让面积39805.8平方米，容积率1.5，作为普通商品房起拍价20.898亿元，起拍楼板价就高达3.5万元/平方米。

　　2016年上半年，新江湾板块的二手房成交价均为40292元/平方米，但在6月区域内二手房成交均价出现了明显提高，达到44426元/平方米，如今B3地块的楼板价，已经面粉贵过面包。

　　B3地块毗邻复旦大学，东至政硕路，南至国帆路，西至政学路，北至国咏路，但除了国帆路以外，其他3条路还没有造。该地块位于整个新江湾城的北部，也就是在湾谷科技园的东北角，地块北侧与国咏路一路之隔的就是码头集装箱堆砌的现场，环境略有些脏乱。

　　该地块出让条件极为严苛。出让文件显示，新江湾城N091101单元A4-01（B3）地块的开发商自持建筑面积不低于15%，约8956平方米以上；保障房建筑面积不低于总规划建筑面积的25%，约14927平方米以上，公共设施面积约780平方米。

　　这也就意味着超过40%的面积不可售，扣除这些后，该B3地块的实际可售面积，在1.5的容积率下，仅仅只剩35045平方米。而且该地块还对规划建筑做出了层高限制，地块的规划用地性质为二类住宅组团用地，即要求建筑高度10米至24米的多层住宅。而且要求本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于80%。

　　对比而言，D7地块建筑限高20米，配建保障房建筑面积占比为20%以上，中小套型建筑面积占比不得低于60%，出让条件均比B3地块要宽松一些。

　　或是受制于严苛的出让条件，相比今年以往动辄二三十家的竞拍企业而言，今日仅七家参与拍地，分别为融信、龙湖、山东黄金(45.810, -0.95, -2.03%)、融创、保利+东原、新城、泰禾。

　　虽然去年拿下地王的信达并未参与，不过与信达合作开发的泰禾今年再次出现。当时竞拍期间，信达与泰禾还是激烈厮杀的竞争对手，但让人惊奇的是，信达摘得地王不久，宣布该地会与泰禾合作，泰禾投资11.36亿，持股11.25%，对外推广名为信达泰禾·上海院子。

　　今日竞拍的B3地块是新江湾城出让的第十幅地块，梳理一下新江湾出让的其他9幅经营性地块的情况（数据来源：链家研究院上海）。

　　新江湾城由于近些年来商业配套完善较慢，居住率不高，而房价涨幅也相对滞后。上海链家研究部数据显示，2010年，新江湾城商品住宅的成交均价为40699元/平方米，2016年上半年，新江湾城商品住宅的成交均价为55509元/平方米，涨幅39.4%，远远落后于全市商品住宅61.2%的涨幅水平。

　　对此，上海链家研究部表示新江湾城作为上海东北角的“绿肺”的概念一直被炒作，加上规划，高价地块频出，区域内不少房源都被福建做钢材生意的老板购入。但此后钢材价格下滑，这些老板们纷纷破产，名下的房源都被银行拿去拍卖，以九龙仓玺园最多，这也一度导致了区域内供大于求，价格开始出现滞涨甚至下滑。

　　今日的新江湾城地王只是今年土拍现象的一个缩影，而今年以来，上海等全国部分地区土拍市场依然“高烧”不退，房企表现依然备受瞩目。不过，兴业证券(7.710, -0.04, -0.52%)固守团队表示，上半年楼市整体回暖，“量价齐升”态势明显，二季度以来价量同比增幅开始有所回落，下半年楼市整体表现可能弱于上半年。 上半年楼市回暖带有明显的“去库存”性质，商品房待售面积逐月下行。随着销售出现拐点，下半年地产投资或维持下行态势。