据路透报道，中国房地产市场5月延续年初以来整体回暖走势，但涨势稍缓；同时，楼市的热度已蔓延至土地市场，热点城市地王频出一定程度上加深地区房价上涨预期。分析人士认为，在货币环境短期收紧可能不大的情况 ...
据路透报道，中国房地产市场5月延续年初以来整体回暖走势，但涨势稍缓；同时，楼市的热度已蔓延至土地市场，热点城市地王频出一定程度上加深地区房价上涨预期。分析人士认为，在货币环境短期收紧可能不大的情况下，部分热点楼市仍有上行压力。
而现在的房地产调控政策也更强调属地性，不仅要分类调控，分城施策，还要“一城一策”，这也意味着地方政府有更多自主权来稳定当地楼市，过热的地区有可能出台调控措施。
“房价总体涨势放缓，一、二、三线城市环比涨幅均比上月有所收窄。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均涨幅分别比上月收窄0.3和0.4个百分点，其中一线城市收窄0.8和0.7个百分点，二、三线城市收窄0.2和0.1个百分点。
新房价格连续第八个月上涨
路透根据中国统计局周六公布数据测算，5月70个大中城市新建住宅(包括新建商品住宅和保障性住房)销售价格同比升6.9%，连续第八个月上涨且涨幅扩大；环比看，5月新建住宅销售价格较上月上涨0.9%，连续13个月上涨，但涨幅较前月有所回落。
“重点城市短期还是会涨，信贷我们也没看到有收紧的迹象，很多二线重点城市库存下降，即便信贷转向收紧，短期内供应有限，价格不容易下跌。”中原集团研究中心总监刘渊表示，地王对市场心理预期有影响，一线城市二手房报价指数已经连续几周上升。
热点二线城市5月新建商品住宅环比涨幅仍然居高不下，杭州、南京、合肥和厦门分别环比上涨2.5%、4.1%、5.1%和5.5%，与4月的3%、4.4%、5.8%和5.3%相当；不过一线的上海和深圳收紧调控的效果开始显现，5月新建商品住宅环比上升2.3%和0.5%，较前月涨幅回落1.3个百分点和1.8个百分点。
一位接近监管层人士认为，现在一线和热点二线城市的地价太高，正常情况下很难赚钱，有些城市确实是过热了。政策上比较复杂，一二线要控房价，三四线要去库存。现在强调分类调控，一城一策，政府负主体责任，如果地方楼市继续涨，政策应该会继续出；不过限购可能需要慎用，对市场干扰太大且退出时点很难把握。
该人士同时指出，本轮涨势和原先不太一样，之前虽也有涨有落，但基本是单边上行，而这次有些到了强弩之末的感觉。
6月稍早进行的路透调查显示，年初以来的宽松货币环境以及房地产利好政策，带动热点城市房价上涨，进而将推高今年全国住宅均价涨幅；不过，随着越来越多的过热地区收紧调控，明年整体涨势将开始回落。12家接受路透调查的中外机构全部认为今年全国住宅均价将上涨，预测值从上涨4%至12%不等，预估中值显示2016年房价将上涨6.3%，2017年涨幅降至2%。
一、二线热点城市地王频出
今年以来的中国房地产市场，已经历一线城市房价大涨，二线热点大举跟进，近两月土地市场又成新焦点，一线和二线热点城市地王频出，成交纪录不断刷新，掩盖了三四线土地市场的冷清，让人担心这些地区房价涨势又要开始升温。
“一线城市已经出台一些政策在控制了，可能(一线土地市场二季度)会较一季度回稳一些，二线城市最近高价地比较多，主要受前期房价快速上涨的影响，传导到土地市场上，我觉得这种状态长期很难持续，还是有一定风险。”国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示。
中国指数研究院最新报告称，2016年无疑将成为又一个被载入史册的地王年，截至6月15日，全国总价超过15亿，溢价率逾50%的地王总数达90宗，成交总价2,924亿。与前两次地王潮相比，今年二线城市代替一线成了土地市场绝对的主角。前五月二线城市的住宅用地价格同比上涨108%，远超一线和三四线城市，二线城市住宅用地溢价率也较去年同期明显提高，平均溢价率已超过50%。
在本轮地王争夺战中，央企表现令人瞩目，屡屡出现大手笔拍地，令不少业内人士担忧助长土地市场的非理性行为，带来泡沫风险，坊间亦有传言国资委等相关政府部门对激进拿地的央企进行约谈。不过，周五上海出让嘉定两宗纯住宅用地，在央行上海分行和银监局官员列席土拍，且主要央企退出的情况下，徐行镇地块依然达到溢价率200%，楼板价较周围新房价格高出10%以上。
中指院称，地王潮代表城市高端住宅销量已近峰值，市场需求空间有限，未来地王项目去化难度加大。苏州、南京土地限价政策效果有限，地王年往往对应着政策的收紧，部分当前市场过热的城市后期限制性政策存在继续加码的可能；而且，宽松货币政策下资本大量流入房地产，未来若货币政策出现收紧或市场迎来调整，或将造成巨大的市场波动，无论是房企还是金融机构都应该警惕市场风险。
他们预计，鉴于货币政策短期收紧的可能性较小，房地产市场在惯性作用下，热度还将持续一段时间，从市场周期的角度来看，上半年地价快速上涨也会对热点城市的房价产生正反馈，房价也还会出现一定补涨，所以地王潮也许还将继续。
“(端午)节前国土部通报要关注异常交易地块，就是那些媒体报道的地王，从管理上释放了要严格监控的导向，接下来看地方土地部门如何落实了。”赵松表示。
国土部6月8日通报，2015年以来，媒体报道的异常交易地块备案率仅为18%。国土部要求各地对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创新高的房地产用地，及时上报。
分类调控强调“一城一策”
中国房地产市场冷热不均、分化加剧已成常态，一边有城市出台去库存措施刺激当地购房需求，一边却是通过限价令来给过热的地市降温。因此，现在的分类调控更强调要“一城一策”，而调控尺度的拿捏也更取决于地方政府。
湖北省副省长曹广晶最近撰文称，房价暴涨暴跌都是极其有害的，现在更应担心房地产价格下跌，泡沫一旦破裂则会引发金融危机，政府调控必须坚持因城施策，切忌一说去库存就把所有的措施都加上去。
他指出，房地产市场调控，绝不能一个政策管全省，要坚持“一城一策”。库存究竟多少合适？一个城市一个情况，要根据自己情况判断，政府管理者应该心中有数。各个城市要成立专班分析本市房地产市场情况，调控房地产市场要有长远目标，有针对性制定政策，避免猛踩油门、刹车，避免大起大落。
中指院报告亦认为，政府政策制定需谨慎。政府在控制土地价格上涨过快的过程中应谨慎使用较为直接的限购政策，在目前上涨速度较快的情况下，市场对于政策的敏感度较高，过于粗暴的限购政策易引起市场恐慌，造成需求的快速萎缩，引发市场动荡。
“在政策制定上，应关注于供需两端的正确引导，对于供应不足导致价格上涨过快的城市应该通过增加供应来稳定价格，而对于投资过旺的城市则应该降低购房者的杠杆比例，减少投资炒作。”该报告称。
5月已有多个城市出台房地产政策，热点地区收紧调控而另一些城市则在鼓励去库存。北京通州区对商务型公寓执行限购政策；苏州和南京实行土地拍卖熔断机制，即对出让地块设定最高限价；中山单价超8,000元高价商品房由过去直接网签改为须向管理部门预约网签。邯郸、镇江和秦皇岛则出台化解房地产库存的文件。
从整体信贷环境来看，目前对房地产收紧的迹象不太明显。中国垂直金融搜索平台--融360最新发布的今年5月房贷报告显示，全国房贷市场首套房平均利率继续创出历史新低，首套房优惠利率占比约八成，近三成银行能提供九折以下优惠利率。
“说是要收紧，实际还没有，但放贷标准是提高了，”一股份制银行华东某省分行风控部人士称，目前开发贷基本只做排名前50的开发商，加上21家央企，而以前排名前100的企业都能做。投的城市现在只限于一线和好的二线，十几个城市开发贷占比能到70-80%，而在该省，则仅投省会城市。
他并提到，开发贷余额还在增长，但因为地价上涨，单个项目授信金额上升，客户准入门槛提高，项目数比以前减少了。
