??编者按 调控长期化背景下，交易成本的大幅上升，市场活跃度的下降，通过购置房屋实体的投资方式与政策相悖，也不附合新的市场形势。大势所趋之下，顺应《东地产财经周刊》读者要求，本报增加机构论市版块，从主流机构观点角度，把握地产业宏观大势，呈现地产股、地产信托、地产私募等多渠道、多形式的投资机会，以更好地服务于高净值人群的阅读诉求。

??楼市表现持续分化。近期以来，一线城市表现平稳，二线城市成交火热，三线城市复苏明显，四、五线城市仍表现萎靡。在此背景下，地产版块在股市中整体表现欠佳。6月以来，纳入《东地产财经周刊》统计的12家主流机构中，10家机构“看多”，2家机构“中性”，无机构“看空”。值得关注的是，机构普遍认为，全国楼市并非一盘旗，城市分化的格局仍将持续，地产板块仍然存在结构性机会。

??供需决定城市表现

??对于城市表现的分化，机构认为原因在于供需。

??中金公司认为，进入“白银时代”以来，城市间住房市场分化加剧，供需结构将是影响各城市未来市场成交量及价格长期走势的核心因素。该机构认为， 未来五年住房需求集中于环渤海都市圈、长三角都市圈、珠三角都市圈、中部都市圈及西南都市圈。华东、华中地区住房需求旺盛且分布相对均匀，西北、华北、华南、东北、西南地区内部需求分化明显且多聚集于区域中心城市。中金公司看好具备较强人口引力的人口驱动型城市：北京、上海、广州、深圳、南京、合肥等；但看空拆除驱动型城市，如贵阳、哈尔滨、长春等，这些市场住房需求主要依赖高拆除率，长期存在较大市场风险。

??中投证券也认为，土地市场继续分化，库存结构趋于合理。部分二线城市土地过热"地王"频出，但这些市场经济及人口流入具备一定支撑，本身库存有限；而三四线土地市场相对平淡，并且政策支持销售，处于有效去库存的道路上。

??短期回落中期向好

??对于市场未来表现，机构观点审慎乐观。

??安信证券预计，6 月楼市将环比小幅下滑，二三线增速将继续回落。整体而言行业景气好于去年，地王频现在推高房价预期的同时可能会加重观望情绪使得短期缩量。

??首创证券则认为，近期市场成交维持高位态势，在重点二线城市的带动下阶段性复苏得以延续，并持续传导至投资数据的回升。在售竣工项目的减少和新项目开工增速的提升加速存量市场的出清和结构优化，货币和信贷尺度不改对行业的宽松偏好，市场总体态势稳中向好。但是2016年以来上市房企经营业绩呈现同步下行分化的趋势，同时受限于短期重点城市调控预期的提升以及行业长周期见顶的压力，板块表现低迷，资本市场对上市公司业绩的确定性和业务转型的诉求有所提升。

??捕捉结构性机会

??在具体的投资策略方面，机构略有不同。

??中金公司认为，机构对地产板块配置普遍偏轻，多数机构大幅降低传统地产、转型地产股持仓，部分基金偏好商业地产等防御性品种。该机构表示，有交流的A 股机构投资者对于地产股持仓保持低配，认为行业增速短期见顶，相对收益有限；仓位多数降至3%以下，而且由于创业板估值下调，对于地产转型个股偏好也在下降。中金公司同时判断，短期操作思路则以博弈预期差为主。