楼市 “话锋”突然转向

几天前，北京楼市还在讨论“日光盘”，讨论“深夜裹被排队买房”，讨论“量价齐升”。结果，第二天一觉醒来关于“拐点”的说法早已刷爆朋友圈。

5月23日，新华社刊发题为《稳中有进去库存 服务新型城镇化——做好今年经济工作五大任务述评之二》的文章称，不能通过加杠杆去库存，不宜搞大力度刺激。必须遏制地方政府“炒地”、投机资本“炒房”之风，要通过供给侧改革，给房地产企业转型创新以机会，使其轻装上阵，更多参与深化住房制度改革。

随即，铺天盖地的消息暗指：北京楼市的拐点来了。这一观点的重要例证便是，5月份最近一周的机构数据和伟业我爱我家集团副总裁胡景晖的分析。

该数据显示，5月中上旬全市新建商品住宅（不含保障房）共网签5130套，环比4月同期下降33.8%；成交均价为32800元/平方米，与4月同期基本持平。

在二手房方面，5月中上旬全市二手住宅共网签14202套，较4月同期下降16%；成交均价为43000元/平方米，与上月同期基本持平。

伴随数据一起作为“拐点”凭证的是胡景晖的一段分析：“随着购房需求的萎缩和楼市实际交易量的减少，房价涨势也将放缓，且有可能在六七月份迎来下行拐点。”

“去年3.30新政以来，国家出台了一系列财税和货币政策利好，加之大量股市资金流入房地产市场，使得北京楼市量价齐涨。”胡景晖表示，交易量快速放大，使得购房需求被提前大量透支，这是二季度以来北京楼市交易量持续降温的主要原因。

胡景晖关于销量下降的原因分析与多位专家不谋而合。经济学家陈淮、旭辉集团北京区域事业部总经理孔鹏、亚豪机构市场总监郭毅、同策咨询研究总监张宏伟均表示，改善性需求的释放，导致了一系列市场变化。

但胡景晖关于“楼市六七月份将迎来拐点”的说法，却并未被业内认同。

北京楼市是否迎来“拐点”

确定是否迎来“拐点”，需要先厘清“拐点”的定义。

从数学意义上来讲，拐点可理解为改变曲线向上或向下的点，即曲线的凹凸分界点。适用于房地产行业所说的，销售量、销售价格增速由快变慢的节点。

但从常规生活来讲，人们往往把拐点理解为持续上升一段时间后开始的下降或回落。适用于房地产行业所说的，销售量、销售价格同时出现持续性下降。

因此，“拐点是否来了”的判断需要放在适当的语境中去理解。

以陈淮、孔鹏为代表的数学定义派认为：北京楼市拐点来了。

陈淮认为，由加速上升到减速上升，比如说每年的10%、15%、30%的增幅，变成每年涨20%、涨10%，这个由减速上升的转折叫拐点。从这个意义上说，北京的房价拐点已出现。比如从100万元到130万元，上涨了30%，由300万元涨30万元，则是上涨了10%。在同样的时间段，增长速率降低了，这个转折就叫拐点，而不是由升转降叫拐点。

孔鹏称，房地产行业增速已由加速变为减速，但还在增长，但增速已经过了拐点。一线城市房地产行业上涨的总趋势不会变，但不否认每隔三到四年会经历一个波动。“如果涨的猛，政策就会让你往下调一调，既不能让你太好也不能让你太差。这是政策和市场的互动。”

以郭毅、张宏伟为代表的常规生活派认为：北京楼市的拐点仍未到来。

郭毅认为，成交量和成交价格双降并持续3个月以上，才能称楼市出现拐点。偶尔一个月的量降价涨，不能判断为拐点。“在5月份最近一周的数据中，成交量下降主要与新房供应量减少、高端项目增多有关。”

张宏伟称，所谓拐点是带来转折或趋势发生变化的点。北京三季度或将迎来调整期，出现交易量下跌、价格停滞现象。部分此前涨幅过大的项目和地王项目在下半年或将率先降价。

据此，从数学意义上来讲拐点已出现，北京楼市销售量、销售价格增速都有所放缓；从常规生活理解来看，拐点还未出现。虽然短暂时期出现销量下降，但总体趋势仍旧未变。

北京三季度楼市是否将出现调整期，时间将最终给出答案。