一、导读

1、宏观环境：北京通州楼市限购“加磅”深圳试点现房销售 东莞非住宅去库存成重点

一线城市楼市政策再“加榜”，作为北京城市副中心的通州区，其楼市限购政策再度升级。从5月6日起，该地区的商务型公寓和商业、办公项目也将执行限购政策。这在国内尚属首例，被称为史上最严格的限购措施。除北京限购政策再升级外，深圳楼市进来也是动作频频，据深圳市规划和国土资源委员会通报，深圳将率先试点现售商品房制度。

整体来看，一线城市“分城调控”精神愈发明显。新的限购政策有望使得通州区后续的房地产市场能够快速“降温”，进一步挤出房地产市场内的投机炒作需求，以此维护当地房地产市场的健康平稳发展；而深圳市率先试点现房销售，可以说是其房地产市场走向成熟的标志。

作为二类城市的东莞，东莞也出台房地产去库存计划，非住宅商品房去库存成重点；此次行动计划出台11项政策措施，有过半措施专门针对非商品住房去库存而制定。未来一段时间内，东莞将合理控制商铺、写字楼项目的开发和供应规模，并探索出台政策，盘活现有的非住宅商品房库存，非住宅市场或将迎来春天。

2、新增供应：房企住宅推货节奏放缓 两大纯新项目助燃非住宅供应市场

上周住宅供应1319套，面积约13.57万㎡，面积环比下滑51%，主要是寮步保利中惠·悦城推380套80-105㎡、塘厦珠江观澜御景279套128-246㎡、常平金田花园花域256套70-172㎡等项目提供。住宅供应市场节后降温，主要是因为1、大部分项目新品在五一前后已经释放，目前进入新一轮的蓄客阶段；2、深圳客撤离，楼市观望情绪加深，房企加长蓄客期，推货节奏有所放缓。

与住宅市场相比，非住宅供应市场异常火热，上周两大纯新项目首推非住宅产品；分别是石龙汇星商业中心推出326套17-242㎡的商铺和南城G1峰汇推出848套40-70㎡的商务公寓产品。

3、成交量价：假期楼市网签平平 五一新品集中网签或将推高本周成交

上周东莞全市住宅成交1165套，面积约12.59万㎡，环比下降40%；非住宅成交455套，面积约2.12万㎡，环比下降74%。上周东莞楼市成交量降温，一方面，上周以项目加推为主，各项目的签约量维持在40-60套，市场表现较为平淡；另一方面是因为五一假期部分市民外游，签约量有所下降属于正常现象，预计本周随着五一开盘项目陆续进入网签阶段，东莞楼市成交量将有所上涨。

4、成交均价：住宅低库存支撑 房价保持坚挺 

上周东莞楼市住宅均价13612元/㎡，环比小幅上涨，东莞房价坚挺主要是因为：1、目前东莞全市住宅的消化周期只有3个月，库存不足，供应节奏缓慢，市场主导权于开发商；2、上周凤岗住宅项目成交182套位于东莞榜首，凤岗区域楼价高企助力东莞上周价格保持坚挺，包括中惠岭秀（21855元/㎡）、恒大绿洲（21367元/㎡）、名流印象花园（22054元/㎡）等项目皆对东莞整体均价有一定的拉升作用。

5、楼盘活动：母亲节暖心活动吸引客户 松湖里开盘千人哄抢红透松山湖

5月第二个星期恰逢母亲节，房企推货为主，新盘以暖心活动吸引客户，热闹非凡，包括南部湾万科城母爱留言墙活动，推153㎡收官和院别墅、75-111㎡全新HD装修洋房；万科翡丽山礼献母亲节，推94-97㎡3房洋房；新盘虎门碧桂园进行新盘宣传，现场温暖启动 “最美生活家，最美妈妈”活动，推动230~240㎡双拼稀缺钻石墅和36-270㎡精装公寓及洋房。松湖里火爆开盘，首推280套40-110平精装商住SOHO，千人哄抢，红透松山湖！ 

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：楼市成交再降温 低库存支撑价格保持坚挺

1.2、物业类型成交：各物业成交量全线下滑 跌幅回落明显

1.3、产品类型成交：70-100㎡刚需签约基本持平 豪宅产品下滑幅度大

1.4、成交排名

1.4.1、区域成交排名：凤岗182套夺榜首 常平158套居第二

1.4.2、个盘成交排名（按套数）

三、国内宏观经济政策环境

1、经济环境 

1.1任泽平:M1大幅上升利好周期 价值绩优股

2015年三季度开始，M1突然加速，并持续快速增长，是1996年以来第六次突破20%。M1大增的主因是政府居民加杠杆导致企业现金流和存款增加。企业存款活期化也是重要原因。持续降息与经济小周期回升增加了活期化倾向。本轮M1大幅上升而M2平稳，意味着企业主动投资和加杠杆意愿不强，导致M2未跟随M1回升，经济小周期回升但基础不牢、幅度有限，受制于产能过剩通胀温和，不会高通胀，货币政策不要误判和收紧。

1.2、央行公开市场重现净投放

5月4日，央行开展1300亿元7天期逆回购操作，利率持平于上期。因当日到期逆回购为1100亿元，央行公开市场操作实现净投放200亿元，结束了自上月27日以来的连续净回笼。

市场人士指出，央行维持逆回购千亿量级，表明央行对周内逆回购到期量较多以及5月企业缴税等因素有所考虑。虽然5月企业缴税或将带来流动性冲击，但目前央行维稳意图明显，整体来看，银行间市场的资金缺口料较4月明显缩小，资金面将相对稳定。

1.3、发改委：转变发展理念 走生态优先绿色发展之路

发改委5月9日发布“转变发展理念，走生态优先绿色发展之路——推动长江经济带发展迈上新征程”，文章指出，要牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，坚持生态优先，绿色发展，围绕“一道两廊三群”建设，突出重点，全面推进长江经济带发展，总体进展顺利。

今年以来，沿江11省市坚决贯彻党中央国务院决策部署，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，坚持生态优先，绿色发展，围绕“一道两廊三群”建设，突出重点，全面推进长江经济带发展，总体进展顺利。

2、楼市环境

2.1、住建部：六大措施加快培育和发展住房租赁市场

国务院新闻办公室定于2016年5月6日(星期五)上午10时在国务院新闻办新闻发布厅举行国务院政策例行吹风会，住房城乡建设部副部长陆克华介绍了加快培育和发展住房租赁市场的有关情况，主要政策措施如下：1、培育市场供应主体；2、鼓励住房租赁消费；3、完善公共租赁住房；4、支持租赁住房建设；5、加大政策支持力度；6、加强住房租赁监管。

2.2、一季度城市住宅地价5554元/平方米 同比增4.66%

5月6日，国土部网站发布2016年第一季度国土资源主要统计数据。数据显示：一季度全国房地产用地同比下降4.4%，全国105个主要监测城市住宅地价为5554元/平方米，同比增长4.66%。数据显示，一季度全国国有建设用地供应9.47万公顷，同比下降0.2%。其中，工矿仓储用地2.47万公顷，同比下降2.7%；房地产用地2.36万公顷，同比下降4.4%；基础设施等其他用地供应4.64万公顷，同比增长3.7%。

一季度末，全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3668元/平方米、6767元/平方米、5554元/平方米和766元/平方米。四类用地价格环比增长率分别为0.96%、0.57%、1.27%和0.73%，同比增长率分别为3.55%、2.60%、4.66%和2.50%。、

四、东莞经济及房产环境

1、东莞就业创业补贴可申领了 一次性创业补助高达5000元

5月份，人力资源部门将全面做好新旧政策信息系统的衔接。据介绍，2016年6月1日起，受理“十三五”东莞市各项就业创业补贴的申请，补贴的执行日期从2016年1月1日起计算。对于部分有申领时限规定的就业创业补贴，其2016年1月1日至5月31日期间的补贴，申请截止日期统一为2016年9月30日。

东莞市人力资源局发布了“十三五”就业创业系列操作办法，此次公布文件共有24个，具体补贴项目为就业困难人员工资差额补助、灵活就业人员工资补助、灵活就业人员社会保险补贴、用人单位招用就业困难人员社会保险补贴、用人单位招用应届高校毕业生社会保险补贴、高校毕业生自主创业社会保险补贴、高校毕业生灵活就业社会保险补贴、青年就业见习训练补贴。其中在莞的应届大中专毕业生，毕业后在莞就业可以领取2000元的一次性就业补贴，而创业人员的一次性创业补助高达5000元。

2、东莞出台房地产去库存计划 非住宅商品房去库存成重点

日前，《东莞市供给侧结构性改革去库存行动计划(2016-2018年)》正式出台，此次行动计划11项政策措施，是贯彻落实省去库存行动，结合东莞实际而制定的。新规定的出台，意在解决东莞房地产市场库存的区域性和结构性不平衡的问题，促使房地产市场更加健康地发展。东莞房地产库存区域性、结构性不平衡的问题较为突出。相对商品住房而言，非住宅商品房去库存形势较为严峻，是东莞去库存工作的重点和难点。

根据《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划(2016-2018年)》的工作部署，东莞被划为二类城市(库存规模500至1000万平方米)，去库存任务在全部消化2016至2018年商品房供应溢出部分的基础上，化解40万平方米商品房库存，其中商品住房10万平方米，非商品住房30万平方米。

3、雅园新村公租房再降租金 新莞人租两房仅420元/月

继年初东莞扩大住房保障范围之后，东莞公租房政策再次传来好消息。5月1日起，东莞再次下调雅园新村公租房租金标准。其中，超出经济适用住房申请条件的本市中等偏下收入住房困难家庭的租金标准由现行每平方米9元调整为每平方米5 .5元，新就业无房职工和在本市稳定就业的外来务工人员由现行每平方米12元调整为每平方米7元。这是一年内雅园新村公租房第二次租金下调。此次租金标准平均下调约40%，为历史新低。外来务工人员租套两房(60平方米)每月只需420元。