4月18日，国家统计局发布的数据显示，3月份，在70个大中城市中，房价上涨过快的城市主要集中在一线城市和部分核心二线城市，北上广深的新建商品住宅价格环比涨幅都接近或超过3%，其他二三线城市房价走势则相对平 ...
4月18日，国家统计局发布的数据显示，3月份，在70个大中城市中，房价上涨过快的城市主要集中在一线城市和部分核心二线城市，北上广深的新建商品住宅价格环比涨幅都接近或超过3%，其他二三线城市房价走势则相对平稳。
各城市之间房价走势出现分化，也标志着各地房地产市场冷热不一。一线城市房价上涨幅度较大，主要是改善性需求增多所致，尤其是随着“两孩”政策的放开，“以小换大”、“以旧换新”等购房需求屡见不鲜。部分三四线城市则存在着明显的供过于求现象，很多农村居民在拆迁补偿中已经获得住房，另外，三四线城市的外来人口相对较少，且流动性较强，对住房的刚性需求较弱。
此前，我国楼市的投资性需求盛行，且由于缺乏完整透明的住房配置和供求信息，导致楼市价格信号在一定程度上失灵，市场机制存在扭曲，各地楼市或单边上涨，或集体低迷。当前的市场分化在某种意义上凸显出市场调控效率的增强，价格走势也真实地反映出各城市的供需水平。从3月份的房价数据看，部分此前价格上涨过快的具有旅游投资概念的城市，新建住宅价格出现了持续环比下降，刚需后劲明显乏力，以往这些城市却是投资的热点，必须警惕后市潜在风险。
在这种背景下，市场主体尤其是开发商应当细分市场，实现精细化经营，特别是在三四线城市大肆布局的中小型开发商，要重新充分审视投资区域的机遇和风险，适当控制拿地规模、建设进度，配合区域内去库存进程，调整经营策略。
业内人士分析称，住房的不动产属性决定了供需有着明显的地域性特点。一线城市房价高企，成交回暖，土地市场竞争激烈；三四线城市虽然地价便宜，但是处于房地产去库存的周期内，囤积土地也面临着较大风险。
一线城市产业聚集度高，人口、资金、技术等要素集中，形成了对资源的“虹吸效应”，且在住房之上附着了一定的就业、教育、医疗等公共资源的便利，因此一直存在着较强的刚性需求。虽然曾经的“炒房现象”积聚了泡沫，但是随着近些年限购政策的严格执行、居民收入提高以及需求的释放，房价出现过多次调整，泡沫有所消化。未来，随着医疗、教育等公共资源在各城市间的均衡配置，比如北京非首都功能的疏散以及与周边地区的产业对接，将会在一定程度上拉低北京房价的涨幅。
三四线城市“去库存”，则不应仅仅注重在短期内对楼市进行刺激，而应着眼于供需结构的中长期调整。
4月12日，国土资源部印发《国土资源“十三五”规划纲要》，提出结合房地产去库存，实施有效用地调节政策，保持房地产市场平稳运行，对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应。
由此可见，房地产去库存应当纳入城市建设发展的“大盘子”里，从供给和需求两端着手，供给端控制土地供应的规模、节奏，需求端则需要发展相关产业，创造更多的就业岗位，同时，应提高公共服务和社会保障水平。
事实上，除降低首付比例等措施外，很多地区在刺激楼市销量上花样频出，部分地区出现的“零首付”以及“首付贷”等现象，加大了买房的杠杆。特别是一些三四线城市几乎没有严格的限购措施，很多投资者认为这是抄底炒房的好机会，如果负债购房超出自身的收入水平和支付能力，将会带来很大风险。在这种市场环境下，如果地方政府过度使用行政手段、财政补贴，对购房进行过度刺激，那么很可能会引发“后遗症”。
因此，房地产去库存应当走出刺激性调控的思维定式，三四线城市应科学评估区域内的房地产市场，合理设计市场规划，为楼市铺设健康发展的轨道。
对于开发商而言，也应理性认识到房地产“暴利式增长”的时代已经结束，整体的行业利润率也在收缩。目前，很多城市原有的居民大多已有住房，未来的刚需集中在新进城人员。尤其是市场竞争加剧，购房者对于配套资源等需求更加多元化，需在住房供给、产品创新和商业模式方面更加注重市场细分，只有综合运用提高住房品质、以价换量等策略，才能最终赢得市场。
