在分城施策背景下，房地产政策再度成为机构关注焦点。不过，受制于行业前景不明，房地产股总体表现不佳。3月下旬以来，纳入《东地产财经周刊》统计的12家主流机构中，121家机构“看多”，无机构“看空”。值得关注的是，机构普遍认为，政策已经落地，去库存仍是主基调，营业税改增值税总体利好开发商。

　　一线城市调控靴子落地

　　针对近期楼市新政，机构表现出了谨慎乐观。

　　招商证券认为，上海和深圳房地产新政的调控框架一致，政策核心都聚焦于需求管理，包括从严执行差别化住房信贷，主要是提高首套房认定标准及二套房首付比例，以及调整连续缴纳社保或个税年限以提高非户籍家庭购房门槛。

　　中银国际也认为，传闻已久的上海楼市新政如期登场，深圳、南京、武汉等热门区域调控政策紧随其后，从调控思路上看，政策仍以上调社保缴费年限、调整首付比例、额度和认定标准等需求端打压的方式为主，短期热门楼市成交恐受影响，尤其针对目前中介哄抬报价的行为起到一定抑制作用；但中长期看，大部分热门城市的自住需求仍然旺盛。

　　营改增利好

　　对于今年5月起实施的营业税改增值税，机构较为乐观。

　　中金公司认为，预计营改增将增厚行业净利润460亿元或6%。核心净利率有望增长0.7 百分点至11.1%。营改增的积极影响有望推动房地产投资；同时为开发商在高库存地区创造降价和去库存空间。

　　首创证券也认为，房地产营改增落地消除土地成本抵扣以及过渡期政策的顾虑，对行业总体税负的改善幅度在2%左右，利好一线土地成本占比较高的传统开发商，此外不动产可以分两年纳入一般纳税人进项税抵扣，利好商业地产的销售和去化。

　　转型概念具超额收益机会

　　在具体的投资策略方面，转型仍是机构关注热点。

　　东方证券(19.280, -0.72, -3.60%)认为，地产行业成长属性已不再，公司转型成为产业绕不开的话题，地产公司将向跨业和相关多元化两个方向转型。该机构认为，地产板块呈现呈现明显的地产年与转型年轮动现象，2015年是转型年。受地产产业的表现，货币环境以及创业板的走势影响，地产板块呈现明显的地产年与转型年轮动现象，在转型年，地产转型股的股价表现要优于纯地产股。2015年，由于投资人认为地产行业中期增长空间有限以及创业板行情的高涨成为了转型年，地产转型股有更好的股价表现。

　　2016年预计仍是转型年，地产转型股将有结构性机会。2016年宏观经济环境的平稳将为创业板的良好表现带来机会，再加上地产行业低增长成为常态使得2016年成为转型年的几率更大。但目前创业板估值和地产板块估值都位于历史较高水平，地产板块估值中可能已反映了一部分转型预期，2016年的转型年将与2015年不同，预计业绩锁定度高并坚定转型的地产股机会更大。