“营改增”细则出台，相当于把之前的营业税“平移”成为增值税，前后并无明显变化，所以对个人买卖住房来说，产生的影响不大。不过“营改增”可降低房企成本，这对三四线楼市而言，有了更大的降价空间，有利于去化库存。

　　“营改增”政策出台

　　日前，财政部、国家税务总局公布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（以下简称《通知》），对房地产营改增税率作出具体规定。至此，有关房地产行业“营改增”的制度规定终于尘埃落定，特别是此前一段时间关于个人买卖房产“营改增”的猜测也终于有了结论。

　　《通知》规定，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点。建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围。

　　与个人关系最为密切的是关于个人房产买卖的规定。一线城市被“特别”对待，个人住房仍以普通与非普通区分，缴税方式也区别对待。《通知》明确，对于北京、上海、广州、深圳4个一线城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　其他城市不再保留个人住房普通与非普通住宅的标准，仅仅按照购入年限来确定征收与否。《通知》规定，对于北京、上海、广州、深圳之外的其他地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

　　此外，《通知》还明确，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税，包括以下情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

　　买卖房产影响如何

　　总体而言，“营改增”并没有增加个人买卖房产的税负，但同时也让此前一度风传“营改增”之后税负减轻的愿望落空。

　　表1 营业税与增值税征收变化对比

　　城市 物业类型 营业税 增值税

　　2年以上（含两年） 不足2年 2年以上（含2年） 不足2年

　　北上广深 普通住宅 免征 卖出价*5% 免征 卖出价÷（1+5%）*5%

　　非普通住宅 （卖出价-买入价）*5% （卖出价-买入价）÷（1+5%）*5%

　　其他城市 住宅 免征 免征

　　除北上广深外的其他城市出售2年以上的住宅，都将免征增值税，2年以内的税负相较之前变化不大，微幅下降4.8%。税率都是5%的情况下税负下降主要在于两个税种对于销售额的定义不同。举例来说：一套2年以内的200万元住宅，卖出时原来营业税为10万元，以后增值税为9.52万元，税负减少4800元。

　　即使一线城市非普通住宅在2年后交易仍需缴纳增值税，但与此前的营业税相比，区别也不大。举例说明，以上海一套购入价为800万元的房产来说，两年后的现在以1000万元卖出，按照此前营业税的征收办法，持有满2年之后交易，差额部分按照5%的税率征收，需缴纳（1000-800）×5%即10万元的营业税。而“营改增”之后，那么其缴纳的增值税则为（1000-800）万/1.05×5%即9.5万元，两者相差不大。

　　不过在此需要说明的是，对于持有超过两年的房产，如果房产增值部分越大，则征收的税费会越高。对于一套1000万元的非普通住房来说，假设每一年的房价增值约100万元，即前一年的购买价约为900万元，前两年的购买价约为800万元，以此类推，那么按照差额部分征收的增值税随着增值幅度的变化而变化，增值越多，纳税也越多（如表2所示）。

　　表2 持有不同时间需缴纳增值税表

　　持有时间 计算公式 增值税

　　2年 （1000-800）/1.05*0.05 9.5万元

　　3年 （1000-700）/1.05*0.05 14.3万元

　　4年 （1000-600）/1.05*0.05 19万元

　　5年 （1000-500）/1.05*0.05 23.8万元

　　备注：表1、表2中关于增值税计算公式中除以（1+5%）部分，主要是原来出于避免重复征税考虑。目前税务部门尚未公布详细计算办法，具体请以税务部门公布为准。

　　政策影响楼市几何

　　“营改增”对于房价有何影响？有哪些积极的因素，对个人购房者而言，又会产生哪些新的影响？

　　专家表示，“营改增”政策不会对二手房价格产生影响。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，根据“营改增”实施办法，就税率和征收方式来说，大致相似，相当于将营业税“平移”过来，总体而言不会导致房价产生波动。

　　有业内人士表示，“营改增”的转嫁行为，反而有可能导致房价上涨。通常情况下，当房价处于过快上涨阶段，意味着市场供不应求，即处于卖方市场，买方处于弱势地位，在议价方面无法占据主动地位，此时，卖方完全有能力把税负转嫁给买方，从而使得房价微幅上涨。

　　此外，“营改增”对二手房交易产生影响。业内人士分析指出，从过往政策影响效果来看，强有力的行政限制措施如限购、贷款利率水平等会压抑或者激发购房热情，从而导致市场成交状况的改变。但“营改增”之后，营业税与增值税之间并无明显变化，所以也不会刺激购房者加快入市速度，或者形成观望态势，故对交易状况影响可以说是微乎其微。

　　但从整个行业角度来观察，“营改增”能在一定程度上降低开发企业的成本，从而有利于加快去库存。中房指数有关人士表示，“营改增”细则确定房地产增值税11%的税率，且土地成本不计入应税的销售额，对于房地产开发企业来说，将土地成本扣除之后，税基将明显减少，利好企业减轻税负。而随着房企开发成本的下降，会有更大的降价空间来加快库存去化速度。同时新增不动产纳入进项税抵扣，企业购置不动产更有动力，这也会产生一定的市场需求，从而使得市场需求加大。

　　不过专家提醒，不要指望“营改增”让房价大幅回调。克而瑞执行总裁丁祖昱表示，今年以来部分三四线城市供大于求的状况明显，压力巨大，很多项目都是贴着成本在卖，有的甚至是亏本甩卖。如果现在税负成本能够降低的话，房价的下行空间也会更大。但只能说，税负成本的明显下降会对房价有一定影响，但不会很大。