??中国经济真是进入一个纠结的时代了。去年年底中央经济工作会议刚刚确定了今年的五大工作任务之一就是“去杠杆”，把以往经济发展中过高的债务、产能降下来，以防范系统性金融风险。话音未落，今年的楼市就一片“加杠杆”的呼声和动作，最具影响力的莫过于央行行长周小川2月26日在G20上海峰会上的一番表态了，他说：个人住房加杠杆逻辑是对的，住房贷款应该有大力发展的阶段。然而，在今年的全国两会上，近年来在中国金融领域出尽风头的重庆市长黄奇帆却说，听任房市高杠杆将是另一场金融灾难。

??这下人们该纠结了，周小川和黄奇帆，这两个人可都是中国金融界的牛人啊，一个鼓励楼市加杠杆，一个反对楼市高杠杆，到底该支持谁呢？

??实际上，两人的观点并不矛盾。周并没有说楼市杠杆应该“高”，黄也并没有否定楼市杠杆应该“有”，他们只是各自说了问题的一半，在中国房地产当今敏感的时期，这样很容易被误解。他们应该这样说：中国楼市应该顺应市场需求和国际房地产发展大势，适当进行加杠杆的合理操作，即适度导入债务模式，但必须控制在合理范围内，避免引发系统性金融风险。

??好了，明白了楼市加杠杆的基本概念，本文的问题“楼市加杠杆是危还是机？”就好解答了。只要控制在合理范围内，楼市加杠杆就是机会；反之，超出合理范围，甚至达到很高的杠杆率，楼市的加杠杆就可能演变为风险，就可能带来严重的债务危机。

??其实，周小川讲的加杠杆，指的是银行系统正常的信贷按揭比例关系，比如，以往首套住房的首付是三成，按揭七成，这个比例从银行多年的房贷经验看，是十分安全的，坏账率极低，不到1%。由于中国房贷占GDP的比重仅有17%，远远低于国际上平均40—50%的比例，所以周小川说中国房贷还可以再发展，这个观点没有错。比如，近日央行就决定降低首付到两成，按揭可上升为八成。这样仍然明显低于国际水平，风险仍然可控。

??黄奇帆担心的其实并不是周小川所讲的正常的银行信贷范围内的活动，而是在银行信贷基础上由房产中介以及一些金融机构参与的追加性杠杆活动，例如近年来流行的首付贷，就是当贷款人在向银行贷款中面临首付部分都难以支付的情况下，由中介机构联合小贷公司、P2P互联网金融平台、信托机构等各种金融机构对贷款人的购房首付部分进行放贷活动，通常放贷额占到首付的一半，近来有逼近首付全额的倾向。如果放贷首付全额，就意味着“零首付”产生了。零首付是什么？就是贷款人不用出一分钱，就可以拿到一套住房，但是还贷压力加大了，银行系统以及其他金融机构回笼贷款的风险加大了。这不是美国次贷危机的模式吗？是的，美国次贷危机的核心问题就是两房机构（房利美、房地美）零首付支持那些根本没有还贷能力的人贷款买房，不同的是两房还把这些垃圾贷款包装成证券产品向市场发售，向市场转嫁风险。

??所以，问题的症结在于，中国的住房信贷应该控制在什么节点上。现在看来，20%可能是一个法定节点，就是说，在国家认定的首套住房银行贷款首付比例应该是20%，也就是可以有80%的贷款比例，如果在这个比例下进行银行房贷安全测试，应该是安全的，因为这个比例在国际上仍然是偏保守的制度设计，特别是在中国老百姓的储蓄率非常高的国情背景下，还贷能力较强，银行风险自然不用过分担心。

??政府应该重点监控的是银行首付部分的再贷款和高杠杆问题，这块现在显然比较乱，管理有些失灵，给大量的投资特别是投机力量有机可乘，进来扰乱市场秩序，带来金融风险。上海链家的场外配资违法活动就是这种再贷款的典型案例。

??那么，现在一线城市住房市场上的高杠杆现象到底严重不严重？我们以深圳为例进行具体分析。深圳2015年一二手房总的交易量为20万套左右，按照每套平均总价350万元计算，楼市总成交价为7000多亿元，按照三成首付计算，大约2000多亿元首付款。按照有关机构的调查数据，深圳目前实施的首付贷总额大约为20多亿元，可知首付贷在首付款中所占比例大约为1%，显然是一个小比例。以这样低的比例，显然不足以对整个银行信贷的安全性造成威胁。即便加上其他高杠杆模式，在深圳房贷市场上，高杠杆目前形成的分量仍然是很少的，银行房贷的安全性完全在可控范围内，不必惊慌。

??当然，首付贷等等高杠杆活动毕竟是楼市金融领域里的不良动向，如果在萌芽阶段不加以有效监管，有可能蔓延，从而危及国家信贷金融的安全，所以，即便是一个小小比例，也不能掉以轻心。

??基于上述情况，我的观点是，中国楼市通过银行信贷系统适度加杠杆，增加民众购房支付能力，这是顺应市场需求和国际经验的趋势，这方面是没有问题的，但是要把控好加杠杆的度，同时严加限制有关机构在银行信贷基础上的再杠杆操作，避免出现高杠杆楼市，从而控制和防范金融风险。

??其实，我更关心的是中国楼市此轮加杠杆过程中出现的失衡现象。周小川作为中国银行界的掌舵人，他能管的主要是货币总量控制，在当前全国去库存的时候，央行能做的就是通过降准降息等货币政策把更多的流动性释放出来，增强市场对于住房买卖交易的活跃度和能力，央行在细分流动性去向方面显然能力有限。不久前出台的降首付政策提到了实施范围为“非限购城市”，这是对流动性流向的一种政策引导，但是，我们知道，释放出来的流动性更多地还是流到了钱最能生钱的一线城市去了，造成北上深等城市房价的暴涨。这就需要银行系统和地方政府高度配合，真正做到因城施策，让央行释放的钱真正流到急需去库存的三四线城市，而对一线及强二线城市则需要通过限制央行政策性货币大量进入、加大土地及住房供应、打击炒楼等手段调控楼市稳健发展。当前的楼市加杠杆，主要是针对三四线城市来的，如果三四线城市拿不到央行的流动性杠杆，反而让楼市火爆的一线城市抢走了，让一线城市的楼市火上浇油，就完全体现不了中央去库存的战略导向，完成不了国家去库存的战略任务。

??今年两会上，不少代表委员都针对中国房地产领域存在的货币政策错位投放到值得发展失衡问题，提出了许多好的建议和提案，希望这些建议和提案真正能够得到落实，希望中国楼市的加杠杆不要为一线城市制造新的危机，而是为三四线城市的去库存和良性发展提供新的商机。