2月19日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布文件，从本月22日起，除了一线城市，其他城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将降低。

降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率、降低交易环节税费征收比例——不到20天连出三招，今年房地产调控的大幕已经开启。

在业界看来，巨大库存已成为当前房地产行业的最大问题，也是摆在中国经济增长面前的难题。财政部等三部门的新政策目标指向正是去库存。

那么，房地产库存到底有多少？

在2月19日召开的中国经济50人论坛2016年年会上，国务院发展研究中心副主任王一鸣拿出了数据。

王一鸣拿出的数据显示，到去年12月底，全国房地产待售面积为7.18亿平方米，这是房地产库存的最小口径。加上在建面积73.5亿平方米，是库存的中口径，这个库存量需要5年9个月的时间才能消化掉。

“如果再加上待开发土地面积，按平均容积率2.37计算，房地产库存需要6年5个月才能消化掉，这是房地产库存的大口径。”王一鸣说。

也就是说，最悲观地看，目前房地产库存需要6年5个月的消化时间。

值得注意的是，全国总体库存量大，但已经出现分化。一二线城市库存正在缓解，但三四线城市至今没有缓解的迹象。

那么，此次三部门的新政究竟能对购房产生多大的刺激作用？

按照三部门的新政，购买家庭唯一住房，面积90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

购买家庭第二套改善性住房，90平方米及以下的，减按1%征收契税；90平方米以上的，减按2%征收契税。

个人将购买两年以上（含两年）的住房对外销售的，免征营业税。

房地产中介公司算了一笔账。 对一个二套房购买者来说，假设购买一套90平方米、总价100万元的住房，需要缴纳契税3万元，按照新政，只需要缴纳1万元。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，这个政策将有利于降低购房成本，增加购房需求，加快房产流通，加快去库存，降低库存量较大的三四线城市的楼市风险，促进楼市繁荣，进而提振宏观经济。

政策实施效果尚需时间检验，对楼市去库存来说，似乎并不是一件容易的事。

在王一鸣看来，目前楼市最突出的矛盾有两点：一个是三四线城市化解库存难度大，下一步怎么化解，还找不到特别有效的办法；另一个是商业用房和办公用房去库存压力更大，需要10年10个月才能消化，而且有相当一部分商业用房没办法消化。