根据国家统计局的数据，截至 2015年12月，深圳房价已连续13个月领涨全国，同比上涨47.5%，这一数据远远领先北上广。按照目前均价超过4万元计算，深圳房价收入比已超过 20倍，高居各大城市首位，这意味着对深圳普通常住居民家庭来说，要积累超过20年的收入才能买得起一套房。

不 仅是普通人，多数人才也被房价“抛弃”了。深圳某网站做了一项调查，受访者中六成毕业超过5年、超五成为本科及以上学历，月薪在5000~ 10000元的占41%、1万元以上的占27%，应当说能代表深圳人才的平均收入了。按目前的房价，一套72平方米的房子要花费289万元，首付三成要 87万元。即便是一个月薪1万元的人才，扣除吃饭、交通和房租等必要开支约2500元之外，以剩余7500元/月的收入，需要花近10年才能付得起首付。

尽 管房价非常高，但需求和购买力却依旧很强劲。目前，深圳1100万常住人口中，70%的人无房。链家发布的《2015年深圳楼市大数据》显示，54.5% 的看房客无房，这一比例在全国大城市中最高。另外，2015年“3·30”新政启动了深圳“换房潮”，二手房流转率达到8%，高居全国第一。

除 了“刚需”和改善型需求外，住房投资需求在深圳也很旺盛。链家统计，2015年深圳二手房投资客占比超过30%。近期，笔者调研了均价在7万元以上的新开 楼盘，也发现了大量的投资客，包括退出实体经济的企业主。在资产配置荒的背景下，民营私营企业集中的深圳，未来投资需求或不会减缓。

据 笔者的调查，2015年，深圳房价每有下跌，需求就蜂拥入市，这给市场一个强烈的信号，即强大的“刚需”和改善型需求基本上封死了房价深度下跌的空间。而 包括投资性需求和概念投机（如学位房、自贸区）在内的总体需求非常强大，给未来房价上涨带来丰富的想象空间。这是住房均价在2015年“三连跳”后，各界 对后市依旧乐观的原因。

从支付能力看，深圳楼市已抛弃了购房者的“合理需求”。但是，若楼市成为投资者“接龙”的方向，没有了“合理需求”对楼市基础的夯实，未来风险会非常大。从过往楼市泡沫引发的金融危机看，过分乐观和投机泛滥是罪魁祸首。

近日，深圳市住建局发布了《住房保障发展规划（2016-2020）》（征求意见稿），提出未来5年建设保障性住房40万套，供应保障性住房35万套，面向人才群体（本科及以上）供应不少于70%。笔者认为，此举或是解决住房困境和深圳房价“软着陆”的一个机会。

根据深圳住建局的数据，“十三五”末，深圳住房保障覆盖常住人口的比率确保达到20%，力争达到23%，保障性住房与商品住房套数比将提高至40%，即未来深圳商品房和保障房或有望“对半开”，如此一来，未来深圳住房供给的局面将发生根本变化。

从 供应方式上看，未来深圳保障房供应有两个变化，一是棚户区改造释放出的土地资源，除建设拆迁安置房和公共配套设施外，主要用于建设保障性住房，这意味着未 来城市更新将大规模配建保障房。同时，以地铁三期、四期工程、“七横十三纵”干线路网建设，以及公交线网开设和调整为契机，明确轨道交通沿线及场站邻近区 域住宅建设用地优先用于保障性住房。综上，过去集中于特区外的保障房供应将有望改观，保障房供应的效率将大大提升。

二是保障房封闭流转。已购经济适用住房和安居型商品住房的个人，向轮候在册家庭自由转让其所购住房；已购公共租赁住房和安居型商品房的重点企事业单位，面向市区两级重点企事业名录中企业，整体转让其所购住房。

在土地资金紧缺的背景下，深圳探索出了一条可持续的住房保障之路，即开辟一个独立于商品住房市场的保障房流转市场，让保障房在人才内部自循环，这无疑是解决问题的捷径。

深 圳住房保障“新政”或透露出一个信号，即在“去行政化”、人口进城“弃小从大”、资金资源集聚的背景下，类似于北上广深之类的超级大城市，房价长期看涨或 许是挡不住的趋势。因此，政府也就有了新的认识和行动逻辑：低收入人群租住城中村、公租房，政府将保障重点放在人才上。该保障的对象保障到位了，压力也就 小多了。

“合理需求”另辟释放途径，房价上涨的逻辑和预期将彻底反转，深圳房价也有了“软着陆”的机会，不至于因投机泛滥而泡沫化和破灭。

当然，在为深圳住房保障“新政”叫好的同时也提个醒，编制规划固然重要，但能完成且效率高才是关键。深圳的住房保障“新政”掐准了问题的要害，关键在于执行，包括土地和资金能否到位、工期能否保障、公共配套能否跟上、分配是否公平等。