谁会去购买数千万公寓并将其用作投资？

　　这个世界越来越清楚中国的经济增长在放缓，这意味着把全球经济拉出2009年全球金融危机的引擎已经停转了。

　　很多人认为中国经济增长的放缓是下一次全球萧条的起源，但很少有人意识到中国巨大房地产市场极端的脆弱性以及这个市场停摆时会导致的各种冲击后果。

　　我刚刚完成了对中国房地产市场的综合性评审，现在意识到中国房地产市场远比我们的共识理解要糟糕。

　　目前ZeroHedge的观点是：中国房地产的价格在北京和上海以外出现了微弱的下跌，但考虑到中国的家庭通常会以现金或是大量的首付款购买房屋，北京和上海以外房地产价格的下跌并不会引发一场类似美国2008年出现的银行危机。

　　问题不是银行危机，而是大量的家庭财富。是财富效应的逆转以及给地方政府预算和建筑行业带来的毁灭性打击。

　　中国十分依赖于房屋和房地产行业的发展。这让中国在任何可能出现建筑行业活动放缓以及新房销售降低的趋势面前显得极其脆弱。

图：家庭财富最大的组成

　　美国：金融资产占全美家庭财富总量的百分比为71.7%

　　中国：房地产资产占全中国家庭财富总量的百分比为74.7%

　　中国国内生产总值的15%与房地产相关。这是一个很高的比例。在2003-2008年的房地产市场泡沫中，房地产行业占美国国内生产总值的份额仅为5%。

　　更让人担忧的是，中国地方政府财政收入的三分之二来源于土地开发销售。(这不是土地的销售，而是土地租赁权的销售，因为中国所有的土地都是由政府所有)

　　如果土地销售和房地产开发活动慢慢停下来，中国地方政府并没有其它可以替代的财政收入来源。地方政府将失去他们三分之二的运营收入，而他们将无法获得别的收入来源以补偿这些失去的收入。

　　自中国从20世纪90年代允许了房屋的私有化产权后，中国的房屋所有者看到的只是房地产价格的升高，随之而来的也是家庭财富的增长——这种态势至少持续到了最近一段时间。最近几年，由于中国收紧了贷款标准，并在购买房屋用作投资的行为上施加了限制，中国的房价出现了下跌。

　　虽然我们很难量化房屋估价快速上升所支撑的“财富效应”有多少，但一个广为人知的事实是，房屋财富效应带来的直接结果是中上阶层家庭开销的增长。

　　虽然很少有人敢于承认，但中国一线城市城区核心的房价对普通的家庭来说是完全无法承担的。北京一套公寓的平均价格是一个家庭年收入的22倍——这个倍数是可持续收入/价格比值的约6倍(该比值为3或4倍的家庭收入=一套房屋可以承担的成本)

　　很多房地产市场观察家把北京和上海的房价当作是是整个中国房地产市场的基础，可事实上北京和上海的人口以及房屋库存只占中国的3.5%。这就像是基于曼哈顿的房地产价格和销售来判断整个美国的房地产市场。

　　因此，虽然北京的房地产销售量在上涨，但中国2线，3线和4线城市的房地产销量却下跌了26%。

　　虽然我们都知道中国的家庭财富集中在了房地产上，但这个财富的集中程度和后果却很少被讨论。

　　随着中国股市的泡沫破裂，中国家庭遭受了3万亿美元以上的损失，这已经众所周知了。但考虑到金融资产在中国家庭财富中所占的份额相对较小，随着中国房地产从泡沫的顶峰开始收缩。与房地产泡沫收缩造成的损失比起来，股市崩盘造成的损失要显得微弱得多。

　　许多人宣称中国中上阶层拥有的6500万套用作投资的公寓会在合适的时间卖给新买家。但这些自满的分析师忽视了一个暗淡的现实，中国大部分城市工人的年收入在6000美元到10000美元之间，一套20万美元的公寓对他们来说是遥不可及的。

　　他们还忽视了财富的过度集中。那些实际上并不能承担房屋成本的家庭在购买每一套小公寓时造成自身财富的过度集中：整个大家庭的财富都涌入了那套公寓，从朋友和亲戚甚至是高利贷者处借来的资金都涌入了这套公寓。

　　另外一个很少被西方分析师认识到的问题是中国大多数房屋库存都遭遇到了不同程度的损害。21世纪初建造的数百万套房屋大都是匆匆完工的，现在这些房屋的性能已经退化了。较新的房屋建筑也没有得到维护。比起存量房或二手房，中国人更偏爱新房。(中国甚至不去记录存量房屋的销售和再销售情况，仅有的数据也只是来源于私人房地产经济行).

　　换句话说——谁会去购买数千万套的用作投资的空置公寓？那些没人想购买或者是没人能承担的公寓其市场价值在哪？

　　此外，中国还有人口组成的问题。现在进入劳动力市场的这代人的人数要比购买两套或者是三套公寓用于投资那代人的人数要少很多。事情很简单，在中国到达买房年龄且有较高收入的人数不足以吸收中国巨大的、并且还在不断增长的空房库存。

　　中国正努力进行经济转型，从依赖于固定投资/出口的经济转向消费型经济。但是如果我们考虑到房地产市场放缓或是停摆时所发生的事情，我们就会认识到，这对收入、财富和消费将造成极大的负面影响，不仅仅是对中国，更是对每一个向中国出售汽车和其他消费品的国家。