又至年终，再到年终楼市盘点与预测的阶段。那么，在经历“330新政”、央行累计六次降息五次降准等“救市”政策之后，一线城市、部分二线城市楼市出现量价齐升的状态。那么，2015年全国楼市呈现出什么样的特征?2016年全国楼市又将有什么新的变化?

回顾：2015年市场继续分化，但是仍然有去库存压力

从政策面来看，截止2015年12月底，除了多轮“救市”政策之外，央行也累计有六次降息五次全面降准，截止11月末，中国M2余额137.4万亿元，同比增长13.7%，明显高于2015年12%的目标，楼市调控政策与货币政策已经走向宽松。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，正是由于上述政策背景的变化，对于楼市来讲，业内人士普遍看好基本面较好的一线城市、部分二线城市楼市(库存去化周期在15个月以下的城市，比如南京(楼盘)、合肥(楼盘)、苏州(楼盘)、郑州(楼盘)、南昌(楼盘)等等)，大多数业内人士认为，在多轮救市政策刺激之下马上会出现一波入市的行情。从二季度以来市场表现来看，在多轮救市政策刺激之下、在各地规划政策利好频出的市场背景下，开发商积极推盘、冲刺销售业绩指标，积极推动改善型需求集中释放，此时，一线城市、部分二线城市迎来了市场反弹。

从2015年前11个月来看，楼市“救市”政策频发，北上广深等一线城市、部分二线城市(库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市)楼市需求在“救市”政策刺激之下开始集中释放，楼市基本面好转。至年底，由于房企冲刺销售业绩指标等因素，年底楼市出现翘尾行情已经是既定的事实。2015年一线城市及部分二线城市再次成为楼市“大年”。

从市场价格预期来看，一线城市及部分二线城市的价格在年底已经坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市)来讲，接下来3-6个月势必还会出现涨价的现象。

但是，楼市“大年”的背后也有其不乐观的一面，楼市“分化”的特征仍然较为明显，楼市仍然有去库存压力，尤其是针对大多数三四线城市、半数二线城市而言，并没有在这一轮楼市“大年”出现基本面逆转。

为此，2015年年底中央经济工作会议的决定：中国2016年将减税以减轻企业负担;中国2016年将适度扩大总需求，推进“供给侧”改革;中国2016年将适度扩大财政赤字;中国2016年将着力减低工业和房地产库存。

此外，2015年11月10日上午，中央财经领导小组第十一次会议召开。在这次会议上，习近平提到了全国民众都关心的两个市场：楼市和股市。关于楼市，习近平的表态仅18个字，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。” 几乎同时，李克强总理也发表了类似的观点。

那么，习李政府明确表示“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”是否利好2016年楼市?2016年楼市“大年”是否可以继续?

我们来看国家统计局发布的数据。国家统计局12月12日发布的数据显示，2015年1-11月份，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%，增速比1-10月份回落0.7个百分点，继续呈回落态势。

很明显，在宏观经济触底，前三季度GDP增速仅仅为6.9%，经济大环境并不乐观的市场背景下，官方希望通过“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”策举措帮助提振中国经济。

那么，对楼市来讲是利好吗? 笔者观点是不能一概而论。

笔者不否认接下来楼市的上述变化趋势，但是，我们不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情，在2015年一线城市、部分二线城市基本面好转及楼市年底翘尾之后楼市怎么样?2016年以后的房地产市场怎么样?这才是当前经济下行阶段应该关心的话题。

笔者认为， 中国房地产市场环境今非昔比，如今，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。

虽然2015年以来楼市“救市”政策频发，习李政府也开始表态继续去库存，部分城市楼市成交量价会有所表现，“金九十银”与年底翘尾行情已成事实，也会促使楼市一线城市、部分二线城市楼市在年底出现繁荣景象，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。而这场危机极对于2016年楼市来讲反而是重大利空，楼市需求危机有可能在2016年三季度爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期，“降价潮”也将来临。 以下是笔者对于上述观点的五点解释：

首先，楼市供求基本面已基本平衡，2015年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。

同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲，就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。

从楼市大趋势来看，当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，2015年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。