放宽套数认定标准、降低首付成数、多次降息……2015年，在政策利好的接连“轰炸”，江门楼市铁定“飘红”，截至11月，全市商品房住宅成交同比大涨接近五成。而经历多次降息，明年1月1日起，25年期50万贷款月供将可少373元。

政策轰炸成交量猛涨

去年9月30日，央行发布新政，放松首套房认定标准，江门楼市并未因此出现较大转变，业内人士普遍认为此举对市场影响甚微，尽管如此，2014年全年，江门城区楼市仍然创下新高，但到了2015年第一季度，全国楼市陷入低迷。继而，央行开始放大招，出台“3·30”新政，降低二套房首付的消息一出，业内为之振奋，5月份，江门住建局出台“七大项”，“3·30新政”落地。自此，江门楼市如同“脱缰野马”，屡创楼市成交新高，城区楼市在5、6、7三个月份创下成交新高。

南都记者梳理近一年半以来对楼市有利好的政策，降低首付为其中最强劲的“利器”，目前首套房商业贷款首付最低25%，二套房首付低至四成，公积金首套房首付低至20%、二套房低至30%。以百万房子来计算，购房门槛普遍降低了5万-10万。

从现有数据来看，截至11月份，全市商品房成交面积502.12万平方米，同比上涨42.5%;住宅成交面积438.64万平方米，39354套，同比均上涨超过46%。

城区去库存效果最明显

经过一年的努力，江门去库存效果逐渐体现。截至11月底，全市商品住宅待售50125套，前11个月全市商品住宅成交39354套。以前11个月的月均成交速度来计算，剩余库存量消化周期去到14个月。

其中，三区去库存效果最为明显，蓬江、江海剩余库存15641套，去化周期不足10个月，新会则大约需要11个月;至于四市，鹤山、台山分别大约需要14、12个月。开平以及恩平消化力相对弱，库存量虽然环比有所下降，但仍然处于高位，开平去化周期去到两年，恩平则超过三年。

分析人士表示，目前去库存、促健康是房地产政策的主基调，前期刺激政策的效应有减弱的迹象，更多有针对性的政策或将呼之欲出。针对去库存任务，江门住建局在5月份出台“七大项”，而在10月份，新会针对自身区域，出台“买房有补贴”的政策。

算一算

连续降息月供少了

首付降低，市民购房门槛下降，从去年11月份开始，连续6次降息，大大减低市民月供的压力。去年11月21日，央行宣布降息，降息前五年期以上的商业贷款，基准利率为6.55%，降息后为6.15%。进入2015年，又再五次降息，目前商业贷款五年期以上基准利率为4.9%，公积金为3.25%。

从明年1月1日开始，还贷计算利率将调整为最新利率，供楼族压力将有所降低。以50万贷款、25年期为例，今年年头开始还贷的基准利率为6.15%，明年1月1日起变为4.9%，以等额本息、基准利率来计算，调整前月供为3267.51元，调整后为2893.89元，前后差距373.62元。

至于公积金，同样是以50万贷款、25年期、等额本息来计算，今年年头开始还贷的基准利率为4.25%，明年1月1日起变为3.25%，调整前月供为2708.69元，调整后为2436.58元，减少了272.11元。

政策变动轨迹

2014.9.30　放松首套房认定标准。

2015.3.30　商业贷款二套首付最低由六成改为四成，公积金首套首付最低两成，公积金二套首付最低由六成改为三成，营业税免征年限五年后免征改为两年。

2015.5.6江门住建局出台“七大项”，包括降低公积金首付、取消限外等措施。

2015.9.30不限购城市最低首付款比例调整为不低于25%。

2015.9.30三类人在新会购房实施补贴政策，最高补贴150元/㎡。